青岛日报社/观海新闻8月18日讯 买房是一种消费，资金支出的比例较大。在整个购房过程中，需要走哪些流程？需要规避哪些“坑”？近日，青岛市房地产事业发展中心相关负责人对涉及新建商品房住房购房流程进行了详细解读。通过案例警示及官方解析的形式，来指导购房者避免踏入购房误区。此外，还发布了各区市咨询投诉电话。

问：我想购买一套新建商品住房，要有购房资格吗？

答：为了保持和促进我市房地产市场平稳健康发展，坚持“房住不炒”，目前我市实施住房限购政策。因此，购房前首先应明确您是否可以购房，如不符合购房条件，请不要违反政策规定，违规购房，将给自己带来不能网签合同备案和办证等后续法律风险。

问：目前青岛市的限购的区域都有哪些？

答：限购区域为：市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区（含高新区）。

问：应具备什么资格才能购买商品住房？有哪些条件？

答：购房条件为：青岛市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）在限购区域内可拥有两套住房；

非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍）：能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的，在限购区域内可拥有一套住房。

补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。伪造社会保险缴纳证明、纳税证明以及婚姻、户籍证明的行为涉嫌违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定，情节严重的，将被依法追究法律责任。

相关案例：2017年，外地人丛先生想在青购买一套住房，因不具备购房资格，无法购买。通过伪造社会保险缴纳证明骗取了购房资格，购买了我市市北区某项目商品住房一套，并办理了银行按揭贷款。经工作核查发现，丛先生提供的社保缴纳证明存在虚假，随即通知开发企业和购房人，要求其协商解除《商品房买卖合同》。丛先生认识了其行为存在违规，意识到问题的严重性，与开发商协商办理退房。丛先生为此付出近一年的银行贷款利息，因自身违规只能接受经济惩罚。

问：符合购房资格的，我在购房的时候应该注意什么问题？

答：购房人应建立理性的住房消费观念，符合购房条件的，可从改善居住条件的实际住房需求出发，适时购房。购房前应查看拟购房屋是否已取得《商品房预售许可证》。在商品房销售场所，房地产开发企业应将取得的《商品房预售许可证》公示，您应明确所购房屋是否在销售范围，请不要购买未取得预售许可证的房屋。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》前向您收取预付款、定金、排号费等任何名义的购房费用，均属违规行为。

相关案例：位于滨海欢乐城里的“第一城”项目，系青岛城投房地产开发有限公司取得国有建设用地使用权，未办理商品房预售许可证，不具备对外销售资格。2017年部分购房者在未落实该项目产权人主体、是否取得商品房预售许可证等情况下，与青岛开创奥莱资产管理有限公司签署认购协议，购买该项目房屋，导致自身权益无法受到保障，目前通过司法诉讼程序挽回损失。

问：目前，是否有公开的互联网途径可以查询到新建商品房的信息？

答：购房者可直接登陆青岛网上房地产在线查询项目预售许可信息。点击进入一手房查询，输入《商品房预售许可证》上记载的项目名称，选取要购买的楼栋，查看房屋相关信息，包括面积、用途等。办公房屋宣传成LOFT公寓的其水、电、气、暖、落户政策等与住房不同，请在购买时审慎考虑。

相关案例：张先生购买李沧区中南世纪城小区办公房屋一处，当时购房人未充分了解房屋的规划批准用途，在合同签订时又疏忽未仔细查看合同条款就签字（在购房合同中开发企业已明确告知房屋的水、电费按商业标准收取），在房屋交付后，因水电费与住宅收费标准不同导致其相当困扰和苦恼。

问：对于销售现场的置业顾问，我们普通购房者应该如何选择？

答：房地产开发企业可自行销售商品房也可受托房地产中介服务机构销售商品房，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的机构。受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向您出示房地产开发企业的商品房预售许可证明文件和商品房销售委托书，委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的名称。您应当选取房地产开发企业或房地产中介服务机构在销售现场公示的工作人员（即置业顾问）进行购房洽谈。

相关案例：青岛尚房机构网络咨询服务有限公司在未取得青岛铸成置业有限公司正式委托的情况下，即以“销售代理”名义销售铸成置业公司开发建设的大都会•玺元项目房屋并收取房款，涉嫌违法犯罪，铸成置业公司已向公安机关报案。该行为严重影响房地产市场秩序和社会稳定，损害开发企业和购房人合法权益。

在此，提醒广大购房者，购房时如果是受托机构销售商品房，那么应当查看其工商营业执照，并应当查看房地产开发企业的商品房预售许可证明文件和商品房销售委托书，委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的名称。应当选取房地产开发企业或受托机构在销售现场公示的置业顾问进行购房洽谈，保障自身合法权益。如销售现场未公示置业顾问证件，可向项目所在地住建部门投诉举报。

