20世纪90年代初的青岛，改革开放的浪潮正重塑着城市面貌。随着“南工北宿”规划的推进，住房商品化浪潮初起，一片片崭新的住宅小区拔地而起。但“重建设、轻管理”的普遍现象，让居民在迁入新居的喜悦后，很快陷入环境脏乱、设施失修、无人负责的困扰。住宅小区流传起“一年新，二年旧，三年破。”的顺口溜，城市管理的新课题，迫在眉睫。

当时的管理方式粗放，政府将经费拨给街道办事处，由其自行找人清扫，缺乏专业、持续地维护，导致新建小区迅速老化，老百姓意见很大。张宣文回忆道。正是在这样的背景下，一项旨在破局的议案被提出，拉开了这座城市探索专业化物业管理的序幕。而张宣文，作为当年政策制定的核心参与者、行业管理的主要推动者，亲历并塑造了这段从无到有、从探索到立法的历史。

破局时刻 一纸议案与十六字方针的诞生

1993年3月的青岛市第十一届人民代表大会第一次会议上。基于对居民呼声的回应，以及对城市管理短板的深刻洞察，一份《关于加强住宅小区管理的议案》被正式提出并确立，标志着青岛住宅小区管理体制改革就此拉开序幕。

会后，由多部门组成的考察团南下取经，最终呈现的考察报告中明确提出：青岛的住宅小区必须走专业化、市场化的物业管理新路径。报告提炼出“统一管理，综合服务，以业养业，自我发展”的十六字方针，并获得了市领导的高度重视和明确支持。1994年，青岛物业管理的“零的突破”——《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《试行办法》）的起草工作正式启动。张宣文作为核心成员，与另外三位同事一起，化身大家口中的“四匹马”，在没有成熟先例可循的情况下，开始了“从0到1”的拓荒。

“那是真正地从零开始，国内没有成熟模板。”张宣文说，他们不仅南下深圳学习国内经验，更远赴新加坡参加系统培训，将彼时国际上先进的“大物业管理”理念，包括市政维护、交通引导等城市管理元素引入青岛。

“新加坡对公共空间、市政衔接的精细化管理，给了我们很大启发，我们学回来的，不仅是小区管理，更是一种综合服务的思路。”最终，这些学习成果被融入《试行办法》，使其起点便兼具了市场规律与国际视野。而这份集思广益、兼具前瞻性与地方特色的《试行办法》，为青岛物业管理的规范化发展奠定了第一块基石。

立法先行 全国首部地方性法规的青岛魄力

《试行办法》出台后仅两个月，青岛市物业管理协会迅速成立，成为北方地区首个物业管理行业组织。

协会的诞生，旨在凝聚行业力量，“合小为大，做大做强，加强管理”，张宣文回忆。当时协会与行业主管部门（物业管理办公室）紧密协作，“两块牌子，一套班子”，这种高效的“政会协同”模式，为早期行业政策的落地和问题的解决提供了强有力的支撑。

1995年，一场具有里程碑意义的全国物业管理工作座谈会在青岛召开。张宣文认为，此次会议选择落地青岛，是对青岛前期积极探索的肯定，与青岛在房地产综合整治和物业管理规范化方面的“先行先试”密不可分。也正是这次会议，将青岛推向了全国物业管理改革的前沿。

紧接着，1996年，《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）经市人大常委会审议通过，正式立法。回溯这份《条例》，其不可忽视的突破性之一，便在于立法之初即确立的“大物业”视野。它并未将物业管理狭隘地局限于居民住宅，而是前瞻性地将办公楼宇、商业中心、学校、医院、政府机关等各类非住宅物业一并纳入管理范畴。这一“大物业”的立法视野，将物业管理从传统的“小区事务”，提升为城市管理工作的重点内容和公共服务体系的重要组成部分。

“视野”要大，但落点要小。在具体政策制定中，《条例》也处处体现着精细与平衡。例如，在确定首期物业费指导价时，物价局、建委等部门历时一个多月，召开十余次座谈会，反复论证，最终确定了阶梯式的收费标准，力求在保障基本服务与居民承受力之间找到平衡点。

青岛市物业管理协会在《条例》施行过程中发挥了关键的桥梁作用。施行过程中遇到问题时，协会积极发挥自身作用，不断完善相关制度规定。此外，协会还创办了行业内部刊物《青岛物业管理》（月刊），开设“法制园地”“他山之石”等多个栏目，为青岛物业宣传政策、交流经验、表彰先进、探讨案例等工作提供了重要平台。

