城市更新：“烟火气”上再筑活力空间

第五批赴上海专业实训干部关于历史城区保护更新的“上海答案”

随着经济高质量发展的转型，城市更新成为城市进阶发展的关键驱动力。从青岛到上海，对城市更新的共同关注，塑造着两座城市的未来。在日前发布的2021版《上海手册》中，涉及城市更新的不下10处。规划引领、政府推动、市场运作、数字赋能等关键要素的互动耦合，让上海的城市更新极为鲜活。在产业与生态、烟火气与腔调并存的背后，上海的城市更新有哪些经验可供青岛借鉴？“城市更新应是有机更新，即‘在城市上建设城市’。”中国工程院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授郑时龄如是说。

第五批赴上海专业实训干部利用周末时间深入上海广泛调研，带来一个个“第一现场”的青岛思考。

历史风貌街区：政府统筹、国企民企合作，注重功能复合

跨静安、长宁两区的历史风貌保护街区愚园路，可能是上海最迷人的马路之一，时尚的年轻人，精致的阿姨爷叔，共同分享着这里生活与艺术浑然相融的老街新意。“百年愚园路，半部上海史”，18岁的张爱玲在这里“避世”，顾圣婴的琴声在这里流淌，旗袍与爵士乐交织的百乐门家喻户晓，钱学森、沈钧儒、傅雷等历史名人对其青睐有加。而与此同时，这里也是上海市城市更新的典型样本，违章搭建、历史建筑急需保护、居民生活不便等都曾是愚园路要面对的问题。对于青岛历史城区保护更新来说，这是一个极富借鉴意义的样本。

愚园路街头的故事商店，是城市更新引入新业态的代表。

解决权属分散，是愚园路进行城市更新的先决条件。2014年，长宁区政府促成创邑实业有限公司与区属国企九华集团成立合资公司上海愚园文化创意发展有限公司，自2015年以来，大力推动愚园路城市更新。公开资料显示，创邑为大股东。

愚园路历史名人墙，穿过展厅，就可以到达社区活动中心。

通过外科手术式的精雕细琢，愚园路在“五个注重”框架下开展分段渐进式更新，概括为注重整体打造、注重特色鲜明、注重文脉传承、注重功能复合、注重治理效能。一期主要进行街区形态改造和初期业态升级，聚焦主干道，引入艺术体验、创意零售、时尚商业于一体的“复合型业态”，以“短驳巴士”解决停车难；二三期更换陈旧公共设施，持续推动商业创新转型，艺术提升中烟火气并存，打造“愚园百货公司”，搬回以大饼、油条、豆浆、粢饭“四大金刚”为代表的沿街美食，变身生活美学街区。今年，愚园路迎来新一轮“微更新”，计划结合多样化的老旧建筑功能提升进行文化再造，采用“公益+商业”运营模式，打造街区“城市会客厅”。

置身于愚园路片区，来自市南区的专业实训干部张萍感触尤深，“青岛的大学路和鱼山路片区同是近现代历史文化名人聚集的区域，可以建设类似于‘愚园路历史名人墙’的集中展示空间；中山路是青岛城市文明发源地，可通过历史城区文化赋能工程，以建设中山路城市记忆展览馆、助力老字号品牌优化升级等方式进行‘文化+商业’的整合提升；同时也可适当参考愚园路的创邑SPACE、愚巷等市场化运作模式，将中山路周边部分里院打造成高品质的文创或科创园区，探索城市艺术更新、创意美学提升、街区生态营造的实施模式，打造城市文化新地标，助力西部复兴。”

宏业花园改建项目中的愚园公共市集，定位为“弄堂艺术生活体验新空间”。

梳理以愚园路为代表的城市更新史，多元文化主体和理念的涌入展现着上海的开放包容。同济大学、上海交通大学、东华大学等上海本土高校师生深度参与上海城市更新，交大设计学院为愚园路公共市集进行方案设计，打造网红打卡地。作为街区运营方的创邑，也会在活动中面向社会征集设计方案。

空间治理与社会治理相结合，把居民的“金点子”化作解决问题的“金钥匙”，这方历史风貌保护区的城市更新有面子更有里子。“在长宁区江苏路街道愚园路党群服务中心的人民建议征集联系点，加装电梯、历史风貌区更新、提升城市公园品质、建设社区美好生活圈等，都有来自居民的智慧。”实训干部高桥注意到，今年9月，《上海市城市更新条例》正式施行，为从外延扩张转向内涵提升阶段的城市更新提供了借鉴，明确保障了公众在城市更新活动中的知情权、参与权、表达权和监督权，这也是上海城市有机更新的关键要素。

