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房贷利率“坐滑梯” 提前还贷先莫急

青岛日报5月27日报道

最近,房贷利率一降再降,最新一期5年期以上LPR下调至4.45%,购买首套房的个人可享受到最低4.25%的房贷利率,存量房贷的个人月供也将有所减少。关于要不要提前还房贷的讨论声也越来越大。

影响因素:投资回报率

出现这一情况的一个重要原因是当下银行理财、基金等投资收益不再保本保息,收益波动不定,从而让人在当下的房贷利率与理财收益之间权衡。在权衡过后,不少年轻人选择提前还款。市民周先生和记者算了这样一笔账,他2017年买的房子,贷款近90万元,贷款时间30年,还款方式是等额本金,到期后,自己要还给银行170万元,其中利息有80万元。刚开始每月还6000元左右,其中包含本金2300元,到2022年,每个月还5400元。如果提前还30万元,就能省近30万元的利息,将贷款年限缩短了10年,现在每个月的月供降到了4000元。“如果拿这30万元去投资,按现在这个行情,大概率是要赔的。”周先生说。

在办理贷款时,影响最终还款额的一个重要因素是“还款法”,主要有两种,等额本息和等额本金。等额本息法最重要的一个特点是每月的还款额相同,从本质上来说是本金所占比例逐月递增,利息所占比例逐月递减,月还款数不变,即在月供“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。等额本金法则是每个月的还款额不同,呈现每月递减的状态,它是将贷款本金按还款总月数均分,再加上上期剩余本金的利息,这样形成月还款额。

就贷款100万元,期限30年,按照当下最低首套房贷利率4.25%计算,等额本息累计还款总额约177万元;等额本金累计还款总额约164万元。总还款额差13万元。

业内分析:并不适合所有人

要提前还款吗?提前还款合适吗?这是目前大部分有存量房贷的个人关心的问题。卓易数据分析师王玟琳在接受采访时表示,有以下几种情况不建议提前还款,第一种是房贷低于基准利率的,尤其是2009年、2015年买房享受巨大利率折扣的个人,没必要提前还贷。第二种,如果是等额本息的还款方式,还款时间已经超过三分之一,此前大部分还的是利息,不建议提前还款。还有一种是申请贷款时因特殊原因例如开发商拒绝使用公积金贷款,从而使用纯商业贷款的个人也可以再等等,因近日青岛公积金管理中心表示,正在研究出台针对这一部分人“商贷转公积金”的政策,公积金利率只有3.25%。

而像购房时房贷利率5%以上甚至高达6%,且手中有多余资金的个人,可提前还款。王玟琳介绍,此前理财的收益综合达7%-8%,不仅能打平房贷利息支出还有可观的收益;但目前理财收益普遍下降,银行理财一般3%-4%,如果没有更好的投资生息渠道,可还贷减少负债。

对有能力全额付清贷款的个人,王玟琳建议要综合评估再做决定,不能忽视的一个变量是房贷属于个人所得税附加扣除项,每个家庭每月最高可抵个税1000元。业内人士表示,如果现在选择了提前全部还清贷款,等于没有了这项金融业务,后面还有20来年的调整期,银行的利率和房贷利率都未可知,既要考虑未来的通货膨胀,也要考虑可能的滞胀或衰退。要不要提前还房贷,需要根据个人资产配置、月供承受能力等实际情况进行合理规划。

观念转变:投资不如还房贷

“时间倒回三年前,你问我要不要提前还房贷,我肯定说不会,但现在我也开始动摇了。”陈先生说道。过去多年来,贷最高的房贷,还最长的时间,绝不提前还房贷,是买房这件事上很多人的共识,如今这种共识正在“瓦解”。

公式在采访中表示,社会融资中有一项就是居民贷款,近年来,居民贷款意愿下降和提前还贷的逻辑是一致的。

过去十几年来,居民愿意贷款买房,并且不提前还贷,原因是通货膨胀率相对较高,整个社会投资又比较热,居民更愿意拿钱去做多元投资。第二,房地产市场经过了一个快速上升的周期,投资回报率非常高,居民不断贷款买房,看重的是房产未来的升值空间,这个投资回报率远高于房贷的利率。

但目前正处在一个变化的阶段,近五年来,房住不炒的政策执行得越来越严格,提高贷款门槛、限购、限贷等政策,不少房地产企业高周转的模式受到了压力,房地产价格未来的预期已经收缩,加上疫情反复,影响到了很多企业以及个人的收入。另一方面,整个社会的投资回报收益也存在泡沫,居民拿出钱投资股票基金理财,回报率已经不可能再像过去期待的那么高了,所以很多人觉得不如提前还贷。(文/青岛日报徐晶)  

责任编辑:李鹏飞

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