青岛日报5月16报道
楼市调控利好不断叠加，创新政策进一步落地。5月6日，青岛市住房“以旧换新”政策平台正式上线。这一政策以“政府真金白银补贴+国企主导收购”为核心，通过盘活存量房、释放改善需求，尝试构建“市场与民生”双赢的住房新生态。业内普遍认为，此举将为青岛房地产健康发展注入新动能。
目前处于申报阶段
5月6日，青岛市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确住房“以旧换新”实施步骤的通知》，换房人在线申报通过“以旧换新”申报、收购洽谈、新房认购等“六步走”的方式，即可完成住房“以旧换新”。
“目前，很多市民想要‘以小换大’‘以旧换新’，但可能会遇到旧房难卖、价格偏低、交易时间长等问题。”青岛市住房和城乡建设局党组成员、副局长管方略说，通过“政府引导、政策支持、市场运作”，青岛鼓励国企等实施主体收购符合条件的二手房，缩短交易链条，服务市民卖旧房买新房，让改善需求从“纸上规划”变为现实行动，进一步稳定房地产市场。
值得注意的是，作为全国较早探索住房“以旧换新”的城市，青岛创新构建了“政府引导+市场运作”的立体化框架，同时鼓励社会资本参与，形成“全城通收通购”的跨区域联动机制。
此次“以旧换新”并非孤立政策，而是青岛“十四五”住房保障体系的重要一环。早在2022年，青岛便提出到2025年新增21万套保障性租赁住房的目标，占“十四五”期间新增住房供应总量的30%。此次收购的二手住房，将优先转化为保障性租赁住房、长租房等。
“以旧换新”新政中的15家收购主体，分别为青岛海诺投资发展有限公司、青岛海建投资有限公司、青岛财富投资控股集团有限公司、青岛世园（集团）有限公司、崂山湾发展有限公司、青岛开发区投资建设集团有限公司、青岛引智创业服务有限公司、国科绿地健康小镇（青岛）房地产开发有限公司、中巍环湾（青岛）投资开发有限公司、青岛市即墨区城市运营发展有限公司、青岛上合控股集团有限公司、青岛上合临空控股集团有限公司、平度市城市开发集团有限公司、青岛国益财金资产运营有限公司、青岛海发城市运营集团有限公司。
据了解，此次“以旧换新”主要由青岛市房地产事业发展中心负责，该中心相关人员表示，目前该项工作正在稳步、持续进行中。从青岛海诺投资发展有限公司、青岛世园（集团）有限公司、崂山湾发展有限公司等多家平台公司获悉，目前各区市大都处在陆续申报阶段。“目前我们这里的报名比较踊跃，这也反映了很多市民有以旧换新的诉求。”上述某平台公司工作人员说。
“申报结束后，将进入收购洽谈阶段，也就是收购主体根据换房人上传的旧房产权等信息，选取拟收购房屋，核实旧房产权、抵押和查封等信息，与换房人联系洽谈有关收购的事情。”上述受访平台公司工作人员说，经房地产机构评估、协商后达成一致的，双方签订旧房认购协议，确认旧房收购价格、房款支付方式及期限、过户手续和购买新建商品住房时限等有关事宜。这些工作结束后，再进入到新房认购、旧房过户、新房网签、结果公示等阶段。
三家机构估价取中间值
家住市北区的刘女士，在老城区有一套房龄15年的房子。她想通过以旧换新置换一套大三居改善房，“目前已经提交申报了，等通知回复，后面看看怎么评估，这也是我最关心的。如果合适的话就打算在欢乐滨海城那边置换套新的。”刘女士说，“以旧换新”的政策，是由政府牵头组织的，和之前有些房产公司自己搞的那种不一样，这种比较放心一些。“另外，如果顺利置换，还有一定的补贴，性价比真的很高了。”
据悉，刘女士的这套住房若符合条件，将由平台公司按评估价收购，同时享受3万元的一次性财政补贴。如果置换新房时申请100万元贷款，还可获得每年2%的贴息优惠，5年累计节省利息10万元。其中，青岛市级财政承担一次性补助，区级财政负责贴息。
据了解，为打消居民顾虑，此次“以旧换新”，旧房价格将由3家专业机构独立评估，取中间值定价，防止价格虚高或压价，如果换房市民对价格不满意，可以随时退出。同时，买卖方式更加灵活，既可以“卖一换一”，也可以“卖多换一”，还可以跨区（市）换购，实现“实施主体全市通收、换房市民全市通购”。
针对市民较为关心的话题，青岛市住房和城乡建设局也在其官网给予回复。
例如，参与住房“以旧换新”活动换房人购买新建商品住房，是否可以增加子女及其他共有人？统一回复是可以的，即可增加子女及其他共有人。
再如，换房人提报住房“以旧换新”房源信息后，在与实施主体未签订旧房认购协议之前，可撤销提报的房源信息。若换房人与实施主体签订认购协议后撤销旧房收购的，应按照认购协议与实施主体协商一致后，撤销“以旧换新”房源信息。
政府牵头“收旧”惠民生
据了解，截至目前，在全国各地调整优化房地产政策中，已有150多个城市推出了房地产领域的“以旧换新”政策，以满足居民各类改善性住房需求。
顺行房屋（青岛）咨询副总经理刘兴介绍，当前全国“以旧换新”主要有两大类模式，即“帮卖、收旧”。其中，“帮卖”模式最为普遍，就是房地产经纪公司和当地的开发商合作，优先推广销售旧房，如旧房顺利售出，则可购买新房，主导方是开发商与渠道。“收旧”模式主要由政府牵头，通过国资平台等直接收购现有存量住房，用于保障性住房等，有些地方还将该模式与城中村改造、房票等政策结合。
“青岛进行的‘以旧换新’政策当属‘收旧’模式，是政府牵头，也是最放心的。”刘兴说。
青岛新荣房地产咨询负责人高程表示，从目前的咨询量来看，非常可观，“政策刚发布当天就有十几个意向客户来咨询，这几天也持续有客户在问。”主要是集中在改善客群上，“这对重构青岛楼市稳健格局有积极意义，是很好的惠民政策。”
青岛市委党校教授刘文俭认为，青岛“以旧换新”政策的核心创新，在于构建“存量房盘活—新房去库存—保障房供给”的闭环生态，可实现多方共赢。国有企业直接收购存量房源，能够直接将业主转变为新房购买者，缩短二手房交易周期，帮市民减轻换房压力的同时，盘活存量房资源，为青年人、新市民等提供稳定租赁房源，解决了住房需求与存量房闲置的结构性矛盾，形成“市场+保障”的双轨联动机制，实现“改善居住”和“民生保障”的双赢。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，住房“以旧换新”规则扩围或将是各地政策优化的重要方向之一。如扩大收购旧房的物业类型、扩大可置换新房的范围、扩大收购旧房的区域等，甚至跨城收购旧房，强化大城市的集聚效应，都将为推动房地产市场止跌回稳持续注入新动能。
刘兴提醒参与“以旧换新”的市民，及时关注动态信息，换房人提报信息后，7日内实施主体会查看房源情况，对有收购意向的房源，实施主体将会与换房人联系，商议有关旧房收购事宜。若实施主体没有收购意向，系统将显示“还未有实施主体对您的房源信息有洽谈意向”。具体环节和进度，市民可登录“住房以旧换新”申报专区实时查看。
责任编辑：李鹏飞