愚园路上的老洋房被改造为联合办公空间，拥有了崭新的空间生命力。

“立足新发展阶段，推动文化创意产业高质量发展，是青岛在新一轮战略布局和新型产业体系构建中抢抓优势、主动作为、加快成势的关键。”在专业实训干部王志成看来，上海历史风貌保护区的城市更新，背后折射出上海文化创意产业的蓬勃发展。2020年，上海文化创意产业总产出逾2万亿元，城市发展从增量时代迈向存量时代，“在‘人民城市’理念下，城市发展更加注重文化价值和人文品质。借力上海路径形成青岛方案，一条以文化创意产业驱动青岛历史城区保护更新，进而服务于青岛城市品质、经济发展和能级提升的脉络逐渐清晰。”

愚园路街头的咖啡馆。

新旧融合主城：借力旧区改造功能性平台，“一心两片”打造未来增长极

从空中俯瞰上海，外滩、陆家嘴、北外滩共同构成了上海“黄金三角”最美微笑曲线。区别于历史文化风貌区外滩、新建城区陆家嘴，新旧融合，承担着旧改、历史风貌保护任务的北外滩，在实践中逐步形成了“政府主导、办企合一、市场化运作”的机制模式，着力打造上海未来增长极。

来自市发改委的专业实训干部刘彦飞，在沪实训单位是中远海运港口公司，这家全球领先的港口运营商坐落于北外滩核心区，公司楼前就是奔涌的黄浦江，与浦东陆家嘴遥遥相望，“身在其中，我对北外滩城市更新的成效感受更加明显。一座座现代化楼宇、干净整洁的道路和步履匆匆的年轻人，让每一个到过这里的人都能感到这个区域的生机和活力。北外滩以城市定位及发展方向为导向，正在成为新的城市中心。与此同时，北外滩又是传统的，一个月以来，我利用工余时间参观了1933老场坊创意园区等城市更新项目。现代与传统在北外滩并不相悖，非常值得青岛老市区在城市更新中学习借鉴。”

深入求解新旧城区融合更新的“上海答案”，实训干部来到北外滩，与北外滩集团党委委员、董事、副总经理周行健及华建集团华东建筑设计研究总院事业四部副总经理郭亚鹏等座谈。

在新一轮城市规划中，北外滩的结构是“一心两片”，即一个超高密度核心区，以及东部提篮桥片区、西部虹口港片区。上海市牵头成立市北外滩地区开发建设领导小组，全市18家相关单位作为小组成员。虹口区建立了北外滩开发建设办公室，北外滩开发办和北外滩集团实行“一体化”管理和运作，由北外滩集团作为操作平台。目前，核心区的旧改已经全部完成，但东西两翼仍有许多二级以下旧里需要改造，预计到2022年底前，所有的旧居改造将完成，部分项目将保留下来进行功能置换。

“我今天是带着任务来的，北外滩航运、金融要素集聚，青岛邮轮港区改造与北外滩项目有很多共性，首期开发全部是由平台公司来承担，投入非常大，与市场结合要求也很高，希望能够借鉴北外滩的经验，引入市场化运作。”来自青岛国际邮轮港区服务管理局的实训干部王文超首先将目光投向了北外滩以“办企合一”机制实现“一手是政府，一手是企业”的模式。此外，改造征收资金投入和长期平衡问题也是王文超关注的重点。

从浦东开发到城市更新，上海创新以银团贷款解决资金压力。2020年，上海市城市更新中心在上海地产(集团)有限公司揭牌，成为上海统一的旧区改造功能性平台，这也是上海加快旧区改造和城市有机更新的重大创新举措。“通过调研了解到，地产集团旗下上海城市更新公司在黄浦、静安、虹口、杨浦四区分别合资成立了四个区级城市更新公司。以往，区级旧改项目资金主要由区级财政承担，新模式下，通过资源配置，引入社会资金，中心城区旧改征收资金的80%由银团贷款解决，并且两周左右就可以完成审批。对于区级财政来说，只需要考虑按照出资比例筹措资本金，大大缓解资金压力，制度优势非常明显。”王文超说。今年6月，上海成立全国规模最大城市更新基金，城市更新顶层设计不断深化，城市更新布局也将迎来新的思路。

