（青岛日报地产全媒体 李鹏飞）
连日来，房地产利好新政不断涌现，如青岛的公积金首付降低比例、全国多地陆续执行“认房不认贷”、存量房房贷利率将下调等等。房地产行业一系列调控“组合拳”打出，对“金九银十”及四季度青岛楼市将产生怎样的影响？置业者是否迎来“春天”？
9月5日，青岛日报地产全媒体记者采访了青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉，针对楼市，刘明辉从专业视角给出了解读与判断。
NO1
青岛日报地产全媒体：系列新政对青岛楼市有何影响？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
个人认为，第一，对青岛来说，政策试水，影响仍不会太大。因为青岛已提前进行过相关调整，比如商业贷款和公积金首套房首付20%，市场没有太大反应，因为每年刚需客群数量变化不大，投资客群也无法出手。如果青岛城市能因城施策再增加四点利好政策，预测可有望振兴房地产市场。
第二，因为之前房地产“因城施政”，城市间本身发展也存在差异，新政能够在短时间内，产生影响的首先是一线城市。房地产市场的基本面已经发生变化，不会再出现楼市大起大落的情况，但一线城市回暖，能够带给真正有购房需求的消费者以信心，长期来看，会带动房地产市场平稳走出低谷。
NO2
青岛日报地产全媒体：新政策对开发商来说意味着什么？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
（1）新政策仍在一点点试探，开发商目前的没有什么反馈，还看不到有影响，但是对于客户购买的预期提前了，信心增加了。虽然改变存量房利率问题可以帮助客户攒钱，但短时间内不会有太大反应，需要有一定的延展期。预计后期会好。
（2）换购者会有明显增多。希望更多开发商可以配合渠道公司多开展“益买卖”方式销售，以锁定意向客户，增加销量预期。
NO3
青岛日报地产全媒体：今年前8个月青岛楼市的特色是什么？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
（1）青岛楼市前8个月的成交量，用一个词形容就是“跌宕起伏”，从房产经纪公司的感受上看，2、3月是天堂、4、5月回到人间、6、7、8月又接着经受“烤”验；
（2）今年的二手房市场，还有一个显著现象，就是挂牌量明显增多，整个青岛已经超过10万套，这也是房地产“供求关系发生改变”的最直接的特征；
（3）与去年同期相比，前八个月青岛二手房的交易量提高超过20%，而新房交易量则降低超过20%；
（4）前八个月，青岛二手房的价格一直在走低，降幅明显；
（5）从已经成交的客户需求看，目前购房的客户，80%以上都是“必需”客户，不得不出手的时候，客户才掏钱，可买可不买的这部分客户，往往是只看不买，或者连看都不愿意出来看了；外地旅游客户购房比例减少。
（6）客户对三居室的房子需求量提升较快。
NO4
青岛日报地产全媒体：系列新政对青岛金九银十的影响？金九银十将呈现什么特色？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
我认为，系列新政会有一定积极促进作用，相比7、8月份来看，挂牌量、看房量和成交量会有一定提升，但幅度不大。预计在年底11、12月左右，各大开发商应回款要求，会想办法降价到客户心理预期的，市场成交量才会有明显的提升。
NO5
青岛日报地产全媒体： 对青岛下半年市场有怎样的预测？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
个人认为，如果青岛市可以因城施策，增加以下四点政策，市场状态会有大幅度提升：
（1）放开贷款年限，降低月供压力。仅限制年龄，不限制年限，比如30岁的购房人，距离70岁有四十年，就可以让他贷款40年，有效降低月供压力。（2）公积金贷款额度增加。例：个人最高可以贷款100万，家庭最高可以贷款200万。（3）逐渐恢复房地产商品属性。140平米以上房源解除限售。例：只要140平以上房源取得房产证当天即可上市交易（4）开发商限价比例范围加大，增加企业现金流。例：上下浮动40%.
NO6
青岛日报地产全媒体：对意向置业者有哪些建议？
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉：
我相信，今年是置业最佳时机。从政府各项扶持政策可看出对房地产的支持力度，信号已经不能再明显了。房地产也一定会逐渐回归其商品属性。所以，只要有购房计划的，尽早先看房，尽早出手。
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8月28日，青岛“下调公积金首付比例”政策正式发布。新政明确了在青岛市非限购区域内，降低住房公积金贷款首付比例。对于购买家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，购买家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。
8月30日，广州发布通知，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。随后几日，深圳、北京、上海等城市也发布“认房不认贷”新政。
8月31日，央行发布消息，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购城市和不实施限购城市。这意味着，在实施限购的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好满足自身住房需求。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
9月4日，中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发通知，要求各商业银行迅速抓好落实关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，加快制定具体操作细则，做好组织实施。通知明确，青岛市各阶段首套商业性个人住房贷款利率政策下限均和国家政策下限保持一致。
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