不仅有国有投资平台，各类社会资本也纷纷参与到“老城复兴”项目中来，广兴里、潍县路19号等一批历史建筑迎来新生——

多元资本布局青岛城市更新

在实施城市更新行动列入国家“十四五”规划的背景下，青岛老城区终于迎来历史机缘的呼唤——在最新一轮青岛历史城区保护更新行动中，不仅有政府主导的国有投资平台引领，一些央企、民企等多元市场主体也开始在城市更新领域试水，广兴里、潍县路19号、宁阳路等一批历史建筑迎来新生，维多利亚广场、发达大厦等空置率较高的老旧楼宇空间也展露出集约利用的新迹象。各类企业在为自身拓展新发展空间的同时，也让青岛老城复兴步伐更加铿锵。

广兴里变身为工业设计创新中心。青岛日报社/观海新闻记者 李宁 闫晓阳/摄

区属国有平台公司打头阵

2020年5月，青岛最大的里院——广兴里以工业设计中心的形象重新启用，打响了历史城区保护更新的“第一枪”。

青岛里院航拍

城市更新包含老旧小区更新、老旧厂区更新、老旧街区更新、城中村更新、老旧楼宇更新等多个维度，而历史城区的保护更新因其投入巨大、回报周期长、尚无清晰的盈利模式等问题，是城市更新领域难度最大的一个板块。在彼时市场之手不太愿意触及老旧里院保护改造之时，市北区通过区属国有投资平台强势介入，以“改造+招商”并进思路，赋予老旧街区新生命。

具体而言，市北区通过平台公司，一方面承担起前期资金量需求较大的建筑修缮工作，另一方面结合各街区现状条件、历史文脉、港城产协同融合等因素，瞄准新航运、新贸易、新金融等多个产业方向，点穴式引入重点产业项目。

比如，规划四方路南片为RCEP工程设计综合区、四方路北片为RCEP商贸文化交流区，馆陶路街区为RCEP金融区，刘子山别墅群及贻清里为RCEP国际商务商事中心，三江路街区为RCEP文旅文创展示区，黄台路—无棣路街区为RCEP特色教育及产业拓展区，即墨路小商品市场周边为RCEP生活体验区。

依托“政府+平台公司+头部企业+社会资本”的运营模式，市北区馆陶路街区已吸引了春光里、洪泰山海会和新金融产业园等企业，正在加快推进休闲商务配套，打造特色鲜明的“青岛新金融中心”。上海路—武定路街区正加快推进RCEP商务商事中心项目，并以产业招商为基础规划展示及接待中心，打造RCEP国际商务街区。

市南区国有平台公司同样承担着济南路拓宽，街区道路和水、电、网络等公共基础配套的建设。同时，在今年该区启动的潍县路19号和青岛商会旧址更新改造项目中，也尝试了EPC+O模式，与中建八局形成合作。EPC+O模式即设计、采购、施工及运营一体化的总承包模式。

具体而言，前期历史建筑的保护修缮工作由市南区属国有企业青岛市建设投资有限公司出资，中建八局作为乙方承担设计、修缮施工，同时，中建八局亦取得项目未来的运营权，运营收益由中建八局与建投公司按约定比例分成。这种模式的优势是，在前期建筑修缮时，就可以根据未来意向业态进行功能设计，最大限度地避免二次施工，提高项目的运营效率，降低全生命周期内的成本。

青岛市老旧小区改造更新后焕然一新。

社会资本瞄准“老城”机遇

老旧楼宇的更新改造利用也是城市更新中的重要部分。有关数据显示，在青岛的商务楼宇市场中，市南西部片区因停车场配套不足、楼宇设施老旧、产权分散等因素，空置率在全市范围内最高。而近期西部两个新项目，也让人看到老旧楼宇再“发芽”的曙光。

经过近两年的筹备，位于青岛火车站附近的广德里1898项目将于近期投入运营。广德里项目是利用维多利亚广场地下一处闲置10年的4000平方米空间打造而成，意在打造一个与“文和友”商业模式相似的，集美食、娱乐、文化等概念于一体的新型文化餐饮综合体。项目负责人、上海工信集团董事长赖炉强介绍，包含固定资产和装修在内，他们已经在该项目上投入了近亿元。为了导入火车站、地铁站的人流量，企业斥资开通了地铁引流通道。“现在很多房地产开发商转型做商业运营，我们也建立了自己的‘新新里吃货街’商业品牌，广德里是第一个项目，我们希望广德里成功后，再复制应用到全国其他项目当中。”

