深挖细凿分房验收新航道  开创百舸争流新局面 

重塑住建市场生态  青岛创新打出先验房后收房“组合拳”

目前山东正深入学习贯彻习近平总书记在深入推动黄河流域生态保护和高质量发展座谈会上的重要讲话精神和视察山东重要指示要求，锚定“走在前列、全面开创”“三个走在前”的总遵循、总定位、总航标，在坚定不移抓好“七个走在前列”“八大发展战略”“九大改革攻坚”“十强现代优势产业集群”等既有工作部署的基础上，聚焦“六个一”发展思路、“六个更加注重”策略方法、“十二个着力”重点任务，奋力开创新时代社会主义现代化强省建设新局面。

青岛市住房和城乡建设局深刻领会习近平总书记“多谋民生之利、多解民生之忧”的殷殷嘱托，深入贯彻落实中央和省委、市委的决策部署，紧贴“民生福祉”深挖既有工作存量，围绕“民生诉求”精准把脉，聚焦“民生短板”创新工作方式方法和机制，通过“一户一档”、“业主开放活动”、“引入第三方验收”等组合拳，升级现行新建住宅交付的“分户验收”政策和实施机制，探索出一套“先验房后收房”行之有效的“青岛模式”，再塑住房建设市场新生态，蹚出了一条新房交付“趋零诉”的新路径，在老百姓的心底擦亮了“青岛建造”的厚实品牌。

“压舱石”

让好政策沉下去并得以原旨实施

为进一步加强住宅工程质量管理，落实住宅工程参建各方主体质量责任，提高住宅工程质量水平，早在2009年，住建部便下发了《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》，“分户验收”开始在全国范围全面实施。

但这一利好政策在执行过程中却遭遇了粗制滥造，应有之义落实不到位，“一户一验”渐渐失去原滋原味，形式主义的签字让“分房验收”变成了“走走过场”，最终导致解决了“交房”这一个问题，却留下了十个遗憾。交房后因质量差强人意和购买预期严重落差而引发的业主投诉起此彼伏，住宅建设的市场生态未能得以改善或修复。

举网以纲，千目皆张。青岛市住房和城乡建设局瞄准好政策得不到原旨实施的症结所在，于2020年5月有针对地出台《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》，为“分户验收”厘清了丁卯，让责任落实有了“压舱石”。

其中一项带有护航性质的创新举措便是“一户一档”电子档案。

“水位线”

创建“一户一档”让验收看得见查得到

在国家统一要求的“分户验收”政策基础上，青岛市住房和城乡建设局率先要求辖区的建设单位在新房验收时将分户验收的内容、检查部位、各关键环节取留照片，并按户形成“一户一档”，生成二维码，建成可查可溯的电子档案。

形象点讲，“一户一档”就是一部“影集”。在一个住宅项目竣工后、尚未验收前，由建设单位组织施工、监理等单位的相关项目和技术人员，依据国家和省、市有关工程质量验收规范标准、设计文件等，对每户住宅及相关公共部位的观感质量、主要使用功能和工程建设强制标准的执行情况等进行检查验收，并出具合格证明。此间，每验收通过一个环节，相关参验人员都要持合格证明拍一张照片，最终合成一个二维码，一户一个“影集”。

对于验收人员而言，这个“影集”既可能是荣誉榜，又可能是耻辱柱，将保存五年。它既能督促参验人员在验收时尽职尽责、认真谨慎，又能便于倒查追责，快速定位责任人，并与其本人及所在单位考核、奖惩挂钩。

二维码在交房前张贴在每一户房屋住宅内，对业主开放。业主在签字收房前通过扫码便可查看所购房屋的“一户一档”电子档案，还原参建各方对户内验收工作的全过程，对实测、实量、验收数据等进行复核，有效参与到验收工作中去，全方位了解自己房子的品质，成为自己房子的“专家”。

“划桨手”

业主进门入户让二次验收更有力

如果说“一户一档”是确保“分房验收”这艘大船劈波斩浪、稳健远航的“水位线”，那么住宅交付前的业主开放活动则让业主跳到这艘大船上，担当起“划桨手”的角色。

作为青岛开创的“先验房后收房”组合拳之一，与《青岛市住宅工程质量分户验收作业指导书（试行）》同步实施的还有《青岛市新建住宅工程交付前业主开放活动实施办法（暂行）》。

根据该《办法》，建设单位根据新要求完成分户验收后，在工程交付前，应组织业主按照既定程序、方式和内容开展开放活动，让准业主提前亲自进入购买的房屋验房，把可能产生矛盾的验收环节前置。

业主开放活动不是形式上的“下午茶”，也不是浮于表面的“咖啡时光”，而是有一套机制体制和设计约束的摇橹击楫。参加活动的业主人数既要保证数量又要保证质量，在一周左右的时间内分批分组完成。

开放活动期间，业主要进入自己所购买的房屋，对标相应技术要求和标准及“一户一档”的验收情况，进行亲自体验和二次验收，并提出相应的问题及建议。开放活动结束后3个工作日内，建设单位要将到访情况、业主的问题和建议等根据要求格式汇总至属地建设行政主管部门，主管部门将对开放活动情况进行抽查。 

为防止开放活动“走过场”，主管部门在抽查时会分级进行，既要有提问较多的业主，又要有提问一般的业主，还要有没有任何提问的业主，都按10%的比例回访。

对于业主在开放活动中提到的问题，青岛市住房和城乡建设局划分成了三个层级，督促建设单位严格对待并认真处理，小问题的“马上修”，确需时间查找原因的“限期修”，需要时间备货等问题的“承诺修”。建设单位则需根据开放活动中的问题及处理情况组织调整电子档案内容，交房时将最终的“一户一档”二维码电子档案交到业主手中。