政会协同 物业管理植入基层治理基因

在推动物业管理这一新生事物落地社区的过程中，早期进行制度设计时，并未将其视为单纯的市场行为，而是敏锐地将其置于基层社会治理的整体框架中予以考量。一种富有远见的“政会协同”机制，被预先植入了制度基因。

张宣文回忆道，在最初设计的住宅小区管理委员会（业主委员会的前身）构成中，明确规定必须有街道办事处的代表参与。“当时的考虑很实际。物业管理牵涉治安、环卫、违章整治、公共设施维护，乃至邻里纠纷，许多问题需要基层行政组织的权威协调和资源整合。”这一制度安排，在市场化服务的契约关系之外，引入了一个法定的、具有公信力和综合协调能力的基层治理主体。

这一设计在实践中迅速展现出强大效能。一个典型案例是，早期在推行老旧小区综合整治时，面临部分违章搭建的拆除难题，单纯依靠物业企业劝说甚至法律诉讼，过程漫长且易激化矛盾。此时，由协会协调，相关区域的街道办事处及社区居委会便发挥关键作用，牵头组织城管、公安等部门联合行动，并深入住户开展思想工作，最终平稳、高效地完成了环境清理，为后续物业管理服务的顺利进驻扫清了障碍。据张宣文回忆，类似的协同场景在当时颇为常见。

此外，市政府还建立全市物业管理工作联席会议制度，常态化召集建委、市政、物价、公安、街道办事处及各区政府相关部门参与会议，共同研判行业难题，协调解决具体矛盾。例如，针对当时普遍存在的水、电、气、暖等专营单位在小区内施工后修复不到位的问题，正是通过这一联席会议，推动形成了“施工备案与履约押金”制度，明确了各方责任与修复标准，从源头减少了纠纷，维护了小区整体环境。

现在看来，要求街道代表参与管委会，建立多部门联动机制，不仅仅是解决具体问题的“工具”，实质上是在基层治理结构中，预先确立了“政府主导、社会协同、法治保障”的运行逻辑。这套早期形成的协同框架，不仅保障了物业管理制度的平稳落地，也为后来社区治理中强化党建引领、构建“社区党组织—居委会—业委会—物业服务企业”多方联动机制（即“红色物业”的核心内涵），提供了宝贵的制度雏形与实践经验。

观念突围 从“单位福利”到“购买服务”的转身

法律与制度搭建了骨架，但最难的是改变人心。在福利分房观念根深蒂固的年代，让居民接受“花钱买服务”无异于一场观念革命。“这是计划经济向市场经济转轨在居住领域的直接体现，也是最大的挑战。”张宣文坦言。

破冰需要策略。对老旧小区，政府前期投入“开办费”进行环境整治，让居民看到实实在在的改善，再逐步引入收费管理，实现“以业养业”；对新开发小区，明确“物业入驻”为合法售卖前提，推动物业管理迅速普及；对物业行业，大力倡导“服务为本”，鼓励大家通过提升服务质量赢得缴费意愿。并针对各小区的不同情况，因地制宜地做了相关规定。

同时，政策法规也明确了业主缴纳物业费的义务，为通过法律途径解决恶意欠费问题提供了依据。“我们协调推动过一些典型的诉讼案例，就是要树立‘提供服务，理应获酬’的市场契约观念。”在协会的推动下，数起物业费诉讼案例立案并获胜诉，起到了良好的法治教育和示范作用。

回顾青岛物业管理的创业史，张宣文认为，立法先行、政会协同、前瞻规划、服务导向是“青岛模式”的关键经验。超前的立法确立了规矩，协会的活跃填充了血肉，而最终一切的落脚点，是处理好“管理”与“服务”的辩证关系——“对物业及其设施是管理，对业主和使用人则是服务”。

谈及当前行业面临的挑战，他指出，随着政府职能转变，原先紧密的“政会协同”模式需要在新形势下寻找新的平衡。“智慧物业”是提升效率的工具，“红色物业”是凝聚合力的保障，但归根结底，物业企业要当好“大管家”和“好保姆”，业主要树立契约精神，各方在法律法规框架内有效协同，才能构建和延续和谐社区。

采访结束时，张宣文意味深长地说：“青岛市物业管理走了将近三十年的时间，在这三十年的时间中，物业管理协会作为行业主管部门，为青岛市物业管理做了很多工作。一直到现在，服务面扩大到了青岛市的各个角落。物业服务企业一定要当好‘保姆’的角色，协会也要将会员凝聚到一起，共同为业主服好务。最后，祝愿青岛市物业管理能够更上一层楼。” 这或许正是对青岛物业管理三十年历程最好的总结与期盼。