青岛日报社/观海新闻11月8日讯  近日，青岛市住房城乡建设局发布了《青岛市城镇租赁住房发展规划（2020-2022年）》（征求意见稿）。《规划》既提出2020-2022年的发展目标，又明确了发展的主要任务和政策措施，是指导我市城镇租赁住房供给、规范租赁市场发展、引导相关政策制定与资源合理配置的重要依据。据悉，规划范围为青岛全域。

发展目标：到2022年我市实现人均租房面积达20平方米

《规划》中强调，要以推动住房高质量发展为主题，以深化体制机制改革为突破，推动住房租赁市场供给侧改革和需求侧保障，形成租购并举、协调互促的房地产市场发展。到2022年，基本建立法规制度健全、供应主体多元、经营服务规范、市场交易活跃、租赁关系稳定、消费价格合理的住房租赁市场体系。

规划期末，实现人均租房面积达20平方米，全市租赁住房总面积达到4280万平方米，共50.5万套（间），租赁住房占全部住房的比例提升至15%以上。通过供需两端发力，持续提高市场交易活跃度，每年出租房源上市套数保持在30-50万套左右。实现为50%的新增城镇人口提供满足需求的租赁住房，近30%的城镇人口租房居住。

多渠道增加租赁房源供给。以新建、改建为主，盘活存量为辅，多渠道增加租赁住房有效供给。规划期内新增租赁住房供给约744万平方米，约13万套（间），其中通过新建、改建方式增加租赁住房约324万平方米，7万套（含新建公租房0.4万套）；通过盘活存量住房方式增加租赁住房约6万套，420万平方米。

培育专业化规模化市场供应主体。通过政策支持，培育和规范住房租赁行业，积极培育专业化住房租赁企业，并促进企业扩大市场占有率，探索形成市场运营的可复制可推广模式。至规划期末，培育专业化、规模化租赁企业（房源在1000套或面积达到3万平方米以上）15家。

健全适应市场发展的管理体制机制。破除制约住房租赁市场发展的体制机制障碍，形成涵盖住房租赁立项、规划、建设、竣工验收、运营管理全流程的住房租赁政策体系。建立多部门互动协作、多层级上下衔接的长效工作机制。

提高规范化信息化的监管服务水平。推广信息平台使用，构建政企联动、房源全覆盖的租赁市场信息化管理机制。提高住房租赁市场运行监测能力，为政府提供住房租赁市场全方位动态监管服务；为住房租赁企业、房地产经纪机构提供住房租赁交易服务和技术支持；为消费者提供真实透明、安全便捷的租赁信息服务。大幅提升通过平台备案的住房租赁企业和房地产经纪机构数量。有序引导房源核验、入库和交易备案。实现试点奖补项目的租赁房源和网签备案100%纳入住房租赁管理服务平台管理。逐步提高其他住房租赁合同的网签备案率。

重点任务：构建青岛特色的租购并举住房制度

《规划》中明确了我市未来几年租赁住房发展的主要任务。

构建青岛特色的租购并举住房制度——

构建“2×2”模式的住房供给体系。按照供应主体的差异，将住房分为商品住房和公共住房两类。同时，根据产权形式的不同，商品住房分为用于销售的商品住房和市场化租赁住房，公共住房分为租赁型公共住房和产权型公共住房，。

推行差异分类的租赁住房供给模式。青岛租房人口主要包括城镇中等偏下收入住房困难家庭，新市民（非户籍的新就业大学生、新引进人才、外来务工人员），以及因工作、经商、旅游等需要临时性短期租住的人群。对租赁补贴在保的城镇中等偏下收入住房困难家庭（约1万户），逐步实施公租房实物保障；对存在租赁需求的新就业大学生和新引进人才（每年新增约5万人，接近新增租赁人口的60%），和存在租赁需求的外来务工人员（每年新增约4-5万人），根据住房困难和支付能力等情况，以租赁型公共住房为主，结合市场化租赁住房供给；对临时性短期租住的人群（约占流动人口的2%）和其他各类租赁需求人群，主要以市场化租赁住房供给。

规范培育市场化租赁住房。市场化租赁住房由社会主体投资建设和筹集，以新市民为主体，面向存在长、短期租赁需求的各类居民供应。通过鼓励个人出租闲置住房，引导企业盘活个人零散房源、改造和新建租赁房源等渠道，多渠道实现市场化租赁住房扩容提质。积极推动专业化住房租赁企业扩大经营规模，提供长周期、稳定化、标准化的住房租赁服务。有序引导各类市场供应主体实施房源备案、合同网签备案，逐步实现对全部市场化租赁住房的规范、动态监管。

