作为楼市传统旺季的“金九银十”，正式告一段落。9月“低开高走”，最终收获了不错的成绩。相比之下，“银十”成色似乎稍有不足，根据青岛网上房地产公布的数据统计，2020年10月青岛新房成交共计13472套，环比9月份14876套下降10.42%，新房成交面积1534016.15平方米；不过同比去年10月成交总量与成交面积涨幅分别为40.19%和42.74%，呈现大涨的局面。由此一来，“金九银十”的称号似乎并没有让大家失望。不过业内人士也指出，相比今年八九月均价，“金九银十”房价呈现出下跌的行情，这难免让人猜测，旺季的上涨行情是“以价换量”的结果。

“金九银十”呈现量高价低

本周楼市有关10月份的各种数据纷纷出炉，2020年10月青岛新房成交共计13472套，环比9月份14876套下降10.42%，新房成交面积1534016.15平方米；同比去年10月成交总量与成交面积涨幅分别为40.19%和42.74%。从青岛各区市新房成交量情况来看，西海岸新区继续领跑，即墨、胶州在10月份签约超过2000套。从主城范围看，今年供应井喷的市北区10月新房共卖出543套，占比全市总交易量的4%，位居市区榜首；崂山区新房成交456套，位居次席；李沧区10月成交新房295套，名列第三。根据贝壳青岛站数据统计，10月青岛新房成交均价14606元/平方米（9月成交均价14989元/平方米），环比下降2.6%。从2020年前10个月新房价格走势看，青岛新房成交价格在8月份达到高值，9月、10月分别有不同程度下跌。业内人士告诉记者，“金九银十”这样的传统旺季，开发商无疑更看重销量，毕竟在目前的楼市格局下，购房者最关心的还是价格与优惠，而且出手也变得更加理性。在整个10月期间，记者也不断接到有关特价房的推销电话和短信，以浮山后热门的金地宸悦为例，有销售顾问给出了最高30万元的特价房优惠。而在胶州、即墨等周边区域，库存压力进一步加大的情形下，为实现10月的销售目标，几乎所有楼盘都在推特价房。当然，很多楼盘在9月份已经开启特价政策，从而导致了9月销量更高。不过今年10月同比大涨，也反映出价格优惠对购房者的巨大诱惑力。

周边区域库存压力依然存在

今年“金九银十”楼市旺季，真金白银的优惠换来了一定的销量。从成交套数来说，胶州、即墨等都突破了2000套，但就库存来说，压力依然很大。据青岛克而瑞提供的数据，截至9月底青岛市商品住宅存量2124.95万平方米，去化周期17.8个月，同期胶州市商品住宅存量490.46万平方米，去化周期29.2个月，远远超过青岛市平均水平。在贝克青岛站数据中心公布的10月新房成交TOP10榜单中，胶州市、即墨区、西海岸新区均有新盘上榜。其中，胶州市恒大文化旅游城成交323套位居榜首。10月8日首开北区2#地块80-144平方米户型和6#地块57-126平方米户型，均价10200元/平方米左右。在这份榜单中不难发现，上榜楼盘大多为均价“万元线”左右的大盘。即墨和西海岸新区的上榜楼盘价格甚至不足万元。记者上周在胶州采访的过程中，当地已经有低于7000元/平方米的楼盘在售。“以价换量”对于库存压力较大的周边区域依然是主旋律，而且效果也开始逐渐显现。

价格优惠将持续土地供应充足

对开发商来说，库存压力成为降价的主要原因，但市场并没有因为库存而放慢推新的速度。据乐居不完全统计，11月青岛将有40余盘年末冲刺。其中，主城区推盘量11个；城阳紧随其后，预计有10盘入市加推；即墨、西海岸也不甘示弱，预计分别有9盘入市，胶州、平度稍显逊色，各有1盘入市或加推。采访过程中，有开发商告诉记者，眼下稳住销量，加大力度去库存是最重要的任务，这样的局面下放弃部分利润也是无奈之举。由此，也不难看出2020最后两个月，促销跑量依然是开发商的重中之重，至于价格，在很多库存压力大的周边区域，依然会有大幅度的优惠推出。但对青岛主城区而言，不断推出的新盘也在影响市场，激烈的竞争让价格处于较为稳定的局面。

从长远来看，10月份公布的《青岛市2020年四季度拟招拍挂出让国有建设用地使用权预公告》告显示，今年第四季度，青岛全市预计出让土地214宗，其中居住、商业、商住及商业混合类地块共计110宗，较三季度上涨175%；土地供应依然相当充足。

二手房价格持续回升

10月新房市场势头不减，多种优惠营销活动吸引了不少购房者的目光，同时也给二手房市场带来了一定的冲击。对比9月份，10月青岛二手房成交行情呈现较为明显的下滑态势，根据贝壳青岛站数据，10月份共成交4709套，9月成交6392套，环比下降26.3%，但同比2019年10月份二手房成交4355套仍上涨8.1%，表明长期来看，二手房市场仍呈稳健态势。10月贝壳二手房成交均价20059元/平方米，8月成交均价19738元/平方米，环比上升1.6%，重回“2”字头。

从各区域二手房成交情况来看，10月西海岸新区以1000套的成交量位居榜首。作为近郊区域的典型代表，近年来西海岸新区各项配套逐步完善，次新房基数大，品类丰富。另外，加上多条地铁线加速建设、第二条海底隧道正式开工、三甲医院落地等各项利好加持，可以说是二手房置业的“天堂”。市北区紧随其后位居第二，共成交904套，老城区通勤便利，生活配套醇熟，部分片区均价低于20000元/平方米，也使不少置业者心生向往。

置业建议

房价稳定期就是最好的购房时机

金九银十，销量没有太大的波动，但优惠着实让很多消费者动心。现在是买房的好时机吗？在业内专家看来，还是要分区域来对待。比如主城区相对稳定，不必太在乎波动，毕竟人口密度和成熟配套就是最好的保值。而且稀缺的土地资源，未来也很难保证有价格更合适的新房出现。至于价格已经下滑周边区域，则需要理性对待，价格下滑，但并不成熟的片区也带来各种不确定性。未来的价格涨幅，还需要周边配套的支撑，是否进入价格最低点，需要购房者仔细考察。另外，从土拍情况来看，西海岸依然是土地供应的大户，未来将会有更多新盘出现，至于胶州和即墨，目前土地供应量呈现出萎缩的局面，将来推新的速度可能会放缓。

从整个市场情况来看，稳健依然是青岛楼市的主旋律，库存基础不会让房价出现上涨的惊喜，当然稳定的房价也不会出现调控加码的打压。对于刚需购房者来说，房价的稳定期应该就是最好的购房时机。

观海新闻 /青岛早报记者 刘鹏