青岛市城阳区卓越蔚蓝群岛项目。李鹏飞 摄

据业内机构统计数据显示，2021年上半年，青岛全市商住地块共成交117宗，总出让面积337.35万平方米，成交总金额224.17亿元。

西海岸土拍成交最多 城阳区紧随其后

从全市各区域土地成交情况来看，2021年上半年，土地市场供应和成交主要集中在西海岸、城阳区等区域，具体来看，西海岸新区作为青岛土地市场最活跃区域，以41宗、102.03万平方米的土地成交夺冠。城阳区紧随其后，上半年成交土地21宗、成交面积80.57万平方米。莱西市则以11宗供地数量、45.83万平方米土地面积位居第三。

高溢价率极其稀少 底价成交是主旋律

机构数据显示，2021年上半年，除市北区开平路地块溢价率达到64.89%触发规定而熔断外，其余区域均为底价成交。另有专业机构统计，青岛市上半年成交的新地块，平均成交楼板价为3162元/平方米，成交地块平均溢价率仅为1%。总体来看，青岛2021上半年土拍市场，主旋律是底价成交，市场以稳健为主。

国信拿地面积最多 海尔产城创花钱最多

2021年上半年，国信集团高新区获取8宗地总建筑面积77.8平方米，位居面积榜榜首，和达集团拿地16宗总建筑面积61.2万平方米位列第二，融创中国拿地11宗总面积49.9万平方米位列第三。

值得关注的是，拿地金额榜前三甲均为青岛本土企业，依次为海尔产城创成交总价32.8亿元，国信集团成交总价25.0亿元，和达集团成交总价18.0亿元。

西海岸拍出超大地块 单幅超32万平方米

1月22日，西海岸新区有8宗新地块走上拍卖台，其中有一宗3290号商住地块，格外引人注目，是今年上半年青岛土拍市场上亮相的少有的“超级”大地块。

该地块位于西海岸新区三沙路以东、翠岛路以南，占地192546平方米，容积率1.7，建面32.73万平方米；出让部分占地171365.94平方米，规划建面291322.1平方米，其中住宅建面14.4万平方米，起始楼板价2909元/平方米。

开平路45号成地王 绿城高价进市北

在青岛首批集中出让的地块中，最惊心动魄的要数开平路45号地块。该地块在5月12日首次登台拍卖时，17家开发商叫价164轮触发17000元/平方米熔断价，最后叫价溢价已近65%，超过此前市北区土地拍卖的最高价14620元/平方米，成为市北“新地王”，不得不转为线下竞价。时隔两天，5月14日线下竞自持结果出炉，最终绿城中国以楼板价17000元/平方米+自持商品住宅建面2156.9平方米拿下了该地块，正式宣告进入市北。

崂山诞生总价地王 本土实力房企斩获

5月13日，崂山区土地市场“开闸”，共有2宗新地块上市，据悉这两宗都是海尔工业园东区改造用地，规划用途涵盖城镇住宅、商务金融、科教用地等，两幅地块总占地9.28万平方米，规划总建面34.37万平方米，起拍总价为32.78亿。其中住宅地块楼面起始价为10773元/平方米。

在拍卖中，这两幅地块仅经过一轮竞价，就被青岛海云创智商业发展有限公司（海尔产城创）成功收入囊中，全部为底价成交，成交总价32.78亿元。  

7月供地计划出炉 共111宗约6283亩

根据公告，7月份拟以招拍挂方式公告地块111宗（市辖区第二批集中招拍挂出让住宅用地将另行集中公告），总面积约6283亩，其中工业、仓储用地51宗，面积约2603亩；新型产业用地（M0)3宗，面积约68亩；商服用地12宗，面积约444亩；平度市、莱西市城镇住宅用地（含商住用地）22宗，面积约2058亩；公共管理与公共服务用地（教育用地、社会福利用地等）及其它用地23宗，面积约1111亩。  

青岛市崂山区张村河板块一项目施工现场，据了解，该片区周边的住宅房价已在每平方米35000元至45000元。李鹏飞 摄

供地新政改变市场格局 竞争日趋白热化

2月24日，国家自然资源局发布公告，全国将有22个重点城市实施集中发布土地出让+集中组织土地出让活动的“两集中”政策，并且原则上发布住宅用地公告不能超过3次。其中，首批共有北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等22个城市入选试点。  

从上半年青岛土拍市场表现可以看出，土地供应“两集中”模式改革，对青岛上半年的土拍市场影响十分明显，表现为在这则公告问世后，将上半年的土地市场分为了两个半段，前半段，延续了2020年的土拍模式，新地块陆续分批次上市拍卖；而后半段则集中在5月中旬的“集中拍卖”上。

据有关数据统计，2021年上半年50强房企投资金额1.64万亿元，与去年上半年相持平。走势上呈现先抑后扬，50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势，二季度在集中供地带动下，投资力度显著高于一季度与去年四季度，与2020年二季度的投资窗口期持平。

业内认为，随着第二、三批集中供地的来临，未来城市、企业间的洗牌与分化仍会加剧，其中龙头房企和国企、央企策略仍是率先“抢跑”，且优势显著，相较之下，中小房企拿地难度加大，仅能通过合作拿地或捡漏的方式参与。对于未能成功拿地的企业，尤其中小房企来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的好时机。青岛土地市场也是如此，未来竞争更加白热化。

7月30日，青岛市辖区第二批集中供地名单出炉（包含市北、李沧、崂山、城阳、高新区、西海岸和即墨），共计 100 宗，面积约 5474 亩，总建面839万㎡，起拍总价364.7亿，最高楼面起始价18504元/㎡，其中住宅用地（含商住用地）79 宗，面积约 4480 亩。随着新一轮供地信息的发布，各开发商又将上演一场激烈角逐。  

业内分析，这对房地产市场以及消费者来说是整体利好，长期看，土地市场的多级分化将加速开发商的洗牌，优胜劣汰，良币驱逐劣币，将更好地塑造楼盘产品品质、提高整个房地产市场的整体质量与服务水平。

青岛日报记者李鹏飞 摄影报道

李鹏飞，青岛日报运营中心策划总监、青岛日报地产主编、观海新闻APP时尚频道负责人。媒体从业13年，作品曾获省级新闻一等奖。近年来专注并深耕房地产领域，在青岛日报设有专栏“飞阅楼市”。