青岛日报5月8日报道
4月份，青岛发布楼市新政12条，其中提出要提高住房“以旧换新”置换成效。随后该政策深化，即拟通过收购个人二手住房1200套以上，支持改善性需求，鼓励群众“卖旧房，买新房”。5月6日，“以旧换新”实施细则发布，意味着详细步骤“落地”。
业内普遍认为，三四月份以来，楼市新政利好不断加码，市场需求不断被激活。“以旧换新”以及其他楼市新政，叠加发力，对楼市健康平稳发展起到了积极“助推”作用。
“以旧换新”政策迭代升级
4月16日，青岛市住房和城乡建设局、市财政局等6部门，联合出台了12条楼市新政，旨在推动房地产业平稳健康运行。12条中，提到要提高住房“以旧换新”置换成效。即鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房推进以旧换新，打通一二手房市场联动链条，让市民“卖旧更自如、置换更灵活”。
5月6日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确住房“以旧换新”实施步骤的通知》，换房人可以通过在线申报、收购洽谈、新房认购、旧房过户、新房网签、结果公示“六步走”的方式，进行住房以旧换新。
顺行房屋咨询副总经理刘兴说：“旧房换新房，不仅省了中介费，还能拿到补贴和贴息。”以一套房龄12年的“套二房”置换申请为例，若符合条件，这套旧房将由平台公司按评估价收购，同时享受3万元的一次性财政补贴。如果置换新房时申请100万元贷款，还可获得每年2%的贴息优惠，5年累计节省利息10万元。其中，市级财政承担一次性补助，区级财政负责贴息。
据了解，“以旧换新”政策对交易标的设定了明确门槛，拟收购的1200套以上个人二手住房，房龄要在20年以内、产权清晰、配套完善，且换房者购买的新房需满足面积和总价要高于旧房的条件。“有意向的可以到住建局官网‘住房以旧换新’专区注册登记，提交旧房房屋产权和联系方式等相关信息后具体操作。”刘兴说。
部分板块去化周期缩短
青岛新荣房地产咨询负责人高程认为，此次细则发布是“以旧换新”政策的有效补充，对青岛楼市健康发展有积极意义。
锐理数据山东区域公司总经理刘元婧表示，“以旧换新”这一政策打通一二手链条，其通过“财政补贴+国企主导+市场运作”相结合的模式，或将在一定程度上激活存量房市场，促进房地产市场的活跃。
“就目前看，我市三四月份一系列的政策组合拳，对楼市起到了一定的推动作用。”刘元婧说。
市场情况也基本验证了业内人士的看法。
据青岛锐理数据统计，1-4月青岛共签约商品房20887套、约274.65万平方米，签约总金额389亿元，较去年同期套数下滑1.2%，面积和销售金额分别上涨1.2%和4.1%。前4个月商品住宅签约均价为14165元/平方米，同比上涨了2.9%。
从商品住宅面积区间方面来看，90-144平方米的住宅面积段，在当前市场上占据最高份额，其占比稳定在65%至80%之间。这一面积段主要涵盖刚改型和改善型住宅产品，已成为市场的核心需求，且表现稳定。
此外，一系列的新政也令部分板块去化周期缩短，市场焕发新活力。在去化周期方面，商品住宅市场的去化周期缩短至20.3个月，“其中，主城区的市南区、市北区、李沧区、崂山区，去化周期缩短至17个月，明显低于18个月风险警戒线。”刘元婧说。
李沧区去化周期为12.7个月。其中，东李、世博园板块随着森林公园、璀璨璟园等项目存量房源大幅减少，去化周期明显缩短。目前，该板块的存量房源，主要集中在天麓湾和芳华地等项目。
据了解，作为刚需和刚改“新宠”的老四方板块，去化周期为14.9个月。随着城市更新步伐的加快，老四方板块房地产市场焕发新活力，新房供应量显著增加，不仅涌现出海信悦澜山等高品质改善型楼盘，更有中海云境、保利和颂、滨海国际中心等流量盘吸引关注，新盘还有清荷茗郡、通和悦章等项目。“其中，通和悦章，凭借超大尺寸阳台和高比例赠送面积，颇受青睐。国信和悦15-17层的小高层，容积率2.42，赠送尺度也很大，目前价格待定。此外，环海湾阎家滩地块、市北城发地块等预计也将在今年面市。”刘元婧说。
在板块方面，除世博园和老四方板块外，张村河由于地理位置优越且土地供应充足，吸引了众多开发商入驻，成为市场竞争的热点。该区域内主要包括有邻花园、和樾府、海信·君玺、海信·璟悦、海信·臻悦、崂山尚境等项目。
当前投资端需求退潮，自住客决策周期延长，而居民收入预期未明显改善，在一定程度上制约购买力释放，4月青岛楼市降温，源于需求在一定程度上被“金三月”透支，以及新政策尚未完全传导到位。刘兴说:“尽管上月楼市并未出现传统意义上的‘银四月’，但1-4月份青岛楼市的表现，放到目前市场大环境下看，还是比较难得的。”
市场波浪状前行
今年以来，青岛楼市呈波浪状前行。高程分析称，一二月份表现平淡，三月份出现高涨，四月份回落，进入五月，市场再现上扬趋势，尤其是五一假期，购房热情明显“涨上来了”。
据了解，青岛部分项目热度普遍较高，比如，海信地产五一假期累计成交超过150套，每5组到访即成交1套，转化比“亮眼”，旗下的海信·君玺、海信·璟悦和海信·臻悦三个项目均保持较高热度。以臻悦项目为例，假期期间基本日均到访60至70组客户。市北区的中海寰宇时代·雲境，五一假期到访超300组，成交36套。青铁芳华地五一小长假劲销5230万元，最多一天销售8套。海尚府销售经理表示，5月1日当天成交额3500万元。
据青岛贝壳研究院统计，5月1日至5日，贝壳App青岛新房线上咨询量较去年同期增长20%，较4月均值上涨15%，青岛贝壳新房成交量较去年同期提升31%，较4月均值提升332%，其中小长假期间单日最高成交量194单，达到近半年的最高点。
项目的热销自然离不开政策的助力。
青岛崂山区某房产渠道经理表示，密集出台的楼市新政，对诸多项目尤其高端改善项目，起到了“临门一脚”助推作用，特别是对观望等待优惠政策的客群非常有效。
刘兴表示，目前包括“以旧换新”在内的一系列的楼市政策，对5月份的青岛楼市将会带来新一轮契机，开发商可以及时调整对策，抓住热点，契合窗口期。同时，后续不排除楼市利好政策持续加码的可能。
刘元婧建议，“以旧换新”以及其他利好政策释放，对刚需购房者比较友好，意向购房者可以关注优惠力度比较大的楼盘，前提是品牌力强、品质力高、服务切实可靠的项目。（青岛日报/观海新闻 李鹏飞）
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