积极发展租赁型公共住房。通过政府直接投资建设或支持社会力量建设，多主体多渠道增加租赁型公共住房。其中公租房单套面积控制在60平方米以内，主要面向城镇户籍和环卫、公交等公共服务行业的非户籍住房困难家庭供给，规划期内着力解决约4000户租赁补贴在保家庭的实物配租需求。租赁型人才住房单套（间）面积30—50平方米，主要面向在青岛全职工作且在青岛市无住房的各类人才供给。对各类租赁型公共住房，实施差别化租金制度，并按照相关规定，继续加强分配和运营管理，优化空间布局，完善周边配套，不断提升后期运营和服务水平。

完善多样化多渠道的房源供应体系——

其中国有土地集中建设租赁住房。通过企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道，集中建设租赁住房。规划期内利用国有土地集中建设租赁住房约14700套。

国有土地配建租赁住房。严格落实租赁型人才住房配建政策，不同类型用地，分别按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。企业在新建商品房中超出规定配建比例持有租赁房源,开展住房租赁业务的,可在商品房预售许可和商品房预售资金监管等方面给予政策支持,在企业信用考核中给予加分,并引导金融机构给予贷款支持。规划期内利用国有土地配建租赁住房约45000套。

集体土地新建租赁住房。推动集体土地有效利用，缓解城市居住用地供需矛盾，以城阳区、黄岛区、胶州市为重点，积极推动集体用地建设租赁住房试点工作。集体土地建设租赁住房项目以解决周边人员住房租赁需求为主，套型结构和面积标准原则上以中小户型为主。加强建设和运营的全周期监管，集体土地建设的租赁住房全面纳入青岛市住房租赁服务信息监管平台管理，防止变相开发房地产和以租代售。

盘活低效存量非住宅房屋改建租赁住房。调查、挖掘潜力改造空间，鼓励各类市场主体改建闲置、低效利用商业办公用房及工业厂房，用作租赁住房。改造租赁住房须满足安全健康居住和消防疏散基本条件，符合相关建设标准和规范，并按《关于支持和规范存量非住宅房屋改建租赁型住房工作的意见》办理相关手续。规划期内改造租赁住房约6000套。

盘活闲置存量住房用作租赁住房。结合老旧小区改造，切实解决建筑物结构老化和配套设施破损、市政设施不完善、外部公共空间环境脏乱差等问题，通过住宅品质和生活服务的综合改善，提高老旧小区闲置住宅的吸引力和出租率。引导房地产经纪机构和专业化租赁企业收储市场闲置住房，通过专业化的装修改造，及后续运营管理，实现闲置住房的高效、成规模更新和利用。

培育专业化规模化的市场供应主体——

发挥国有企业的引领、规范、激活作用。鼓励国有企业发挥社会担当和“压舱石”作用，在回报率相对较低、回报周期相对较长的“硬资产”投资领域引领牵头，利用自身在房源获取、金融支持等方面的优势，积极新建和筹集租赁住房，自持运营或为其他运营企业提供长期、稳定的房源供给。

扩大专业化企业租赁运营服务规模。以市场为主导，培育一批专业化、规模化的住房租赁企业。鼓励房地产开发企业逐步从单一商品房开发销售向配建自持租赁住房的运营模式转变。支持具有一定运营经验和规模的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴。鼓励现有住房租赁企业各种方式保持和扩大运营规模，通过规模化、集约化、专业化提升运营管理水平。

重点促进长租市场发展并有序引导长短结合。鼓励企业针对长期就业居住的新市民需求，持续、稳定提供半年以上长租房源。立足旅游城市特色，允许企业以长短租市场结合的模式发展，通过一定比例房源在不同租期的转化，降低房源闲置率，平衡淡旺季需求。加快短租规范化运营管理制度落地，支持企业规范化发展。

引导企业发展盈利模式转型。积极引导住房租赁企业与房地产开发、金融资管、信息服务、智能设备等多个领域的行业间合作，延伸产业供应链条，并促进租赁业务和多元化生活服务业的交融结合，引导探索可盈利可持续可复制的租赁经营模式。

发挥行业协会规范引导作用。建立住房租赁行业协会，行业协会应开展行业评估，协助政府制定实施完善的行业规范和有关技术标准，建立健全各项管理制度，加强企业自律管理。完善从业人员行为准则，促进住房租赁企业和人员依法经营、诚实守信、品质服务。加强企业交流和从业人员业务培训，不断提高行业发展水平和从业人员业务素质。