住宅工程交付使用后仍发生业主因房屋质量而投诉的，主管部门要倒查业主开放记录及问题整改记录，并按照相关管理办法对相关责任单位进行考核扣分处理。

“瞭望台”

引入第三方让验收更前瞻更全面

在探索现有分户验收、业主开放活动的基础上，青岛市住房和城乡建设局又积极倡导建设单位引入第三方机构参与全装修住宅交付前的监督，充分发挥专业技术的力量，帮助业主对自己的房屋进行磁共振式“挑刺”。

第三方机构必须具备相应的资质，其检测设备要更精尖更专业，可实现对房屋全方位扫描诊断。这样一来，就相当于为“分户验收”这艘大船的安全行驶加上了一个桅杆“瞭望台”。

住宅项目交付后，难免100%没有“暗礁”浮出水面，为了及时有有效地解决购房者的合理诉求，青岛市住房和城乡建设局又配套出台了“4个3”住宅交付保修细则。

根据《细则》，除了上面提到的3个层级保障维修，还有3个位置明示信息（单元大厅醒目位置，张贴《住宅工程质量保修受理公示牌》；电梯轿厢内张贴《住宅工程质量问题报修“名片”》；户内张贴《住宅工程质量问题报修“名片”》），各名片上都有项目负责人的联系方式，避免了“凡事找物业，物业管不了”的无用功；3个渠道畅通报修（向建设单位房修部门报修；向物业管理客服部门报修；向建设单位维修监督管理部门报修或投诉）；3种方式主动反馈（主动通过送达《住宅工程质量维修处理承诺书》向业主反馈；主动通过在户内张贴《住宅工程质量维修销项表》向业主反馈；主动通过电话、微信等方式向业主反馈）。

“大福号”

主动领航让“行路难”变“通途”

以上措施的综合创新和递进式实施，效果是显著的。据统计，截至去年9月底，青岛市内三区共策划组织“先验房后收房”业主开放活动住宅项目45个，惠及共计15663户。“先验房后收房”的住宅项目交付后，与2018年、2019年同类型项目相比，有效质量投诉总量下降了近75%，有效投诉实际户数占总户数比从2.4%下降至1%。

“先验房后收房”，本着从“住有所居”到“住有宜居”的服务理念和“民生”这个最大的政治，经过对工作存量的深挖细凿，遵循“三个走在前”的总航标，青岛市住房和城乡建设局在全国通行“分房验收”既有政策的基础上创新思路和方式，打出一套经试点实践证实行之有效的“先验房后收房”的“组合拳”，既有效解决了业主购房的焦虑和因房屋质量与预期不符产生的各种社会矛盾，又督促房屋建设市场趋于良性发展，争相致力于百年品牌建筑企业的建设，还提升了政府的工作效能与口碑，将以前“谁都应管，谁都不管”的多管分流前置成了蓄水大坝，汩汩洪流张弛有度，让住房“市场生态”这艘大船稳健远行。

长风破浪会有时，直挂云帆济沧海。在本地新建住宅交付市场一片碧波鸣鸥的美好生态出现后，青岛市住房和城乡建设局又积极响应住建部和省住建厅的部署要求，不吝珠玉，及时将“试金石”传于全省其他区市借鉴学习，主动担当起郑和船队“大福号”的主舰角色，越来越多的“宝船”加入并随队出发，互联南北、串联东西，一路劈波斩浪，新建住宅交付市场痼疾引发的“行路难”渐渐“变通途”。

去年8月，先验房后收房“青岛模式”获山东省住建厅发文向全省推广经验，得到了充分肯定，作为青岛新建商品房交付中摸索出的一套“多方共赢”的新举措，其各项创举均走在了全省乃至全国前列。

“青岛模式”作为全省样板推广后，济南、潍坊、泰安、日照、烟台等地区积极响应，以先验房后收房“青岛模式”为样板，参照借鉴发文并在当地组织现场观摩会。截至去年11月底，全省百余个住宅项目组织了“先验房后收房”业主开放活动，优秀试点工作经验在山东省住宅工程中推广实施，新建商品住宅小区群众满意度明显提升，因质量问题而产生的投诉明显减少。

“百舸争流”

住宅交付“山东流域”现云蒸霞蔚市场生态

删繁就简三秋树，领异标新二月花。在“‘先验房后收房’青岛模式”的探索实践中，青岛市住房和城乡建设局坚持人民至上，问题导向，按照住建部和山东省住建厅部署，贯彻新发展理念，发挥“严真细实快”的工作作风，强化担当创新，放开思路，扑下身子，对新房住宅项目在交付过程中凸出的冗乱繁杂的矛盾与民声民愿望、闻、问、切，逐帧梳理，剥丝抽茧，抓住了主要矛盾和矛盾的主要方面，起步就是冲刺，开局就是决战，仅用一年多的时间便打通了困扰新房住宅市场十余年的“栓点”，切切实实办好了提升住宅品质一项实事。

如今，放眼新建住宅交付市场的“山东流域”，由青岛深挖细凿“先验房后收房”的新航道因缩短了民生服务的航行距离、拓宽了百年名企“民心工程”的筑造及升级路径、挖深了“好品山东 齐鲁建造”的服务内涵，而开创了千帆竞发、云蒸霞蔚、百舸争流的全新局面。（青岛日报社/观海新闻记者 杨海涛）

责任编辑：杨海涛