“十五五”开局之年，中国房地产迎来标志性转折。
9月18日，住房和城乡建设部在国新办发布会上明确作出判断：我国房地产已进入存量时代。支撑这一判断的核心指标是，二手房交易在住房交易总量中的占比已超过50%——从2020年的不足三成，到2025年接近一半，再到2026年前8个月已经达到52%，交易结构的翻转已经完成。
从本质来看，存量时代是我国住房供需格局、城镇化发展逻辑、房地产资产属性、行业价值体系全方位重构的结果，内涵立体且深刻，贯穿房地产全产业链、资产全生命周期，绝不仅仅是“二手房卖得比新房多”。这意味着城市价值的定义权、好房子的评价权、交易的主导权正在发生系统性转移——城市发展从规模扩张转向品质深耕，住房评价从技术标准转向居住体验，市场交易从新房主导转向二手房主导。
这场转折的深层逻辑是什么？青岛又该如何理解并把握这一变局？围绕这些问题，青报智库特邀中国城市规划学会副理事长、同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学超大城市精细化治理研究院院长伍江，山东建筑大学管理工程学院院长、教授陈健，中国石油大学（华东）储运与建筑工程学院建筑系教授、青岛市历史建筑智库主任委员邓庆尧，卓易数据总经理马光明等专家深入研讨交流。
城乡建设进入存量时代：从“宏大叙事”转向“具体的人”
房地产存量时代的到来，并非孤立的行业变化，而是我国城镇化模式与城市建设逻辑深度转型的配套结果。
在经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程之后，我国常住人口城镇化率已由1978年的17.9%提高到2025年的67.89%，城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。在伍江看来，当前中国城市发展的总体趋势正经历着深刻的转型，即从以往以大规模增量扩张为主导的粗放型发展，逐步转向以“提质增效”为核心的存量型发展阶段。
伍江
伍江认为，从客观规律上说，城市的增量型快速发展阶段是城市的初步建设阶段，城市的存量型稳步发展阶段是城市的维护和提升阶段。就城市发展的全生命周期而言，增量型发展阶段是短期的、非常态化的，而存量型发展阶段是长期的、常态化的。
在城市内涵式发展的阶段，“抓手”也随之切换到城市更新。“十五五”规划纲要明确提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
与过去“大拆大建”“推倒重来”的开发模式不同，如今城市更新的核心内容是对现有城市空间进行功能优化、品质提升与价值激活。其工作重心与价值导向也发生了显著变化，即从过去偏重于宏观层面的功能布局，转向关注与市民日常生活息息相关的微观场景与生活细节；从服务“抽象的人”，转向满足每一个“具体的人”的多样化、个性化需求。伍江强调，在当前及未来的城市更新实践中，倡导并践行小规模、渐进式、精细化的有机更新模式，已成为首要任务与基本遵循。
事实上，“细胞级”更新就像“螺蛳壳里做道场”，比“大拆大建”复杂度更高，协调难度更大。伍江指出，当前的“细胞级”更新，尺度越来越小，复杂性越来越大，不可能像过去那样，存在一种“放之四海而皆准”的做法。这意味着，青岛等各大城市的城市治理，需要更具针对性、个案化的精细方案——“一房一策”“一户一策”，甚至“一树一策”，这正是“细胞级”更新的挑战所在。
如何在实际操作中实现“一事一策”？在伍江看来，南京小西湖历史风貌区提供了范本。面对两三百年历史的破旧房屋，当地没有选择简单拆除，而是设计了灵活的方案，每户居民可根据自身情况选择“被征收、留下参与改造更新、将权利租给开发商或政府”。这种多元选择机制尊重了不同居民的不同诉求和现实处境。
“十五五”规划纲要提出，高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制。伍江认为，城市体检是城市更新的重要前提。过去的指标体系更多是目标导向，告诉你城市要实现什么；将来应更多转向问题导向，告诉你哪里有问题。他同时指出，城市体检要避免粗线条，关注细小层面，并引入专业力量，在更微观的层面甄别轻重缓急、分级解决。
更新改造后的市南区永嘉路二片区。
住房品质进入提质阶段：从“有没有”转向“好不好”
随着住房和城乡建设部明确“房地产进入存量时代”，这一判断已成为“十五五”期间房地产行业最核心的转型信号之一。
在陈健看来，存量时代并不意味着新房开发全无空间，而是彻底重构新房开发逻辑，行业从“重数量、重速度”的增量思维，转向“重品质、重体验”的存量思维，正式迈入“好房子”时代，发展重心从解决“有没有”住房，转向解决住得“好不好”。
陈健
“人民群众的住房需求由数量型刚需转向品质型改善。”邓庆尧持同样观点，他提到，未来住房品质是青岛城市竞争力的组成部分，青岛依山傍海，老城片区多、建成年代跨度大，土地资源紧张，城市发展不能再继续依靠大规模向外拓地，而是应转向存量空间，一方面通过城市更新补齐老城区居住短板，另一方面依靠高品质住宅、宜居社区吸引人才，夯实海洋、先进制造等产业的人居配套，推动青岛从“建大城市”走向“建宜居好城市”。
邓庆尧
住房品质的提升也已在国家层面的标准修订中得到呼应。此前，住房和城乡建设部发布的《住宅项目规范》，从14个方面明确了提高住房品质的要求：针对群众反映的楼层偏低问题，将层高标准从2.8米提高到3米；为解决老年群体上下楼难题，提出4层及以上住宅都要加装电梯，让“悬空老人”落地；针对儿童安全防护，将阳台、外廊等所有临空处护栏高度统一提高到不低于1.2米，守住安全底线……
