青岛日报5月28日报道
进入5月下旬，青岛房地产市场活跃起来，从刚需置业到高端改善，从新盘开放到产品加推，沉寂已久的楼市变得五彩斑斓。各大开发商结合节点，推出新产品或新亮点。不仅如此，政策端也频频助力，5月23日，青岛市自然资源和规划局发布了《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》，涉及小区大堂、风雨连廊细节等，为楼市高质量发展提供保障。
市场端
项目在优势领域“放量”
5月20日，西海岸和著理想地项目加推4号楼，作为全国一线房企保利与本土巨头青铁置业强强联合打造出的“网红产品”，凭借“把便捷嵌进生活里，地铁重构出行体验”的独特产品力，在市场中备受青睐。
同日，有邻花园开放了示范区。作为青岛高端改善的代表，鲁信一直以景观园林取胜，此次展现的17大园林组团，在数量上达到“顶配”，同样也反映了高端改善群体对于小区配套的高诉求。
5月21日，青特置业在土地二级市场获得城阳区春阳路白云山板块一核心地块，这次拿地让青特在春阳路的布局正式突破“十盘大关”。
5月24日，和樾府项目举行了以“和好房子零距离”为主题的透明工地品鉴日，数十名业主和客户在项目设计师的带领讲解下，走进施工一线，全维度透明观察项目。
当天，市北区新项目国信和悦开盘，尽管项目总体不大，只有300余套，但这次开盘让市北楼市再次活跃起来，另外高得房率也让项目成为焦点。
岛城房师傅地产咨询负责人李晨表示，近年来，楼市进入分化阶段，一些低口碑、弱产品力、差配套的项目逐渐被市场淘汰；一些特色鲜明，迭代升级更快，单项或多项优势突出的产品穿越地产周期，而且这种趋势在未来会更加明显。因此，今后各项目会在擅长的领域上最大化“放量”。
“根据项目的营销节点推出工艺观摩会、示范区开放、会所展示、产品加推等，成为展示产品力的好时机，在楼市下半场，谁展现出的细节越多、户型越实用、配套越丰富、产品力越强，谁就能更好赢得市场。”顺行房屋（青岛）咨询副总经理刘兴说。
以青特为例，这几年产品自我更新，不断迭代，完成了品牌逆袭，其目前代表作品滨湖国际二期，成为白云山板块的网红热盘。“这个小区的设计者准确抓住了城阳高净值人群对高品质住宅的诉求。约12000平方米的超大中庭景观，叠加了阳光花房及儿童活动区。另外酒店式精致双大堂令人赏心悦目，尤其是大改善时代的户型全能设计，蹚出了自己独特的发展路径。”刘兴说。
政策端
推动好地块建设好房子
5月22日，青岛市自然资源和规划局发布的《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》在聚焦推动好地块建设好房子方面，提出了多项具体措施。例如，合理设置小区出入口大堂。为提升居住小区门户品质形象，增强居民归家体验，新建居住小区可结合小区出入口合理设置单层小区大堂，用作必要的人车通行、出入管理（门卫室）、前台接待、休息等候功能，小区大堂每处建筑面积不超过200平方米的部分，不计入容积率。
“不计容这点对开发商来说，是一种宽松措施，非常有意义，楼盘可以更好地规划大堂，有利于助力好房子打造。同时，鼓励大家打造功能完善、设计精美的小区出入口空间，提升整个城市界面的美观度。”李晨说。
此外，《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》鼓励设置无雨归家流线。居住小区公共空间设置风雨连廊连接各楼栋，以方便居民无雨归家、文体活动和休憩交流，既可以串联整个小区，合理规划归家动线，也能科学划分不同功能区域，为小区打造更多灵活多样、丰富有趣的公共空间。
《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》规定，新建居住小区内可局部设置单层、两侧无围护结构、顶盖宽度不超过3米的风雨连廊，计入建筑密度，不计入容积率。从而鼓励有条件的小区合理设置风雨连廊，疏解地面交通，丰富景观层次，打造“移步换景”的开放活力社区。“这对小区将来的安全性、宜居性和便捷性，都将加分不少。”刘兴说。
据了解，自去年以来，青岛先后出台两批次关于优化居住用地供应和规划管理措施等，从架空层、下沉空间、邻里坊、住宅外立面、车行地下出入口、小区门卫室、屋顶设备间7个小区公共空间部分和住宅阳台、空中户属花园、室内挑空空间、住户设备平台、飘窗5个住宅套内空间部分，提出容积率支持措施。
“经过一年来的实践，有30多个新建住宅建设项目使用上述各项政策，得到了房地产企业的普遍好评，提高了青岛新建商品住宅的市场竞争力，为打造‘好房子’提供了有力的政策赋能。”青岛市自然资源和规划局总规划师胡雁表示，根据前期调研，今年青岛将以反映比较集中的阳台、风雨连廊、小区出入口大堂等要素作为新的着力点，为打造高品质住宅提出新的政策支持措施。
青岛尚曜咨询有限公司总经理黄霞认为，此前的新标准整合了近年来住宅建设实践经验，结合建筑技术进步，从硬件标准到功能设计进行全面、系统性的修订，将让老百姓的居住体验从“基本满足”迈向“品质享受”。《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》是此前政策的迭代，这些新举措为未来住宅高质量发展奠定了基础。
青岛东李板块某项目营销负责人表示，《关于进一步优化自然资源和规划要素保障措施的通知》对整个行业利好，能够让房子越盖越好，让整个产业迭代升级，具备实力的房企可以盖出更好的房子，满足市场迭代后市民对高品质住宅的诉求。
土拍端
预申请提升供需匹配效率
近期土拍政策端也出现了新变化，预申请地块方法正式落地。简单来说，就是在地块正式上市前，意向申请人提交预申请书并承诺愿意支付的土地价格，最终地块正式出让时以各个房企的“意向价格”进行价格拟合，以确定最终楼面地价。
5月25日，青岛市自然资源和规划局发布首宗预申请地块——市北新都心果品地块。该地块位于市北区黑龙江路以西、开平路以北，占地面积约27347.8平方米，为住宅用地，容积率2.4，计容建面6.6万平方米，建筑密度小于等于20%，绿地率大于等于35%。
卓易数据分析师王玟琳认为，土地在正式出让前的预申请，表明地价与市场、预期、企业成本等接轨，科学研判地价随行就市，落地性更强，合理确定用地供应价格，促进土地市场充分竞争，实现土地资源的最佳配置，促进土地资源市场化配置，而且可以一并提交有关地块规划指标、出让要求等其他意见或建议，问策于市场。
“地块信息更公开及前置化。根据调研前期企业的需求，地块指标及详细信息同步公布，信息更加透明和公开，预申请公告周期结束之后正式挂牌出让，为企业留足充分的研判和研究时间。”王玟琳补充说。
刘兴认为，土地预申请新办法，代表青岛土拍工作与市场形势更深入的结合，跟市场直接对话——“问价于市场”“问策于市场”，是适应青岛房地产市场形势变化的一大举措，进一步提高土地供需信息匹配效率，有利于提高土地使用效率，激发市场活力，提高房企参与的积极性，促进房地产健康平稳发展。（文/青岛日报李鹏飞）
责任编辑：李鹏飞
