青岛日报3月26日报道
房地产发展进入历史新周期，完善“市场+保障”的住房供应体系，成为构建房地产新模式的关键环节。近日，住房城乡建设部再次部署，加大配售型保障性住房的建设和供给。
此前，全国住房和城乡建设工作会议提出，2025年，商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
2月18日，住房城乡建设部在青岛召开推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会。会议提出，要加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给。会议要求，各地要出台配售型保障性住房管理办法，制定在本市县统一适用的配售条件和标准，研究制定配售型保障性住房建设筹集行动方案，将轮候需求纳入年度建设筹集计划。
多地发力保障房建设
3月17日，昆明市2025年首批次配售型保障性住房项目观山苑正式启动项目及户型确认流程，标志着202套房源正式向公众开放申购。项目为现房配售，毛坯交付，均价约为4980元/平方米，共有202套房源。
3月20日，银川市首个配售型保障性住房项目——高桥二期开放申请购买，意向销售价格约为5500元/平方米，预计今年9月开始预售，项目拟新建配售型保障性住房752套。
3月21日，广州正式启动首批配售型保障房申购意向预登记工作，首批推出的萝岗和苑、嘉翠苑两个项目，销售基准价分别为15800元/平方米、17300元/平方米，数量分别为936套、400套，全部为现房销售。
记者了解到，青岛市自2024年1月起明确重点任务，厘清职责分工，健全保障性住房有关工作推进机制。《青岛市规划建设保障性住房实施方案》明确了保障对象和标准，部署加快建设筹集、规范配售管理等重点任务。之后，陆续印发的政策文件不断完善青岛市保障性住房配套政策体系。青岛市住房保障中心副主任陆杰荣认为，保障性住房与商品房市场互为补充，有利于构建起“市场+保障”的房地产发展新模式。
3月17日，此前在李沧区京口路和市北区开封路开工建设两处配售型保障性住房项目，选房名单正式公示，共有2094人入围，接下来将进入选房环节。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，配售型保障房推出，为户籍家庭和人才家庭等工薪收入群体提供了更多元的住房产品选择，有助于满足多样化的居住需求。
保障房同样打造“好房子”
去年，李沧区京口路、市北区开封路两个项目开工建设，建设房源共计3613套。记者了解到，目前项目已进入主体施工阶段，预计今年上半年将实现主体封顶。两个项目严格按照“安全、舒适、绿色、智慧”的要求，着力打造人民满意的“好房子”。项目均达到绿色建筑一星级标准，车位配比1:1，规划有健身空间、健康跑道、助老服务、邻里坊等生活服务设施。
青岛安居投资有限公司相关负责人告诉记者，在项目施工建设过程中，公司人员坚持采用优质绿色建材和先进的施工工艺工法。为解决老百姓关注的隔音、降噪、串味问题，还在楼板地面、分户隔墙、厨卫间排水管等位置增加专项处理措施，努力建设人民群众满意的“好房子”。
两个项目以75-98平方米多功能小户型为主，均实行精装修交付。户型设计的一大亮点在于，房源采用可变户型设计，住户可通过增减隔墙的方式，增加卧室数量或扩大客厅面积，适应多样化居住需求。
此外，项目房源全部精装，达到绿色建筑星级标准，利用大数据、人工智能等先进技术实现智慧物业、人脸识别等功能，打造便捷安全的智慧社区。项目规划有邻里坊、老人儿童活动区等生活服务设施，更好满足多样化居住需求。
记者了解到，这两处保障房按照“保本微利”的原则定价，在覆盖土地成本和建设成本的基础上，外加适度合理的利润，售价低于周边同品质商品房，“目前两处项目释放的价格约为11000元/平方米左右，且带装修，这个价格对刚需购房者来说，性价比还是比较高的。”
政策不断“迭代” 护航保障房
3月25日，青岛市住房城乡建设局、市自然资源和规划局联合印发《关于配售型保障性住房实行封闭管理有关事宜的通知》，进一步规范房源使用和管理，明确退出方式、回购价格、实施程序、规范使用、腾退收购等内容，建立健全了配售型保障性住房封闭管理制度。
简而言之，就是配售型保障房“可继承、可回购、可退出”。
青岛市住房保障中心副主任陆杰荣对此解释说，“流转回购条件宽松，房源退出政府兜底。”内部流转除限定转让对象外，不限制房源持有时间，大大降低了房源退出的难度。为实现房源的封闭管理，同时统筹考虑部分购房家庭房屋变现、房源跨区调整等实际需求，“我市创新封闭管理机制，支持购房家庭通过轮候库内挂牌流转或政府回购的方式实现房源的循环使用。”陆杰荣说。
此外，保障性住房配套车位也可销售办证，不动产权证记载“配售型保障性住房车位”，可随住房流转或申请原价回购，实现了配套车位的封闭循环使用。
值得注意的是，“这类保障房回购价格计息折旧，真正实现惠民利民。”陆杰荣介绍，配售型保障性住房的流转价格，在回购价格的基础上由轮候库内买卖双方协商确定。回购价格按照原购房价款加利息、减房屋折旧的方式进行核算。其中，原购房价款利息按照同期中国人民银行公布的一年定期存款基准利率和持有年限计算，不计复利；房屋折旧额以原购房价款为基数，按照每年1%计算。
按照人民银行现行一年定期存款基准利率1.5%、折旧率1%计算，回购价款每年可稳定增长0.5%。例如，在京口路项目购买一套总价100万元的保障性住房，并于办理不动产权证5年后申请回购，此时的回购价格将为102.5万元，累计增值2.5万元，折合每年5000元。这种综合考量购房资金成本和房屋正常折旧的定价方式，更多考虑了购房人的实际利益，确保在房源退出时不受市场房价影响。同时，也能实现一定程度的“保值增值”，为广大工薪群体吃下一颗政策“定心丸”。
陆杰荣表示：“总的来说，我市这次出台的封闭管理政策，既考虑了购房人的居住权益，又明确了房源流转、回购的路径，充分打消了购房人的各种顾虑，真正实现了保障房源循环使用、闭环管理。”（青岛日报/观海新闻记者 李鹏飞）
