住房和城乡建设部近日发布国家标准《住宅项目规范》，明确自5月1日起正式实施。新规范遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则，聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”目标，对住宅项目的设计、施工及维护提出全面升级要求。
业内认为，这意味着我国住宅建设将从“有房住”向“住好房”转型。新规范的落地，也将深刻影响并重构房地产市场格局。
满足对住宅品质的更高需求
住房城乡建设部相关司局负责人表示，随着我国经济社会快速发展，人民生活水平和建筑技术发展水平都有了较大提高，对住宅品质提升有了更高需求。新规范结合我国近年来住宅项目建设实践，在对现行住宅标准实施情况评估的基础上，经广泛征求意见和充分论证，提出了住宅项目的底线要求，将更加有力支撑城镇住宅高质量发展。
青岛尚曜咨询有限公司总经理黄霞告诉记者，新规范整合了近年来住宅建设实践经验，结合建筑技术进步，从硬件标准到功能设计进行了全面、系统性的修订，将让老百姓的居住体验从“基本满足”迈向“品质享受”。如层高增加和隔声优化直接提升日常舒适度；电梯全覆盖和适老化设计保障特殊群体权益；绿色与智慧要求则推动可持续居住。“这些举措不仅回应了当前居民对‘好房子’的期待，也为未来住宅高质量发展奠定了基础。”黄霞表示。
青岛卓易策略数据信息技术有限公司总经理马光明接受记者采访时说，新规范是全国统一的住宅建设强制性底线标准，所有条文均具有强制约束力，取代了原有分散的强制性条文。相较于旧的标准，新规范涵盖范围从单一建筑扩展至前期策划、设计、建造、销售、交付及物业运营的全流程，涉及建筑、水电、景观、智能化等协同。“这意味着我们的住宅建设将从‘有无’转向‘优劣’质量升级，‘好房子’将成为未来主流。”马光明说。
层高、电梯、安全防护成焦点
层高、电梯、安全防护是此次新规范的焦点。根据最新规范，住宅层高由现行版本规定的宜为2.8米提升至不低于3.0米，卧室、起居室净高由不低于2.4米提升至不低于2.6米。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，此次层高标准的提升，可以有效提高居住空间的适应性。同时，可以扩大阳台窗户面积，改善室内采光和通风效果。消费者在装修设计上也有了更大的灵活性。
记者了解到，此前多省已先行调整层高地方标准，2024年以来，《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米；《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》提出，住宅净高不应小于3.10米；《河南省好房子设计与建造技术导则》明确住宅层高不应小于3.1米。
今年3月14日，山东省住建厅党组书记任海涛在新闻发布会上表示，聚焦“高品质”，让“好房子”从概念走向实践，山东为此牵头编制了高品质住宅建设指导意见和技术指引，其中就包括了规定层高不能低于3米。
青岛亦在2024年编制了《青岛市“好房子”建设技术导则（试行）》，对住区和住宅建筑的功能、性能和运维管理提出总体要求。除了要求住宅层高不低于3米之外，还因地制宜融入本土特色，提出“好房子”的功能配置要符合本地气候特点、地域特色等。
电梯设置也成为此次新规范的焦点之一，从原规定“七层及以上需设电梯”调整为“四层及以上需设电梯”。另外，安全性更受重视，如规定将阳台等临空处栏杆高度提升至1.2米。同时，新规范还在墙体和楼板隔声性能、人均集中绿地面积、公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内等方面提出了相应的要求，以提升居民居住的安全性和便利性。
“好房子”市场占有率将提升
新规范的出台，与青岛近年来推动的“高品质住宅”“好房子建设”等政策方向高度契合。
记者采访了青岛多家开发商，他们普遍认为新规范的出台对整个行业利好。崂山区张村河板块某项目负责人表示，新标准等于新变革，“能够让房子越盖越好，让‘好房子’的概念加速落地，让整个产业迭代升级，具备实力的房企可以盖出更好的房子，提高市场占有率。”
在黄霞看来，新规范实施将对青岛市楼市产生多方面影响，一方面行业标准的提高，将促进青岛市房地产市场供需结构优化，推动房地产行业迈向高质量发展；另一方面，新规范对开发企业提出了更高的要求，既是压力也将促进企业转型。“最重要的一点，好房子和高品质住宅项目或将引领市场需求和产品迭代，也将加速青岛楼市的结构性分化。”
对部分中小房企来说，危机感更强烈了。马光明认为，缺乏技术储备的小型开发商面临双重压力，开发成本刚性上涨与利润挤压，例如新规范要求电梯覆盖4层及以上住宅、层高提升至3米等，“这会导致房企建安成本增加，可能会对郊区低价盘冲击较大。”同时，新规范实施后，品质更高的新建住宅可能分流部分改善型需求，未来可能加速市场分化。
当前，不少城市楼市仍坚持“以价换量”的销售策略。新规范实施后，或将对部分区域板块的房屋去化量以及价格产生影响。不过，长远来看，新规范也为行业发展带来诸多机遇。一方面，它将加速行业转型，释放技术红利，迫使房企摒弃传统粗放的开发模式，推动装配式建筑普及、绿色建材创新以及智慧社区整合等领域的进步。另一方面，市场细分与溢价能力也将得到提升。新规范通过对空间、尺寸等标准的调整，重塑住宅产品结构，高端改善型市场的溢价空间将进一步扩大；租赁住房品质也将迎来升级，老旧小区通过加装电梯、更换隔声窗等改造措施，实现与新规范对标，盘活存量资产。
市场分化已成为必然趋势。这要求房企加快向精细化转型，从根本上提升产品竞争力，积极适应新规范带来的市场变化，牢牢把握新的发展契机。（青岛日报/观海新闻 李鹏飞）
