11月28日，证监会发射“第三支箭”，时隔12年后，房企股权融资再被支持。不到一个月的时间，地产金融“三箭齐发”，房企融资环境迎来实质性转机。业内人士认为，进入12月，本就是岛城楼市销售淡季，叠加疫情影响，市场依旧承压。但最近房地产政策不断释放，从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶、到“第三支箭”股权融资松绑层层突破，政策支撑下市场信心正在逐步恢复。

地产“三支箭”齐发

房企融资环境持续改善

对需求端给予空前的支持后，监管部门正在房地产融资端迅速发力。

11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。其中，股权融资的“破冰”，被业内人士称为“第三支箭”。

据悉，上市房企再融资暂停于12年前，“第三支箭”落地，房企再融资开闸，被市场解读为“重磅利好”。不过，在文件中，证监会也明确对房企的股权融资进行了一定的限制。其中提及，上市募集的资金，可以用来购买涉房资产，用以补充流动资金、偿还债务等，但不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。也就是说，房企从外面融进来的钱，虽然不影响他们的负债率，但只能用来度过眼前的流动性逆境，并不能用于业务扩张。至此，支持房地产企业合理融资需求的“三支箭”均已全部落地。所谓“三支箭”，具体来说，第一支箭是信贷支持，第二支箭是民营企业债券融资支持工具，第三支箭是民营企业股权融资支持工具。

短短不到一个月时间，地产金融“三箭齐发”，民营房企融资环境迎来实质性转机。信贷方面，11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中，交行为万科、美的置业分别提供1000亿元、200亿元意向性授信；中行为万科提供1000亿元意向性授信；工行为龙湖、碧桂园提供数百亿元意向性授信；农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。债券方面，11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。股权方面，据悉已有福星股份、世茂股份、华夏幸福、大名城、北新路桥、新湖中宝、天地源等7家上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向特定投资者定增募资。

房地产行业融资的最低谷，已经过去。中指青岛研究院总经理袁彬彬认为，“三支箭”中，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，从融资成本来说也是最低的。

“三箭齐发”之后，对房企融资而言无疑具有正面促进作用。这意味着，此前为房企融资所设置的条框以及门槛，在可操作性上已几乎不存在障碍，房地产行业整体融资收紧的现状将有所缓解，部分民营房企的流动性问题也将得到一定程度的解决。

有专家认为，从融资流向上看，政策是有选择性的，当前主要向经营正常的优质房企蔓延；从资金用途看，主要监管用于保交楼、基础配套设施和保障性租赁住房建设；从落地效果看，签约授信、支持到拿到真金白银仍需过程审核，因此最终的落地效果仍有待观察，短期信号意义更加明显。从供给端来讲，已达成融资协议的部分品牌房企在青岛已深耕多年，其融资端的改善，势必对其工程进度、按期按质交房起到托举作用，与今年因资金原因供应大幅收缩相比，预计未来供应节奏将逐步回归正常，楼市优先迎来供应端的回暖。

市场信心稳步恢复

高端住宅压舱年末楼市

三箭齐发，对修复岛城楼市需求端购买信心起到一定积极作用，料将与前期政策形成合力，共同推动楼市向正向循环逐步迈进。信心的修复不代表需求的积极释放，经过此轮低谷周期，购房者会更加理性的看待买房，在房住不炒的大背景下，品质改善将成为购房主力。

据统计，11月青岛新房签约6246套、约73.71万平方米，总金额约113.48亿元，同比分别下滑33.6%、33.1%和31.9%；环比同样呈现不同程度的下滑，下滑幅度在20%左右。11月签约均价降至15396元/平方米。

在11月项目销售金额榜前十项目中，前五是崂山的项目：海信君澜项目以4.19亿元夺得销售金额榜第一；大云谷金茂府排在第二，实现销售金额2.35亿元；第三名为海信依云小镇项目，销售金额2.19亿元；银丰·玖玺城排在第四，销售金额2.01亿元；海曙云霞排在第五，销售金额1.84亿元。从热销项目可以看出，总价在500万元以上的高端住宅，正成为青岛楼市年末成交的压舱石。

克而瑞监测数据，青岛今年前10个月新房成交中，总价在700万元以下的房源，成交套数比去年下滑27%-33%，总价700-800万元跌幅收窄到20%，总价800万元以上的跌幅仅为5%。这反映出越是总价高的住宅，受当下市场波动影响越小，高端住宅成为高净值人群的“刚需”。

物以稀为贵，是亘古不变的真理。具体到买房，买入稀缺性强的城市核心区房产可谓价值最为稳定。在今年集中土拍中，就透露了这样一个强烈的信号：处在核心地段和拥有稀缺资源的地块非常抢手。其中，在第三次集中土拍中，位于崂山区松岭路以东、金岭美地小区以西、仙霞岭路以北、银川东路以南地块达到最高限价，触发熔断，转入线下竞品质环节，最终被银丰竞得，折合楼面价14907元/平方米成交，溢价率15%。

供给端方面，稀缺地块成交异常火爆；需求端方面，有着显著地理位置优势的产品自然就成为整个高端市场的抢手货。以东李世园片区为例，据卓易数据统计,整个东李世园板块近3年成交的3000多套房子中,成交户型套均面积132.8平方米,已经超越市北浮山后成交的套均面积，成为名副其实的高端住宅市场高地，吸引了众多高端改善类需求的目光。这其中，有着城市山居属性的低密度住宅更是成为改善客群的首选。

据地处世园片区的低密度住宅项目和达·和山营销经理介绍，该项目预计年底开盘，11月份以来，该项目售楼处周末每天到访客户有时破百组，非周末到访客户每天在四十组左右。“世园板块三面环山、交通路网便捷，再叠加1.3低容积率和大平层洋房户型设计，是项目吸引改善客群前来咨询的主要因素。”  (吕 蕾)

责任编辑：李鹏飞