青岛日报2020年11月4日第10版
■东盛花园北区的业主10年都没能拿到不动产权证。
主持词
不动产权证“办证难”一直是牵动着千家万户的老大难问题。由于时间跨度长、涉及群众多、处理难度大，尤其涉及跨部门协作，存在诸多政策和程序制约，很多历史遗留下来的“旧账”成为城市建设领域一块难啃的“骨头”。
为了让不动产权证不再“难产”，我市积极推进“交房即可办证”改革，有效解决了新建项目的办证问题。同时，为有效解决历史遗留问题，我市还成立了化解城镇居民住房产权历史遗留问题工作专班，建立了工作统筹、推进及督导机制。但不得不承认，依然有部分住宅项目因各种原因无法顺利办证。
近期，一些网友通过观海新闻客户端“直通12345”平台留言，集中反映不动产权证“办证难”问题。记者调查了解，因为涉及地产商破产、撤销、兼并，欠缴税费、不办理规划验收和不办理房地产初始登记等多种原因，使得这些问题解决起来困难重重。而不动产权证的缺位，直接影响到市民的子女入学、社保、房屋买卖等。作为民生治理的一项长期难以治愈的“顽疾”，“办证难”问题再一次成为许多市民的关注堵点问题。就如何进一步妥善解决“办证难”问题，本刊邀请市人大代表、政协委员、市委党校教授以及政府相关部门共同商议，探讨解决办法。
记者探访
现场一
东盛花园北区：
苦等10年“房本” 居民望眼欲穿
东盛花园北区居民仍然没有拿到房产证
“我们买房已经10年了，东盛花园北区的不动产权证什么时候能办下来？”近日，观海网友9z01yD在青岛日报社观海新闻客户端留言，反映东盛花园北区不动产权证难办的问题。
观海网友9z01yD讲述，东盛花园北区属于限价商品房，2010年父亲购房时，她还没有结婚，到现在她的孩子都要上幼儿园了，不动产权证仍然没有办下来。
近年来，她多次向政府相关部门投诉，工作人员解释，东盛花园北区无法办理不动产权证的原因，一方面是东盛花园当年取得土地证的土地性质为划拨，而限价商品房土地用途应为出让用地，建设单位要先行办理东盛花园限价商品房所占土地划拨转出让手续后，才能申请办理首次登记；另一方面东盛花园北区缺少综合验收备案，没有交配套费。此外，东盛花园的管理权归属之前也做了调整，从浮山新区划到了崂山区，存在一个过渡的问题。
“近期，东盛花园小区内的拆迁安置房已经可以办理不动产权证了。崂山区的相关负责人在2019年曾表示‘跟原开发建设单位和大埠东村两委做了沟通。初步探讨确定了一个办理方向的路径。2019年内应该能有个相对满意的答复’，但现在已经2020年了，办不动产权证的事情仍然没有结果。”观海网友说。
现场二
城阳区亿路发世家御园二期：
房子被抵押 居民办证难
“我一直办不下来不动产权证，后来才知道，开发商竟然把我买的房子抵押贷款，到现在都没还上钱。”观海网友AhnfJP在观海新闻客户端留言。
观海网友AhnfJP讲述，2015年，他在城阳区河套街道正阳西路的亿路发世家御园小区二期购买了一套商品房。开发商拖延了两年多，到2018年才交房。他入住新房两年了，始终办不了不动产权证。
“我当时是全款买的房子，后来因为需要用钱，想把房子卖掉，但没有不动产权证，房子根本就卖不出去。”观海网友AhnfJP讲述，听说房产证之所以办不下来，是因为开发商前期已经把房子抵押给了银行，到现在没有解押。这让小区业主们非常担心。
记者了解到，亿路发世家御园小区的开发商初期为筹集项目开发建设资金，在2013年将该项目二期、三期土地及地上建筑，在浦发银行办理了在建工程银行抵押，导致二期购房业主无法办理房产证。为保障购房业主的合法权益，高新区建设部、河套街道办事处多次约谈及函告开发商，责令其抓紧筹集资金，完成银行解押。
现场三
西海岸新区灵山卫街道福麟海景丽园二期：
验收没通过 “房本”办不了
“我是西海岸新区灵山卫街道福麟海景丽园二期的业主，2017年购房，2019年交房，到现在一直不能办理不动产权证，我家孩子迟迟不能落户。”近日，观海网友3fe6fs在观海新闻客户端留言。
观海网友3fe6fs讲述，她和丈夫是临沂人，两人在青岛工作，孩子一直住在临沂老家。眼看着孩子到了上小学的年龄了，为了让孩子在青岛落户上学，2017年，她和丈夫拿出多年的积蓄，在西海岸新区灵山卫街道福麟海景丽园二期买了一套房子。入住新房后，他们发现没法办理不动产权证，孩子落户成了难题。
记者采访西海岸新区自然资源局，工作人员答复，该小区涉及用地容积率审核事项，为尽快解决业主办证问题，西海岸新区自然资源局已经同意先给居民办理不动产权证，再与企业解决用地容积率审核问题。后期，西海岸新区自然资源局发现该小区未完成规划验收，目前仍在进一步调查处理中。