赖炉强介绍，除了地下商业空间，维多利亚广场的二楼、三楼及顶楼等，也一直处于闲置状态，待广德里项目走入正轨后，他们将继续开发这些闲置空间。

距离维多利亚广场数百米，在空置率较高的发达大厦里，一个名为“新街里”的联合办公空间已经租赁下4楼整层，将于11月底启用。“由专业公司运营的联合办公空间，可以弥补老旧楼宇对企专业化服务不足的问题，并且与传统物业相比，我们也有丰富的企业资源和更强大的招商能力，这是我们可以实现老旧商务楼宇高效利用的主要原因。”

项目负责人、创联工场创始人冯希祥告诉记者，中国城市空间拓展已由“新区开发的增量发展”转向“城市中心重构的存量挖潜”，鉴于此，国内各大城市均开始积极探索片区更新，综合文化挖掘再造、产业经济升级、空间集约高效、民生服务提升等手段，对城市中心区域存量进行系统性更新改造。“为了提高老旧楼宇的利用效率，今年市南区推出了鼓励商务楼宇集约经营的新政策，整合零散产权、分散租赁商务楼宇1000平方米以上且统一运营的、经济贡献度达标的企业，可享受政府扶持，这对于我们这种企业来说，也是一项重要利好。”

冯希祥介绍，早在去年，他们已经在中山路南端的发展大厦打造了一处联合办公空间，而正在装修的发达大厦办公空间也已经有签约企业，未来这里将主要集聚短视频、文化广告等产业。

保护更新项目要打“长期战”

中建八局获得了青岛潍县路19号和青岛商会旧址更新改造项目的15年商业运营权，这是中建八局这家大型央企首个自行设计、改造、运营的城市更新项目。

“潍县路19号和青岛商会旧址项目体量很小，如果它只是一个普通的项目，我们中建八局不会参与，但作为央企，我们首先需要在历史城市的保护更新中体现出责任担当，此外，这也是我们未来要开拓的方向。”中建八局城市建投运营管理有限公司市场总监苏士淼对记者说。

不同于新建商业，历史城区保护更新项目在品牌招商、盈利路径等方面都存在难度，对于潍县路19号和青岛商会旧址更新改造项目，中建八局也做好了“长期战”准备。

“过去常见的城市商业、文旅小镇，前期都是靠房地产开发反哺，但是历史城区项目完全要依靠商业运营一点点做起来才行。”苏士淼表示，历史城区保护更新项目的培育期起码要三年。“前三年需要企业不断地投入，开展活动，打造品牌。”

由于老城区的建筑体量受限、房屋建筑功能受限，给招商工作带来难度。“青岛城市更新项目我们已经谈了100多家商业品牌，目前意向入驻的有16家，但过去我们做文旅小镇，谈100家品牌，意向品牌可能达到五六十家。”苏士淼告诉记者，新建的商业载体可以根据品牌方的要求，满足它所需要的物业条件，但里院等历史建筑的房屋格局、燃气等条件都受限，运营方只能根据现实条件精准招商。“此外，历史城区保护更新项目选择的品牌要体现出青岛文化，切合老城区的格调，这也需要我们舍弃部分品牌。”

对于这一点，正在经历品牌培育期的宁阳路银鱼巷项目也感同身受。

今年10月，宁阳路银鱼巷举行“吉祥趴梯”活动，吸引了众多国内外原创品牌参与其中。 邢志峰 摄

2019年12月，北京度工公司通过公开招投标，取得了宁阳路8个里院的投资运营权。经过一年半的修缮，于今年6月份启用。据了解，银鱼巷目前已经有4000平方米载体具备商业运营条件，其中1000平方米投入运营或签订入驻协议。

记者了解到，为了打开宁阳路银鱼巷的知名度，促进项目招商，北京度工先后在6月份、10月份精心筹办了两场大型创意市集。这两场活动除了吸引大量年轻人走进宁阳路，还有不少参与活动的市场主体被修缮后的里院环境吸引，确定了入驻意向。“我6月份第一次参加宁阳路市集活动，3天活动结束后，我就用挣的钱在这里租下了一个铺子，打算在青岛长期发展。”一位来自北京的咖啡品牌负责人告诉记者。（青岛日报/观海新闻记者 王 萌）

青岛日报2021年11月1日3版

责任编辑：岳文燕