一条条新规，直击民生痛点，也勾勒出“好房子”的清晰轮廓。
邓庆尧认为，这不只是建筑标准参数的简单上调，而是在重新定义新时代“好房子”，重新建立房产价值评判体系。过去大家买房，优先看地段、学区；现在层高、电梯、隔音、适老化、公共空间这些硬指标，更加直击居住痛点。“好房子”倡导全生命周期住宅，要能陪伴家庭全生命周期成长，一套房子能适配年轻人居住、中年改善、老年养老不同阶段的需求，居住舒适度、保值性、流通性更强。
“存量时代”的落地，也重塑了普通人的购房逻辑。购房者的考量，正从位置、学区转向品质、适居性与长期耐用性，买房逻辑也随之从“抢地段”转向“看品质”。马光明提供的一组数据，进一步印证了这一转向。根据卓易数据监测，从青岛市新房成交数据来看，改善需求占比从2017年开始快速提升，2017年全市115平方米以上户型成交占比34%，2026年前三季度已经提升至66%；同时135平方米以上高端改善占比从2017年的14%提升至如今的31%。改善需求，正成为新房市场的主力。
马光明
“好房子”的完整拼图，一半是增量提质，一半是存量焕新。因此不仅要把新房子建好，还要把老旧房屋改好。
根据《城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期，全国将新开工改造11.5万个城镇老旧小区，在5000个社区实施完整社区建设改造，更新和加装住宅电梯57.5万台，建设改造城市绿地5万公顷。
“随着大量住宅进入‘老龄化’，未来老旧小区的适老化改造需求巨大。”陈健提到，这需要同步谋划社区公共服务配套建设，进而建设完整社区——不仅要解决老旧楼房缺少电梯、墙体脱落、管道老化、道路坑洼等基础居住难题，也要完善社区公共服务配套，就近解决衣食住行、就医等日常生活事项。他认为，还需进行片区统筹协同，以运营绩效合理反哺更新投入，适时引入多方主体共同参与，进而推动老旧小区改造，更好地满足存量住房中的适老化需求。
张村河片区鸟瞰图。刘栋 摄
行业逻辑进入换道阶段：从“增量开发”转向“存量运营”
马光明再次提到住房和城乡建设部在国新办发布会上提到的这组数据：二手房交易占比已经从2020年的27%提升至2025年的46%，今年前8个月进一步达到52%，二手房交易占比首次超过新房。“二手房交易占比超过50%是进入存量时代的重要信号。”
在青岛，这一趋势同样有所体现。根据卓易数据监测，青岛二手房成交量整体呈逐渐放大态势：2018年市场活跃背景下，全市二手房成交约4.6万套；2023年至2025年，在市场需求整体调整的情况下，年成交量均超过6万套；2026年前三季度已成交接近5万套，全年有望达到7万套。从新房与二手房成交套数对比来看，两者比值从2018年的2.6∶1逐步降至2023年的1.1∶1，成交量基本持平；2026年前三季度，二手房成交量已超过新房。
一些人片面地认为，“存量时代”等同于“行业衰退”，新房开发收缩意味着房地产行业整体萎缩。对此，邓庆尧强调，这是一个常见的认知误区。存量时代不等于行业衰退，而是市场逻辑变了：过去靠增量建房赚钱，未来靠存量提质、服务增值创造价值；投机炒房的空间不断压缩，服务真实居住需求的市场空间持续打开。
“减量不是退场，而是转换赛道；降温不是熄火，而是回归本源。目前缩减的是过去高杠杆、快周转的粗放式新建开发，而行业的赛道实际上更宽了——业务延伸至二手房服务、老旧小区改造、社区运维、房屋适老化翻新、物业长效运营等领域。建设开发只是其中一环，存量运营才是行业新的主战场。对青岛而言，虽然新房供给收缩，但大量老旧小区改造、社区配套升级、居民置换改善需求，将持续释放市场空间。房子不再是短期炒作的资产，而是长期运营的生活载体。”邓庆尧说。
总体而言，房地产进入存量时代，是住房回归居住属性的必然转折与真实落地。褪去高速扩张的浮躁与金融泡沫之后，房地产正回到服务人居、支撑城市发展的本源。
现房销售的推进，则从制度层面回应了存量时代对“确定性”的诉求。从国家统计局数据来看，近年来现房的销售面积保持正增长，占新房销售面积的比重逐年提高。新项目优先选择现房销售，统筹用好针对项目的土地、金融、税收等支持政策；实行预售的，完善预售资金监管，切实维护购房人合法权益。
“如今住房短缺时代已经结束，品质改善需求成为主流，市场容量大幅缩减，进入‘精工细作’阶段，期房销售退出历史舞台是必然趋势。”马光明告诉记者，现房销售可消除购房者最大顾虑，“所见即所得”可大幅降低延期交付、货不对板等不确定性，决策心态更从容。
更重要的是，现房销售模式还会改变房企的经营逻辑。邓庆尧认为，现实会倒逼行业洗牌，过去高杠杆、快周转的模式难以为继，现房模式对房企资金实力、项目管控能力要求更高，稳健、注重品质的企业会占据更大市场。放眼青岛，现房销售有助于重塑房地产市场信任。看得见的实景，才是楼市最好的信用背书，这能减少大量房产交付纠纷，维护楼市稳定，同时引导开发商沉下心打磨产品、比拼交付实力，推动整个市场回归居住本源。
站在“十五五”开局之年回望，中国房地产业正在经历一次深刻的身份转换：从增量开发与金融资产，逐步回归存量服务与民生基础设施。让房地产行业对每一个具体的人、每一平方米具体生活作出回应，这或许正是存量时代最值得期待的变化。（青岛日报/观海新闻记者 王冰洁）
青岛日报2026年10月8日5版
责任编辑：吕靖雯