话题探讨
一本不动产权证，牵动千家万户心。不动产权证，是一套房子的“身份证”，消费者花钱买房，就应该拿到不动产权证。可是，由于建设单位破产、撤销、兼并，欠缴税费、不办理规划验收和竣工验收等多种原因，形成了“问题产权”项目，无法办理不动产首次登记，使得很多购买了房屋的业主迟迟拿不到不动产权证，导致市民在转让、抵押、租赁、子女入学等方面遭遇重重困难，给业主权益带来了极大的损害，“问题产权”项目也成为了民生治理的一项长期难以治愈的“顽疾”。
■探因
五证不全居多 违规操作频发
根据不动产登记相关规定，申请人申请商品房不动产登记需要两个主要环节，一是开发商办理商品房房屋所有权首次登记（办理大证）；二是业主和开发商共同申请办理分户的不动产权证。开发商办理商品房首次登记需要提供三个必备要件：一是具备合法土地来源，开发商已经取得土地使用权证；二是符合规划要求，取得建筑工程规划许可证及规划验收证明；三是符合竣工验收要求，取得验收合格的证明。
“‘办证难’并不是简单的产权登记问题。”市自然资源和规划局不动产登记中心工作人员介绍，在房地产市场快速发展过程中，少数开发建设单位开发建设手续不全，甚至存在违法违规行为，导致项目不具备不动产登记法定条件。
一位不愿透露姓名的业内人士为记者进一步点明了不动产权证“办证难”的症结所在。“在实施不动产统一登记之前，由于各部门登记方法、技术规程不一致，原有的分散登记方式很容易导致各种不动产权利的重叠、漏登；分散在不同部门管理和登记，又容易导致农林用地、农牧用地及林牧用地之间权属界限不清、权利归属不明，引发纠纷。”这名业内人士介绍，2015年，我国开始实施不动产统一登记，以往分散登记时形成的历史遗留问题大量显现。
这些历史遗留问题主要表现为：无土地出让合同或划拨决定书等土地权属来源材料；擅自改变土地用途或增加容积率；未通过规划许可或规划核实；未通过竣工验收备案；欠缴土地出让价款或相关税费等情形。
“这些问题的产生，既有法治、体制和机制的原因，也有政府、建设单位和个人的原因。”业内人士说，由于这些问题的存在，导致一些城镇居民住房无法进行首次登记或转移登记。
■破题
“专班”联合发力 实施“靶向治疗”
城镇居民住房产权历史遗留问题往往时间跨度长、涉及群众多、处理难度大，尤其是相关问题涉及多个部门，以现行法规制度去解决，存在诸多政策和程序制约，令许多部门头痛犯难。但城镇居民住房产权历史遗留问题关系到购房居民的切身利益，青岛市对此高度重视，将其作为民生领域重点问题持续推进解决。
记者从市自然资源和规划局不动产登记中心获悉，针对因开发建设手续缺失形成的历史遗留问题产权项目，我市在2003年、2008年、2018年先后三次集中解决问题产权项目，累计涉及居民10余万户，但目前仍有少数项目暂不具备法定登记条件。
“城镇居民住房产权历史遗留问题涉及多个部门职责，需要自然资源、住建、税务、财政、发改、行政审批等多个部门通力合作。”工作人员介绍，按照青岛市解决城镇居民住房产权历史遗留问题工作方案，市自然资源和规划局制定了工作细则和具体推进办法。同时，我市成立了化解城镇居民住房产权历史遗留问题工作专班，建立了工作统筹、推进及督导机制，充分发挥专班统筹调度作用，各区市政府作为化解城镇居民住房产权历史遗留问题主体，梳理形成项目台账，查明项目历史背景、具体情况和存在问题，各相关职能部门及针对项目存在的问题，逐一研究解决路径，形成解决方案，确定责任部门和办理期限，所有事项限期完成。不动产登记部门主动作为，将服务前置，进行容缺预审，对完善手续的建设项目，经相关公告程序后，即可予以办理登记。
市政协委员、山东正航律所主任李秋航建议，对不动产权证“办证难”进行“靶向治疗”，希望多部门尽快打破部门壁垒，联合行动，形成执法合力，针对辖区内的问题楼盘采取“靶向治疗”，即“一个楼盘=一个责任领导+一个工作专班+一个化解方案+一个具体期限”，各专班可结合楼盘实际情况制定具体方案，明确具体期限，且具体方案、期限、进展等能进行公示，请群众进行监督，从而实现精准处置各楼盘面临的“办证难”问题。
建议相关部门在处理产权问题楼盘时，坚持“以人民为中心”的理念和物权优先的法律原则，可考虑采取“追办分离、容缺后补”的方式，将办理不动产登记与向建设单位追溯法律责任完善手续并行办理，既可加快推动为购房者办证，又可强化责任部门对建设单位法律责任的追溯和手续办理，最大限度维护群众的合法权益。
■解题
全面实现流程再造 推广“交房即可办证”
记者从市自然资源和规划局获悉，为积极推进解决城镇居民住房产权历史遗留问题，从源头上遏制新增问题产权项目的产生，我市借鉴先进地区经验，不断完善监管制度，建立健全长效机制，出台了《“交房即可办证”便民服务工作意见（试行）》，积极推广“交房即可办证”服务。