征收后，如何导入新的业态？实训干部盛建注意到，北外滩将打造最美城市会客厅和世界顶级中央活动区，“这里的楼宇将是会呼吸的‘智慧楼宇’，通过5G、物联网、大数据等技术赋能实现以人为本的设计，发展航运、金融等全球总部经济的潜力巨大。”

从事历史城区保护更新工作的实训干部孙悦宁重点关注了东部提篮桥片区的改造。“上海的历史建筑风貌保护利用不是一刀切，采取的是‘一街坊一方案一评估’的办法。专业机构和专家会根据每栋建筑不同特点情况进行独立评估、因势利导，使其利用形式更为灵活，保护标准其实也是更为严格了。”

存量产业园区：以股权合作明确各方利益，“垂直工厂”应运而生

昔日同享“上青天”荣耀，今天，存量园区的改造也共同摆在了上海与青岛两座城市的面前。作为上海首批“3+5+X”重点区域“X”板块转型园区的临港嘉定科技城，是嘉定区和临港集团“区区合作、品牌联动”的成果，双方在没有存量产业园区改造可复制模板的情况下，凭借探索式创新，合力打造产业转型和创新示范区，打造虹桥国际开放枢纽和长三角范围内创新经济的新高地。

临港嘉定科技城位于嘉定西南的江桥镇，原有产业转型迫在眉睫，而一亩地动迁成本高达约300万元，完全靠大拆大建的方式已经行不通。即便是对于拥有30多年园区开发经验，打造了“临港”“漕河泾”“新业坊”三大品牌的临港集团来说，项目也是高难度的。

存量改造中，如何理清各方关系，是青岛实训干部最关心的问题。

“现在要做的就是在不大拆大建的情况下，促进存量转型。大面积、成区域的开发，首先还是要有政府机制的保障，该拆得拆、该留得留、该改得改，各种力量综合起来，借鉴几种方式的优势，政策上保障基础设施建设，分类处置，不是完全推平。过程中加强管控，通过管控倒逼产业空间释放。最后，多元化主体联合开发，探索以产业基金等方式，在产权比较明晰、保证原有业主利益的情况下，把租赁权、土地所有权转换成股权，通过这种方式存量改造，我们也还在摸索和实践。”工投集团招商服务中心主任、临港嘉定科技城总经理助理陆晨昱说。对于希望自行改造的业主，改造的产业方向和整体风貌必须与园区整体定位一致，由各级政府和运营企业共同组建的开发建设指挥部确保执行，避免混乱招商等问题。

在区域发展中，平衡市属平台公司和区属平台公司的关系往往无法回避。临港集团作为上海市国资委下属的以产业园区开发和配套为主业的大型功能类国企，服务于上海城市发展，与各区域开展合作，通过将企业与区县的利益在股权中明确，并由临港集团担任大股东，进行专业化运营。

“我们是做产业，而不是做房地产。”工投集团副总裁、临港嘉定科技城常务副总经理俞剑强介绍，临港集团产业园区是长期持有、长期运营，致力于“科技创新和产业发展的推动者，区域转型和城市更新的建设者”的角色。定位于“生产、生活、生态”相融合的产业社区，临港嘉定科技城围绕生命科技主题，锁定价值链高端环节，塑造园区特色。以“科创+服务”为产业营造生态，为企业发展赋能。首发项目充分考虑虹桥商办体量巨大的现状，在开发建设过程中为产业服务打造“垂直工厂”做产业楼，配备高承重电梯、装卸平台，外看像写字楼，实际可以做研发和实验室。同时，打造花园总部研发区，满足上市公司总部落地需求。

“临港集团通过股权合作的方式，绑定各级政府与平台公司的利益，从根本上整合资源，统筹各方、握指成拳，有效避免了项目开发过程中的内卷。同时，利用市级大平台的专业化管理，提升了项目的整体质效。这种市场化的逻辑、专业化的打法，对青岛各区市、镇街的区域开发建设有非常好的借鉴意义。”实训干部修杰坦言，对临港集团在破解区域开发建设过程中一些共性问题的创新性路径印象深刻。

“项目通过多元化主体开发，以租赁权变更股权的方式，让原产权方、社会资本与国有资本共同参与，既解决了政府老城区拆迁改造的资金成本问题，同时激活了市场主体活力，值得青岛学习借鉴。”实训干部蓝天说。（青岛日报/观海新闻驻沪记者 马晓婷 文/图）

青岛日报2021年11月18日4版

责任编辑：王凤一