青岛日报《飞阅楼市》栏目第16期

青岛日报1月6日报道

► 文/ 青岛日报记者 李鹏飞

2021青岛楼市大幕缓缓落下，据青岛网上房地产数据统计，2021年青岛新房共计成交151825套，同比2020年全年新房成交量下降1.02%，成交面积为17349127.16平方米，同比2020年下降2.12%。其中，2021年青岛新建住宅成交总量为128254套，同比2020年全年新建住宅成交量下降4.15%，在市场周期性遇冷、房贷收紧等多种因素的叠加影响下，青岛楼市虽出现同比微跌，但依然保持了“稳定”基调。

楼市全年：分化明显 岁末升温

2021年楼市关键词是“高开低走”。具体来看，据青岛网上房地产数据统计，1月份新房共计成交11767套，成交面积1359351.37平方米；2月份，青岛新房成交了6413套，成交面积775310.16平方米，受春节假期影响数据为全年最低；随后，青岛楼市进入“金三银四”，开始迅速升温，3月份，新房共成交16303套，新房成交面积1875949.4平方米，直线飙升，迎来当年成交量峰值，成为名副其实的“金三月”；4月份青岛新房成交量为15493套，成交面积为1809155.15平方米，保持了热度；5月份依然不错，青岛新房成交量为13594套，成交面积1577093.73平方米；6月份持续“发威”，新房共卖出16258套，新房成交面积为1766654.37平方米。

上半年青岛楼市以精彩收尾，下半年市场出现转折。7月青岛新房成交共计14077套，新房成交面积1581037.3平方米；8月新房成交共计12074套，成交面积1389838.47平方米；9月，青岛新房共成交12025套，新房成交面积1331569.47平方米；10月青岛新房成交量为10559套，成交面积为1134625.68平方米，令人期待的“金九银十”并未出现；11月青岛新房成交量为10607套，成交面积为1225985.5平方米；12月青岛新房成交量为12655套，环比11月上涨19.3%，与此前相比，楼市出现了回温态势。

区域成交：西海岸新区长居榜首

从区域成交来看，全市层面上，西海岸成交量最多；主城区之中，城阳区表现不俗。

具体来看，据青岛网上房地产数据统计，2021年，西海岸新区新房共成交39305套，成交面积4505916.86平方米，占比全市2021年新房总成交量的26%，凭借地域广、盘子多、刚需刚改多元化选择等优势，西海岸新区保持了不可撼动的新房成交冠军地位。城阳区新房共成交了28750套，成交面积3194846.09平方米，居亚军，单区新房成交量占比全市总成交量的19%，势头强劲。即墨区新房成交24751套，成交面积2829857.56平方米，占比全市新房总成交量的16%，居季军。

其他区域，市北区2021年新房共成交9650套，占全市新房总成交量的6%。李沧区全年新房共成交6025套，占全市新房总成交量的4%。崂山区新房共成交5538套，占比全市的4%。市南区排在最后，全年新房成交仅为1107套，占比全市的1%。另外，胶州市2021年的新房成交20645套，占比全市总成交量的13%。

集中供地：底价成交为基调

据锐理数据统计，2021年青岛市辖区三次集中土地拍卖共计成交179宗，总占地面积约532万平方米，总建筑面积约1208万平方米，其中出让总建筑面积约1140万平方米，成交总金额约547.5亿元，平均溢价率2.5%，绝大多数地块为底价成交。

锐理数据山东区域总经理刘元婧介绍，第一批次因“两集中”刚开始执行，部分房企唯恐拿不到地而急忙入市，开平路45号地块引来17家争夺，绿城排除万难拿下此地块，直接将市场“点燃”。第二批次从最开始挂出来100宗地，到后来撤回，再到挂牌87宗，又到西海岸2宗加高新区8宗加市北区1宗终止出让，再到西海岸核心4宗公开地块直接熔断，可以说是看点十足。

进入下半年的第三批次成交42宗，总占地约106.71万平方米，总建筑面积约243万平方米，成交总金额约133亿元，溢价率为0.72%。从拿地房企来看，“政府平台+企业”“企业+企业”等合作模式逐渐成为主流，刘元婧分析指出。

■李沧区某小区外景图。李鹏飞 摄

2022年：买房要选有口碑的开发商

业内专家分析表示，2021年青岛市场走势是人口、金融、预期等多因素综合作用的结果。随着贷款“两集中”管理所带来的额度紧张开始显现，多数银行“批而不放”，使得市场成交周期明显拉长，置换链条放缓，进而影响新房市场。此外，在国家三道红线、集中供地新政、市民持币观望等因素叠加影响下，青岛房地产全年数据表现不佳，但市场还是基本保持了稳定。“尤其是12月份的新房成交数据，环比前一个月增长了19.3%，这是一个积极的信号，对于2022年的青岛楼市可谓打了一针强心剂。”

专家表示，进入2022年，青岛房地产市场会继续保持“稳定”状态，经过去年全年行业的洗牌，基本实现了“良币驱逐劣币”，激进、不良的开发商基本退出或正在退出市场，对房地产企业来说，2022年将是一个真正考验“品质”住宅的新时期，“好房子不愁卖，市民对好房子的需求依然长期存在。”

对意向购房者来说，2022年楼市将更加考验消费者的理性与专业，从未来的市场层面上说，“可选择性更多，但大家可能会更加倾向于国企、央企的开发商。”专家表示，对于刚需及刚改，未来开发商将进行更多的让利，2022年可以考虑入手，是利好时机，但同时专家提醒，要谨慎选择，一定要选择有口碑、质量好、服务有保障的开发商。对于投资者来说，“还可以观望一段时间，因为市场最终的洗牌还未完成。”还有专家表示，从未来较长时间预判，在国家宏观调控的持续加码下，我国房地产市场将进入高质量、低风险、强品质的新时代，青岛的房地产同样会保持良性、稳定、高品质发展。（文/青岛日报记者 李鹏飞）

作者简介：李鹏飞，青岛日报《楼市》全媒体主编、观海新闻APP时尚频道负责人。媒体从业15年，近年来专注并深耕房地产领域，在青岛日报设有专栏《飞阅楼市》。

来源：青岛日报  

文/李鹏飞 责编/徐晶 美编/时彦丽 审读/苗玲

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责任编辑：娄正