建设指引：以需求定供给，合理确定各区租赁住房供应总量

《规划》提到，我市要坚持以需求定供给，基于对各区人口增长、经济社会发展、土地资源约束等综合研判，立足区内供需平衡，合理确定各区租赁住房供应总量。（以下规模不含新建公租房）

优化提升区：至规划期末，市南区租赁住房总量约6.5万套，其中新增1.1-1.2万套，新增套数占全市新增总量的比例为8%-9%；市北区租赁住房总量约11.4万套，其中新增2.0-2.1万套，新增套数占全市新增总量的比例为15%-16%；李沧区租赁住房总量约7.7万套，其中新增1.3-1.4万套，新增套数占全市新增总量的比例为10%-11%；崂山区租赁住房总量约4.8万套，其中新增1.1-1.2万套，新增套数占全市新增总量的比例为9%-10%。

重点拓展区：至规划期末，西海岸新区租赁住房总量约10.9万套，其中新增2.8-2.9万套，新增套数占全市新增总量的比例为20%-22%；城阳区租赁住房总量约5.8万套，其中新增1.9-2.0万套，新增套数占全市新增总量的比例为15%；即墨区租赁住房总量约1.7万套，其中新增0.9-1.0万套，新增套数占全市新增总量的比例为7%-8%；胶州市租赁住房总量约0.9万套，其中新增0.7-0.8万套，新增套数占全市新增总量的比例为5%-6%。

远郊拓展区：至规划期末，平度市租赁住房总量约0.5万套，其中新增0.4-0.5万套，新增套数占全市新增总量的比例为3%-4%；莱西市租赁住房总量约0.4万套，其中新增0.3-0.4万套，新增套数占全市新增总量的比例为2%-3%。

保障措施：居民可提取夫妻双方住房公积金支付房租

《规划》提到，首先要完善以住房需求为导向的供地机制，充分保障用于租赁住房建设的住宅用地供给，规划期内新建租赁住房（含集中建设和配建）供地需求约5.5平方公里（0.83万亩），年均供地需求约为1.84平方公里（0.28万亩），占住宅供地总量的20%左右。将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，合理确定租赁住房建设用地供应规模。探索将租赁住房建设用地与商品住宅用地搭配出让，用商品房所得收益平衡租赁住房的建设成本。

加大各级财政支持。充分发挥中央财政支持住房租赁市场发展试点的政策优势，三年计划补贴24亿元。根据项目建设需要，在不增加政府隐性债务的前提下，市区两级财政切实加大对住房租赁市场发展的支持力度，继续出资筹集租赁住房，预计试点期间总投资17亿元。

加大住房公积金支持。职工连续足额缴存住房公积金满3个月, 本人及配偶在本市行政区域内无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租住商品住房的，提供身份证明、住房租赁备案证明及房租发票的,在不超过市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度上限的情况下，可按照实际房租全额提取；不能提供住房租赁备案证明及房租发票的,可按照本市规定的年度提取额度定额提取。

规划实施：每年计划新增租赁住房房源100万平方米

2020年，计划通过新建、改建方式新增租赁住房房源100万平方米、约2.2万套/间（其中新建2万套，改造0.2万套）；通过盘活存量方式新增租赁住房房源140万平方米，约2万套/间。鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，新增5家自持房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。大力促进租赁服务信息监管平台与市场主体信息对接，持续推动平台功能升级。出台《关于进一步规范存量非居住房屋改建租赁住房工作的实施意见》。

2021年，计划通过新建、改建方式增加租赁住房房源100万平方米，约2.2万套/间（其中新建2万套，改造0.2万套）；通过盘活存量方式新增租赁住房房源140万平方米，约2万套/间。新增5家自持房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。全面推进平台使用，积极引导个人房源入库登记，推动规范便捷的租赁线上交易。根据实际需要不断完善住房租赁政策体系。

2022年，计划通过新建、改建方式增加租赁住房房源100万平方米，约2.2万套/间（其中新建2万套，改造0.2万套）；通过盘活存量方式新增租赁住房房源140万平方米，约2万套/间。新增5家自持房源在1000套（间）或建筑面积达到3万平方米以上的专业化、规模化住房租赁企业。持续完善平台建设，实现服务功能完善、信息覆盖全面、运行规范稳定。基本形成涵盖住房租赁建设、运营、管理工作全流程的住房租赁政策体系。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）

责任编辑：程雪涵