青岛日报4月9日报道
据最新数据统计，今年1-3月份，青岛商品住宅成交12256套、销售总金额229.36亿元，销售套数、销售金额和去年同期相比，分别上涨了10.8%、15.3%。
再将目光投向全国百强房企。3月，百强房企实现销售操盘金额3175.7亿元，环比上月增涨68.8%。其中，明星楼盘更是成为市场热度的推动者。3月21日，北京和樾望雲开盘，据其发布的海报显示，当日实现开盘仅一分钟总成交金额超85亿元，展示出了楼市不可替代的强大购买力。
种种迹象表明，历经寒冬后，房地产市场正式迈进暖春。
热销项目为楼市带来新气象
北京和樾望雲的“热销”并非孤例，3月21日，由绿城中国、越秀地产联合打造的和樾玉鸣售出房源405套，成交金额高达67.08亿元。另据中指研究院统计，成都保利花照天珺2024年末首批次开盘即成为当年度首开套数与金额双冠王；今年开年，该项目二批次加推188套房源开盘售罄，销售金额9.39亿元。
青岛有些项目，在楼市中的表现同样异常亮眼。
3月1日，李沧区中国铁建峯悦湾加推2号楼高层和10号楼小高层，非常受市场认可，据项目海报数据显示，当月共成交115套，业绩再次飘红。
3月14日，李沧区青铁芳华地加推5号楼小高层，开盘后首个周末畅销三分之二，甚至出现了个别房源“秒罄”的现象。
市北区中海寰宇时代雲境于2月加推了1号楼劲销后，又在3月20日前后加推了2号楼，项目3月份到访达到了1065组，认购87套。
一季度，各级部门持续释放“稳楼市”信号，多项配套政策持续出台落地，譬如公积金新政、“好房子”相关政策等，都对楼市的提振起到了叠加利好的作用。据青岛锐理数据统计，今年一季度，青岛商品房销售16682套，销售面积218.18 万平方米，销售总金额309.63亿元，销售套数、销售面积和金额较去年一季度同期，分别上涨12.5%、10.6%和13.2%。其中，商品住宅成交12256套、销售总金额229.36亿元，销售套数、销售金额和去年一季度同期相比，分别上涨10.8%、15.3%。
青岛一季度楼市成绩亮眼，主要得益于“金三月”。据锐理数据统计，3月份青岛商品房销售8129套，销售面积118.22万平方米，销售总金额175.51亿元，销售套数、销售面积和金额较上个月，分别上涨134.3%、177.4%和206.0%。其中，商品住宅成交6428套，约82.31万平方米，销售总金额125.37亿元，销售套数、销售面积、销售金额较上个月均大幅上涨。
回归核心城区置业成为共识
锐理数据山东区域总经理刘元婧认为，今年一季度青岛楼市呈现三个特点：一是成交量有所回暖，但不可忽视的是成交价格仍承压，“青岛一季度商品住宅成交均价14574元/平方米，同比去年同期降低5%。”第二个是区域分化加剧，从商品住宅的成交分布来看，主城区的成交占比持续提升，一季度市南、市北、崂山、李沧四个区域商品住宅成交量占全市总量的19%，较去年同期提升了3个百分点，“在市场调整周期内回归核心城区置业已成为多数购房者的共识。”第三是改善需求增强，从成交结构来看，青岛一季度月商品住宅成交中改善型产品占比明显提升，120平方米以上改善产品成交占比达48%，较去年同期提升4个百分点。
3月26日，周三上午，笔者在青铁芳华地现场看到，在洽谈区，营销负责人贺军蕊忙前忙后，和五六组意向客户在商谈最终折扣。贺军蕊告诉笔者，这种情况不仅会在周末呈现，很多工作日也是这种情况。“我们项目因为畅销，已经涨价了。”
笔者了解到，该项目的热销得益于其项目的独特产品力，如地铁入户、户型设计优势突出、板块内竞品减少等综合因素。但是同在当天，笔者探访的部分项目，市场表现不佳。比如李沧北某项目，到访量稀少。
业内普遍认为，在新房地产周期下，受多方因素影响，房地产分化将更加明显，楼盘将会出现“冰火两重天”的局面，对个别开发商的挑战和考验也将加大。
买房要注重口碑判断潜在风险
对于后续市场，刘元婧分析，接下来的青岛楼市，一是短期回暖会延续，随着政策利好的持续落地，叠加季节性需求释放，预计二季度成交量相较一季度将呈现稳中有升的态势，成交价格也将进一步企稳，降幅收窄乃至于环比持平。二是区域分化持续，随着区域分化的进一步加剧，以青岛主城区为代表的核心城区内项目将出现明显的价格支撑，先一步实现止跌企稳，而配套能级较低的远郊项目仍需依赖价格促销，去化风险不容小觑。三是改善需求将持续提升，随着“好房子”写入政府工作报告，青岛购房者也更加关注“好房子”属性，如层高≥3米、第四代建筑设计、低密园林等，未来高品质居住社区将更受置业者青睐。
笔者采访的多位业内人士表示，如果想要跑赢新周期，需聚焦核心地块，由于青岛楼市的区域分化将持续加剧，故房企端拿地应聚焦以青岛主城区为主的核心区域，尽量避免远郊地块的盲目扩张。此外要主抓产品升级，针对改善需求的日益提升，在项目开发前期需做好客户定位研究，挖掘客户的真实痛点，提升户内层高、阳台尺度、园林景观等“好房子”建设标准，满足改善置业者的实际需求。
对刚需置业群体而言，业内专家建议，优先关注政策红利与价格洼地，譬如把握好保障房政策窗口，除此之外也可以关注各城区中价格相对较低的新兴板块内的项目，部分项目会定期推出“特价房”“首付分期”“购房送车位”等促销活动，对于刚需客户而言可以实现性价比的最大化。对于改善需求群体而言，建议优先选择主城区优质地段、配套成熟完善的项目，该类项目相对具备更高的保值性，同时也需要关注其内部的产品设计特色，是否具备“好房子”的产品基因，除此之外，在置业时也需要关注开发商的口碑如何，判断其是否存在潜在的交付风险。 （图文/李鹏飞）
责任编辑：李鹏飞