问：我确定了想要购买的房源后，想知道该房源是否已销售或抵押、查封等信息，应该怎样了解？

答：您可直接登陆青岛网上房地产在线查询项目楼盘表信息。点击进入一手房查询，输入《商品房预售许可证》上记载的项目名称，选取要购买的楼栋，依据楼盘表显示的颜色判断房屋状态：绿色为可售、黄色为已签约、红色为已登记。如查询到绿色房源标注抵押，表示该项目已办理土地使用权或在建工程抵押，您应查验房地产开发企业是否取得抵押权人书面同意的销售证明，如已取得，待相关抵押注销后，方可与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》；如查询到房屋显示绿色限制，则表示该房源已被查封，暂时不要购买，待相关查封解除后方可与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》。不要购买显示为紫色、黄色和红色的房源。

相关案例：2018年，刘先生看好市北区一套在售商品房，因事先没有对所购房屋进行详细的权属状况调查，在没充分了解房屋上存有限制权利（即司法查封）时，就签订协议交付定金，后续在签订《商品房买卖合同》备案时，才发现购买的房屋有查封限制，导致《商品房买卖合同》无法备案，承担相当的法律风险。

对在售房屋的权属状况，购房者可直接登录“青岛网上房地产”网（网址：www.qdfd.com.cn），点选“一手房”频道，在“一手房查询”项下输入准确的项目名称（商品房预售许可证上记载的），通过点选“项目列表”里对应的项目，然后再打开“开盘单元”对应的商品房预售许可证号，点击“销售表”下的楼号，进入楼盘表界面，在线查看项目楼盘表信息，了解房屋的权属情况和网签备案情况。避免因不知道房屋有查封限制的情况而盲目购房，给自己带来麻烦和风险。

问：签订合同应该注意什么？

答：签订认购协议交付定金前，您还应当先查看房地产开发企业现场公示的《商品房预售合同》样本，对将来要签订的合同条款进行认真阅读，确保您的权益。因为商品房买卖合同是维护房屋交易双方权益及责任义务的重要凭据，合同一经签订，除合同条款存在违反法律、行政法规强制性规定等情形外，均具有法律效力。您应认真阅读购房合同，特别是合同中关键条款，如房屋面积、价格、面积差异处理方式、交房时间及注意事项、房屋办证时间等，双方协商并确认所有内容。

对于房地产开发企业发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项、商品房买卖过程中双方承诺的事项，对购买行为有影响的，应当要求房地产开发企业在合同中明确约定，避免产生纠纷。

如您需要贷款购房，您还应当向银行或公积金管理机构咨询贷款政策，确定您可贷款的额度和银行放贷的时间等具体问题。

相关案例：日常工作中，存在大量的此类问题。如签订合同对房屋面积（含公摊）未进行详尽了解，对面积差异处理方式未达成一致意见，交房时点标志的认定不统一，房屋办证时间约定不详细，可贷款额度和贷款机构未确定等，即草率的签订《认购协议》和《商品房买卖合同》。发现问题后，又反悔，不想购房，想通过与开发商协商解除协议或合同达到退房的目的，损失购房定金。因为相关契约一经签订，在不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况下，即具有法律效力，应承担相应法律责任。

问：如何确定合同签订成功？怎样查询？

答：目前我市实行商品房买卖合同网签备案制度。房地产开发企业通过商品房网上备案系统与您签订商品房买卖合同，您凭已备案的网签合同办理后续手续，维护自身合法权益。

网签合同一经备案，该套房屋在青岛网上房地产的楼盘表信息内将显示为“黄色”，表示“已签约”。

您还可以通过青岛网上房地产的“网上办事”频道，输入相关信息进行签约商品房合同查询。

问：怎样交钱，保证将钱交到商品房资金监管账户里？

答：商品房预售资金监管是维护购房人权益的重要手段。确定购房后，您应将购房款项缴入房地产开发企业的预售资金监管账户，纳入预售资金监管。您在支付定金、预付款、保证金等各种款项时，应核对付款的银行、账户是否与销售现场公示的预售资金监管银行、账户一致。将购房款准确存入监管账户后，应要求房地产开发企业出具商品房预售资金缴款凭证，并妥善保存。

问：还有什么应注意事项？

答：请广大购房者注意加强购房风险意识和维权意识，购买未取得《商品房预售许可证》的房屋所签订的购房合同没有法律效力，不受法律保护。执意不将购房款缴存入商品房预售资金监管账户的，您应对所产生的经济损失承担相应的责任。

对经济适用住房、限价商品住房、人才住房等针对特殊群体销售的政策性房屋，购房者要充分了解房屋性质及相关购买政策。切勿在未了解政策或不符条件的情况下草率签订购房合同，给您带来房屋交易风险。

对房地产开发企业采取返本销售、售后包租的方式销售商品房均属于违法行为，切勿轻信购买。（青岛日报社/观海新闻记者 王冰洁）

责任编辑：程雪涵