一问：未来要吸引什么人来？

二问：怎么吸引人来？

三问：如何导入产业？

四问：如何留住中山路的根和魂？

五问：基础配套如何完善？

加快推进的中山路片区改造工程，正在试图回答好这五个问题。

俯拍中山路及周边老城区。刘栋 摄

随着最北端济南路拓宽通车，最南部青岛湾广场涉及的三座高楼今年完成拆除，市民广泛关注的中山路保护复兴工程进入了最核心、最关键的攻坚环节——如何导入具有吸引力、辐射力的新产业、新业态，助力老城恢复人气、商气和产业活力。

8月20日下午，市南区召开了一次有关中山路区域业态升级的专题会议。与常规的会议有所不同，市南区通过视频会议的形式，特别邀请了中建八局、青岛万科、梵天集团等在老城更新领域具有较为丰富经验的企业参与，希望借助这些“外脑”，开拓思路，帮助中山路实现产业升级。

会上，市南区相关负责人坦陈，虽然前期做了很多工作，但在招商的效果、效度、效率上，离市民的期望还有差距。这也是市南区邀请富有经验的三家公司开展产业专题汇报会的直接原因。“我们希望借助这个汇报会，进一步理清思路、查摆问题、明确任务、加快节奏，使西部产业复兴进入快车道。”

众所周知，这已是全市层面对中山路片区进行的第六次改造，当历史使命的交接棒再一次传递到当下，老城区唯有解答好“如何发展与时代相契合的产业”这个宏观命题，才能实现乾坤的扭转。

1、中山路复兴难在哪？

城市更新是一个世界性的难题。中国经过多年的发展，目前城市更新已经迈入4.0阶段。

据梵天集团相关负责人分析，现阶段城市更新应以政府为主导，强调产业赋能、片区统筹、政企联动、文化保育。城市更新须与产业转型紧密结合、与消费升级紧密结合、与文化传承紧密结合、与新基建紧密结合、与金融创新紧密结合。

面积仅32.21平方公里（据《2020青岛统计年鉴》）的市南区，老城区面积约占一半，其中纳入历史城区的面积达6.3平方公里，这里有57处名人故居，占全市的95%，省市级优秀历史建筑达265处，各级文物保护单位达72处。

同全国各地的老城区一样，在城市基础配套方面，以中山路为代表的西部老城区，房屋老旧，市政设施落后，缺乏优质的公共空间。二十多年来，因人口不断外流，导致人口结构老龄化严重，居民消费水平较低。也因人口结构的变化，曾经繁华喧嚣的“中山路商圈”早已风光不再，现有的商业生态存在较为严重的单一化、同质化问题。

1991年华联开业。张岩 摄

虽然市民广泛认同需要复兴历史城区，但历史城区的保护利用是一项极为复杂的系统性工程，涉及老城居民征迁，道路、停车场等基础配套的完善，全新产业的导入，历史建筑修缮，地下管网的重新铺排……

每一项工作都需要巨大的资金驱动，无法单纯依靠政府投入。又由于投入资金回收周期漫长，且至今也没有一条清晰可复制的盈利模式，所以，市场化企业对于参与老城复兴工作都秉持非常谨慎的态度。

这便是老城复兴发展的最大难点所在。

2、五问五答

关关难过也要关关过。

此轮中山路复兴改造过程中，有不少新变化。例如完成了济南路拓宽工程，青岛湾广场涉及的三座高楼也将在今年全部拆除完毕，宁阳路片区、黄岛路片区、北京路片区、潍县路19号等大片里院启动修缮工程。宁阳路银鱼巷项目，红房子博物酒店项目等新的产业开始进驻，由企业或政府主导的创意集市等新潮活动，开始把许多90后、00后吸引到了老城区。

但要实现产业复兴这一根本性变革，还需要更加系统地谋划。

据市南区历史城区保护发展局介绍，对于手头可供开发的所有资源，市南区已经摸清家底，对可以直接用于招商的40个A类里院及零星片区，已完善物理空间信息、加强历史文化挖掘、研究业态定位，提出头部合作商家资源。

观象君注意到，此次参会的三家“外脑”，在城市更新领域都有比较丰富的经验。例如中建八局投资建设运营过南京寿山金陵小镇项目，万科商业管理公司参与打造过苏州淮海街项目，梵天集团在北京高碑店区域打造“西店记忆”小镇等。

汇报会上，三家企业分别针对潍县路19号业态策划、中山路主街业态升级、黄岛路片区业态导入进行了详细的分析，同时对资金来源、后期的运营管理模式提出建议，帮助与会的市南区“四大班子”主要负责人、各相关部门主要负责人打开了思路。

未来的青岛湾广场区域。邢志峰 摄

经过每一位与会人员的发言、讨论，一些事关中山路产业升级的方向、方法问题也在此次会议中得到明确。

1、中山路片区未来要吸引什么人来？

——为恢复中山路片区活力，未来的中山路产业受众将面向以年轻人为主的各年龄段群体，并且以吸引本地居民为主、兼顾满足外地游客消费需求。

2、怎么吸引人来？

——经过对全国各地城市更新成功经验的实地考察及行业间的多方交流，中山路片区未来将布局以网红餐饮为重点，兼顾文创类、体验类等年轻化消费业态，打造吃、住、玩一站式消费区域。对于不适合开发商业的老建筑，配套打造人才公寓、青年公寓。

5月28日，广兴里等历史城区保护更新试点项目正式开园。

3、如何导入产业？

——政府团队招商和企业市场化招商“两条腿走路”，找到最契合中山路产业升级的品牌业态。丰富老城区的文化活动，通过举办全国性的餐饮大赛、民宿设计大赛等赛事和展会，为老城集聚“商气”。同时，招商部门需整体把握招商业态，做到动与静结合、新与旧结合，避免单一业态供给过剩。

4、如何留住中山路的根和魂？

——将国际特色与本土优势相结合，放大“欧陆风情”这一中山路片区在全国范围内的独有优势，在建筑修缮、街区布置、产业导入过程中，注重承接建筑本身及周边区域所具备的历史文化元素。

5、基础配套如何完善？

——把停车场建设放在“重中之重”，具备条件的区域，优先考虑建设停车场。重大建设项目提前公示，广泛征求居民意见。

3、“定制”产业升级政策

观象君从市南区历史城区保护发展局获悉，为加快中山路区域业态提升，形成品牌引领、特色显著、人气活跃的商业环境，市南区正在制定中山路“专属”产业升级引导办法。

“这个办法重点扶持品牌商业、网红门店、文创体验和特色餐饮四大类业态，相对于全区层面的政策奖励办法，中山路业态升级引导办法进一步降低了企业的奖励门槛，以吸引具有品牌号召力和网红效应的商业进驻中山路。”

市南区历史城区保护发展局产业发展相关负责人介绍，市南区列出了具体到单个品牌的业态升级招商名录，名单中包含潮流服饰、潮流美妆、潮流玩具、网红食品、网红餐饮、酒店民宿、集合书店、文化创意零售、生活场景消费、社交场景消费等十余个类型、近百个品牌。

目前市南区招商团队或片区投资运营方已经开始与部分品牌的总部实地面谈，TCC文创潮流馆、安澜社下午茶、南枝小馆、海底捞、瑞幸咖啡网红店、品牌店开始进驻并投入运营。

中山路复兴大势已起，这是历史机缘的呼唤，而唯有链条中的每一级政府、每一个部门、每一个个体齐心施加推力，才能改变这条百年老街的发展轨迹，重现辉煌。

作者 | 王萌   编辑 | 长亭