记者获悉，一般情况下，新建商品房项目从获得土地、预售许可到项目竣工验收，周期为2至3年，购房群众经历从签订购房合同到项目竣工交房的漫长等待后，交房时仍不能及时领取不动产权证书，不仅给购房者在落户、子女入学、银行贷款、资产处置和收益等方面带来困扰，购房群众还可能面临因为开发商原因，多年难以办理不动产权证的风险。
市自然资源和规划局、市住房和城乡建设局、市税务局联合实施新建商品房交付流程再造，将以前房屋交付之后才办理的不动产首次登记相关手续前置到交付之前办理，使房屋在交付的同时就具备了办理不动产权证的条件。据介绍，该项工作已列入2020年青岛市市办实事和全市群众关注的10个领域管理服务提升行动中。目前，我市已开展“交房即可办证”服务项目9个，1706户居民在收房的同时就领取了不动产权证书。
经过前期试点，市住房城乡建设局正在研究出台规范新建住宅交付流程的相关指导意见，逐步引导开发商在新建商品房交付前完成首次登记，保证交房即具备办证条件。青岛市自然资源和规划局积极通过多测合一、同步测绘，多审合一、同步办理，不断完善服务，简化登记程序，切实解决群众的烦心事、堵心事，让购房人买得更放心、住得更踏实。
市人大代表、市委党校教授刘文俭认为，解决不动产权证“办证难”，必须坚持以人民为中心的思想，既尊重历史事实，又坚持依法依规；既做到公平公正公开，又做到分类处理、分时段定标准。只有坚持标本兼治，构建法制化、规范化的制度机制，才能从根本上破解不动产权证办证难“顽疾”。在这个过程中，政府部门不仅要盯着问题“存量”，更重要的是控制进而消灭“增量”，在解决城镇居民住房产权历史遗留问题的同时，相关部门工作人员应该以“闭环思维”，主动探究“办证难”产生的原因，及时发现问题，进而指导现在的工作，开展源头治理，把问题消灭在萌芽状态，从源头上遏制新增问题产权项目的产生。
市人大代表、市人民调解员协会会长姜东认为，彻底解决历史遗留的“办证难”问题，是民心所盼的德政工程、为民解忧的民心工程，需要创新的措施和办法，以及超常的担当和勇气，在多个政府部门齐抓共管的同时，也要落实责任单位，确保一管到底。
“交房即可办证”可以从源头上遏制新增问题产权项目的产生。但制定好的政策只是起步，落实到位更为关键。建议市住房和城乡建设局、市自然资源和规划局、市税务局在“交房即可办证”服务推广过程中，统筹协调，打破“信息孤岛”，促进部门信息共享，对不进行“交房即可办证”的开发企业，建议采用约谈、警告、记入企业信用不良记录档案等方式，督促开发企业自觉履行依法建设义务，严格履行合同，确保政策能够长期实施，落到实处。
编辑点评
办理不动产权证
加速“动起来”
不动产权证是房子合法存在的“身份证”。不动产权证难办理的“顽疾”，一直都是许多城市手中的“烫手山芋”。由于种种原因，购房者在交房后迟迟拿不到不动产权证书，在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了困扰，也严重影响市民对美好生活的向往。如何推动不动产权证的办理，让办理程序尽快“动起来”，考验着城市管理者的智慧。
今年6月30日，市北区万科未来城3期的775户业主们成为“交房即可办证”的首批受益者，开启了青岛交房领证的“零时差”时代。但不得不承认，对于一些历史遗留问题，情况依然不容乐观。由于原因复杂，情况多样，还存在权力让渡等“壁垒”，历史遗留问题解决起来确实难度不小。因此，这就需要相关“专班”拿出“攻山头”的勇气和智慧，理清责任问题，规范主体行为，整治市场乱象。要尽快建立房地产行业清单管理，厘清任务清单、措施清单及责任清单，并针对违法违规、恶意逃避责任的开发商建立限制清单。同时，要对不动产权证“办证难”进行“靶向治疗”，打破部门壁垒，形成执法合力。此外，要积极与行政司法部门建立联动机制，强力规范房地产开发秩序。
“交房即可办证”模式的实施，无疑破解了存在已久的主权和产权脱节矛盾，进而有效帮助市民解决银行贷款、子女上学以及落户等民生问题。但也要看到，该模式的顺利实施，必须建立在房屋建设各项手续齐全、房屋质量过硬的基础上。这对于开发企业和相关职能部门提出了更高的要求，未来，希望相关职能部门积极通过各项创新举措，实现多测合一、信息共享、靠前服务、容缺承诺、压缩时限等多项措施，顺利实现流程再造，将预售许可、规划核实、联合验收等涉及多个部门的环节整合优化，全力解决“办证难”问题，让购房者尽快享受到改革红利，真正实现安居乐业。
本版撰稿/摄影 邱 正
