继公积金提额、商贷降息后，青岛继续给楼市“加油”。近日，青岛出台楼市新政，首提房票流通机制、优化调整居住用地计容规则，为楼市需求释放注入流动性，并为高品质住宅建设铺路。楼市政策力度达到了新高度。
业内人士认为，品质住宅建设是托举市场回升的另一条主线，在“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”指导下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也为“因城施策”提供了新的宽松思路。
增强市场流动性
今年以来，全国多地房地产政策的松绑迎来全面花开的态势。无论是广州取消120平方米以上住房限购，还是北京优化“双限”政策等，各地都在根据实际情况，调整房地产政策以激活市场。不仅如此，全国层面也在促进房地产市场健康发展，如今年1月金融监管总局与住建部建立房地产融资协调机制；2月，5年期以上贷款市场报价利率下调；3月，国务院常务会议更是强调进一步优化房地产政策，有效激发潜在需求。
青岛陆续松绑的楼市政策也接踵而至。
3月初，《青岛市2024年促进房地产市场平稳健康发展若干政策的通知》发布，提出八大政策举措稳定房地产市场，推动房企转型升级。
3月底，青岛连发两条购房相关新政。其一，自2024年4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限；其二，自3月29日起，青岛市调整住房公积金贷款政策，提高购买首套房与二套房公积金最高贷款额度，住房公积金最高贷款额度可达115万元。政策发布后，部分银行商业贷款首套利率降至3.45%，较年初首套房4%的贷款利率下降0.55%。对于购房者来说，两项政策的发布进一步降低了购房成本，尤其是对于购买首套房的刚需客群以及以旧换新人群来说，可以有效减缓还贷压力，一定程度上提振了购房信心。
据了解，截至目前，除青岛之外，已有南昌、烟台、济宁、赣州、九江、新余、潮州、汕尾等城市，从4月1日起阶段性取消首套商业性个人住房贷款利率下限。专家解释，“不设下限”意味着可以突破差别化住房信贷政策，但是具体执行程度还要看银行。根据贝壳研究院监测显示，2024年3月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均与上月持平。
除阶段性取消首套住房商贷利率下限和上浮住房公积金贷款额度外，近日发布的《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发展若干政策》中，政策措施还包括推行“房票”制度、缩短产权型人才住房配售周期、优化二手房“带押过户”流程等。
据悉，青岛市实施的“房票”制度允许房屋被征收的居民持“房票”购房，同时房企也可使用“房票”兑付现金，增强市场流动性。此外，青岛还将通过金融手段支持高品质住宅项目，优化土地使用政策，缩短产权型人才住房配售周期，并盘活存量土地用于保障性住房建设，以加大保障性住房供给。这些措施预计将对青岛市的房地产市场产生积极影响，促进市场平稳健康发展。
青岛日报地产全媒体中心主编、楼市观察员李鹏飞认为，新政对市场起到了一定的助推作用，而之所以产生如此成效，与不少房企“旧项目加大促销，新项目平价入市”的营销策略有一定的联系。
以“房票”为例，“房票”的持有人需要在限期内将“房票”进行兑换使用。在当前市场需求动能偏弱的情况下，这种定向需求更有助于加速新房存量去化，加快对市场的积极影响，来平衡市场供求关系，稳定市场预期。“对购房者而言，新政给楼市带来了积极的影响，与开发商调整策略的共同作用下，一些颇具性价比的产品将陆续推出。选择合适的时机和项目，将是置业关键所在。”李鹏飞说。
发力品质住宅建设
当然，市场的回升仍然依托于房企自身的产品力。近日发布的《关于优化居住用地供应和规划管理措施（第一批）》，在品质住宅建设和土地市场方面进一步激发市场活力。新政的亮点包括对住宅用地限价措施的调整、允许更长期的土地出让公告时间和更宽松的资金压力处理方式、对阳台进深的计容标准进行改进等，共八条措施。
这八条措施，分别是丰富宗地公开信息、取消限价延长公告、缓解房企资金压力、土地提前交付使用、提升公服配套品质、丰富公共空间体系、促进首层空间利用、优化阳台空间尺度。其中，后四条针对住宅品质提升，具体措施为新建居住项目集中配建的邻里坊及社区卫生服务站、托育所、社区服务站、微型消防站，不计入容积率，在开展地价评估时不计入土地价值；与下沉空间相连的地下建筑，作为业主共享的文体活动设施使用的，其建筑面积不计入容积率；鼓励在紧邻居住小区集中绿地、活动场地的住宅建筑（低多层住宅除外）底层设置架空层，作为公共休闲、绿化等公共开放空间使用的，架空层中电梯、楼梯、门厅、设备管井、市政设备设施等必要使用空间的建筑面积不计入容积率；将阳台进深的计容标准从1.8米拓宽至2.1米，封闭式阳台进深不超过2.1米的部分，按照阳台建筑面积的一半计入容积率。
今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹表示，在新模式下，今后要拼的是高质量，拼的是新科技，拼的是好服务，谁能抓住机遇转型发展，谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。
而有关好房子，山东省也制定了更为具体的标准。去年7月，山东省住房和城乡建设厅印发《山东省高品质住宅开发建设指导意见》，根据《意见》，高品质住宅应符合高质量发展要求，具备质量优良、安全耐久，功能优化、健康舒适，环境优美、便利宜居，设施完善、技术先进，低碳绿色、节能环保，服务精细、邻里和谐的品质，体现人文美学价值、引领美好居住生活发展方向，是广大群众普遍认可的“好房子”。《意见》从层高到建筑质量、从车位配比到设施配置等多个方面，为“好房子”作了详细的注解。
“因城施策”或继续加码
据锐理数据统计，3月青岛新房成交6969套，环比上涨125.5%，成交面积约93.59万平方米，成交总金额约133.47亿元，新房成交均价14261元/平方米。其中，新建商品住宅成交5333套，环比上涨128%，成交面积约65.57万平方米。
这一成绩与去年同期相比，无论是新房成交套数、成交面积还是成交总价均大幅下滑。其中成交套数同比下滑50.25%。另外，2024年一季度，青岛商品房市场累计签约282亿元，同比下滑40.3%；签约面积约198.43万平方米，同比下滑39.1%；累计签约套数14869套，同比下滑44.2%。分析其中原因，主要是去年3月市场因积压需求集中释放出现爆发式增长。
而二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，3月青岛市二手房成交6198套，环比上涨144%，这一成交量成为近10个月以来的最高值。
锐理青岛分析师认为，对比新房和二手房成交情况来看，二手房成交量高于新房。可见，二手房市场对新房销售的冲击比较明显，目前新房销售不仅要与区域内新盘相互竞争，也要与区域内二手房抢客。与此同时，新房和二手房的价格调整刺激了部分观望的购房者入市，所以才迎来这波成交行情。
青岛日报地产全媒体中心主编、楼市观察员李鹏飞表示，目前房住不炒、保持房地产行业良性循环发展的基调没有变化。大量楼市宽松政策的推出，主要是受新房市场销售修复仍较为缓慢影响。在“下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”指导下，高质量、好地段、好服务的新房项目依然具备市场潜力，这也给“因城施策、一城一策、精准施策”提供了新的政策宽松思路。（青岛日报吕蕾）
