青岛日报社/观海新闻1月13日讯 租房租得舒不舒服，不仅跟房源本身有关，而且也跟后期服务有关，关键点在于租赁合同的落实。很多租客签订合同时，被房东或中介的热情所麻痹，下意识就没有将口头协议填进合同里。也有很多人觉得合同篇幅太长，便一眼匆匆看过，往往会忽略相关细节。合同约定不规范到位，后期出现纠纷，才后悔莫及。

那么，该如何规避这些问题呢？近日，青岛市房地产事业发展中心相关工作人员针对市民关注的一些问题进行解释和回复。　

问：我看中一套房子，房东在外地，通话谈好了条件，房东说不用签合同了，中介也说没问题，很快就可以搬进去住，还免我半个月的房租，多好啊，租赁住房一定要签书面形式的租赁合同吗?

答：是的。租赁住房无论是长租或是短租一定要签订书面的租赁合同。

签订书面合同是法律规定。住房属于房屋，城市房地产管理法规定，“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务”。

签订书面合同可有效保护承租人。在租赁过程中，承租人通常处于弱势地位，一旦产生纠纷，通常需要依据约定即租赁合同进行调处，而口头约定存在难以取证、难以判别是否属于最终约定等问题，仅靠口头约定，承租人的利益难以得到充分保护。因此，住房租赁应当签订书面的租赁合同。

问：我租了一套房子，中介通知我明天去签合同，合同好复杂哦，签订住房租赁合同时我需要注意哪些问题啊?

答：签订住房租赁合同时，承租人需要注意的事项有——

使用规范的住房租赁合同。2018年山东省住房和城乡建设厅会同省工商管理局印发了《山东省住房租赁合同示范文本》，供住房租赁当事人订立合同时参照使用。按照规定,各住房租赁企业、房地产中介机构在开展住房租赁业务时应当提供该示范文本，供当事人阅读。如出租人拒绝使用的，要重点注意出租人提供的住房租赁合同内容与房屋(住房)租赁合同示范文本内容的差别。出租人口头承诺等内容应写入租赁合同中，对违约责任、押金退还约定要清晰，切勿在空白合同上签字盖章。

查看出租房及出租人的相关材料。核查出租房屋的不动产权证书(房屋所有权证)等证明房屋所有权归属的证明材料原件、出租人本人身份证。如承租他人转租的住房，还需要转租人提供其承租该住房的合同，经核实无假后方可签约。合同应写明租期及承租住房的地址等内容，确保合同填写的地址与房屋所有权归属证明上保持一致。

谨慎选择租金支付方式。承租人对租金支付期限和支付方式等备歌要特别注意，尽可能约定按月或按季度支付租金，避免一次性支付较大额度房租，降低自身权益受损的风险。

租赁合同内容要详细。除租金、押金、租期外，以下内容也宜在租赁合同中明确:出租人的信息及紧急情况下的联系方式;住房内的物品数量及状况;水、电、暖气、物业费、天然气、网络等费用承担人及缴费账户信息;正常情况下，租赁期间出租人进入住房时间、频次等。

此外，承租过程中应注意留存资料证据。在承租过程中，承租人都要注意留存好关键证据，如租赁合同、转账记录、微信短信记录、广告宣传资料等。如发现房地产经纪机构、住房租赁企业或房地产经纪从业人员有违法经营行为的，可直接向行业主管部门、市场监管部门或行业组织投诉举报。同时，留存的有关证据，是承租人在发生租赁纠纷后主张合法权益的重要依据。

问： 租赁合同还需要网签备案吗?房东说不需要，中介也说又不是买房子，网签备案太麻烦，是这样吗?

答：根据《商品房屋租赁管理办法》，房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

目前青岛市房屋租赁合同备案已实现“全程网办”，当事人可通过各备案机构政务窗口、住房城乡建设主管部门官网、手机App等方式办理。

另外，如果违反上述规定，个人逾期不改正的，处以1000元以下罚款，单位逾期不改正的，处以1000元以上1万元以下罚款。

因此提醒大家，签订租赁合同后一定及时进行网签备案，才能保障自身合法权益不受侵害。

问：我现在工作可能会调整，明年要去外地，但房东和中介都告诉我说住房租赁合同都是一年起签的，是吗?

答：不是。法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。在遵守上述规定的前提下，住房租赁的具体租赁期限由出租人与承租人协商确定。一般情况下，出租人与承租人签订一年期的租赁合同较多，也形成了一定的交易习惯。通常情况下，如果租期低于一年的，租金可能会提高。

问：我租了一个房子，租金都已经交了，这两天正在收拾卫生准备搬家，又来了一个人说他也租了这个房子，这拿出来了合问，我怎么办啊，如何预防出租人“一房多租”?

答：承租人预防出租人“一房多租”的措施主要有——

1.签订租赁合同后及时入住租赁住房。

2.签订住房租赁合同后及时向住房城乡建设主管部门备案。

3.选择房地产经纪机构承租住房或者承租规范的住房租赁企业出租的住房。

4.在租赁合同中明确约定不得“一房多租”并明确违约责任。

在若干住房租赁合同均有效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的；(2)已经办理登记备案手续的;(3)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。（青岛日报社/观海新闻记者 王冰洁）

责任编辑：管佳宇