青岛日报2021年3月24日8版

一方面，我市房屋专项维修金使用率仅千分之三，大笔资金没有用在刀刃上；另一方面，九成申请资金的居民因程序繁杂、过程漫长，最终只好选择自掏腰包维修房屋——

如何唤醒“沉睡”的房屋维修金

记者探访

案例一：

业主“同意率”不达标 申请维修金10个月未果

“今年的雨季越来越近，但我家外墙漏雨维修还没有着落。申请房屋专项维修资金都10个月了，到现在还没申请下来。”家住大尧三路11号的迟先生告诉记者，2020年7月，他家阳台天花板出现渗水，多面墙体被水浸泡。遇到下大雨，迟先生要在地板放上两个脸盆接水，夜里睡觉得设上闹铃，将脸盆里接满的水倒掉。

2020年7月，迟先生家墙面浸水发霉，至今没能维修。

迟先生联系物业，物业工作人员现场查看后表示“不知道哪里渗水”。没办法，迟先生只好自己到楼上居民家查看，发现是楼体外墙破损导致的渗水，需要启用房屋专项维修资金。

大尧三路11号的迟先生家房顶漏雨，地上要用塑料盆接水。

于是，迟先生向物业提出协助申请房屋专项维修资金，工作人员表示需要居民自己申请办理。无奈之下，迟先生赶到街道求助。街道通知物业公司上门查看，确认是外墙渗水，可以申请使用房屋专项维修资金。迟先生申请的房屋专项维修资金迟迟没有下文，家中墙体渗水面积却越来越大，且长出了霉斑。近日，迟先生再次到街道办事处咨询申请维修资金的办理进度，被告知签字同意的业主没达标，无法使用房屋专项维修资金。

案例二：

“应急使用”启动程序“路漫漫” 部门“踢皮球”市民“跑断腿”

2000年，王女士购买了市南区浙江路4号的一处房子，买房时缴纳了1029元的专项维修资金。2019年7月起，房外污水管开始往她家里渗水倒灌。维修人员现场查看后发现，是居民楼外侧全楼共用的污水管破损所致。

王女士查询得知，整栋楼共计28户，全都交了房屋专项维修资金。2019年下半年，王女士开始着手申请房屋专项维修资金维修破损漏水的共用污水管。按规定，王女士要启用房屋专项维修资金，需要三分之二有利害关系的房主同意，至少要16家房主签字。但经过前后两次公示征求意见，楼上只有两家房主签了字。

正在为难之间，王女士偶然从网上查到了《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，其中规定：出现排水管道堵塞、漏水影响正常使用的紧急情况时，属于房屋专项维修资金应急使用的范围。可以由物业企业或业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实，并报房屋专项维修资金管理机构备案，就可使用维修资金组织维修。这也就意味着，“应急使用”可以绕过“征求业主同意”的环节。

但在办理“应急程序”时，为了证明排污管漏水是“紧急情况”，王女士几乎跑断了腿。她首先去社区居委会，居委会说他们不是主体，不能盖章，需要到街道盖章；到了街道，对方又说需要市南区房屋管理处出具证明，才能盖章；等到了市南区房屋管理部门，工作人员又告知“没有义务出具任何证明”。就此，王女士家的房屋专项维修资金申请进程再次“卡了壳”。

为此，王女士四处投诉，经过9个月的奔波，最终在多家媒体的报道推动下，才通过“应急使用”程序申请到了维修资金。破损的污水管虽然修好了，但王女士已精疲力竭。

话题探讨

有人把房屋专项维修资金称为房屋“养老金”。然而，许多需要动用这笔“养老金”维修房屋的市民发现，缴纳房屋“养老金”时轻而易举，但在实际申请使用过程中，却困难重重。记者从市房屋专项维修资金管理中心了解到，2012年3月1日起，青岛市购买商品房需缴纳房屋专项维修资金。截至目前，全市房屋专项维修资金累计超过120亿元，但10年间，房屋专项维修资金只使用了约3600万元，使用率只有千分之三。

房屋专项维修资金迟迟没能申请下来，家住海尔山海湾的朱先生家屋顶墙皮开始脱落。

想申请使用这笔资金，远比想象的要困难许多，以致大部分市民只得自己掏腰包维修房屋。如此多的资金得不到有效利用，究竟是哪里犯了“难”？记者调查了解到，政策不够细化，在实际应用中缺乏可操作性；不愿动用自己的维修资金，去维修“与自己不相干”的公共部位，许多业主拒绝签字，造成业主同意率不够……这些问题是房屋专项维修资金使用中的主要障碍。

点题

120亿资金大部分在“沉睡”

九成居民选择自费修房

房屋专项维修资金，是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。公用部位维修时，可以申请使用这笔资金。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等位置。

根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，我市房屋专项维修资金的缴纳标准是，有电梯的房屋每平方米133元，没有电梯的房屋每平方米51元。居民房屋公用部位维修，需要使用房屋专项维修资金时，有物业管理的，由物业公司办理；没有物业管理的，由业主或社区居委会办理使用手续。制定使用方案后，经过不少于7天的公示，由利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意，才能使用。

记者了解到，根据规定，屋面防水工程、外墙面的防渗漏保修期为5年（自工程竣工验收合格之日起计算）。自2012年青岛市购买商品房需缴纳房屋专项维修资金规定实施后，前五六年的房屋基本处于房屋保修期，因此，维修资金申请率相对比较低。数据显示，至2019年3月，青岛市房屋专项维修资金已达98.5亿元，其中，被申领使用的资金仅为525万元。而2017年后，随着大部分2012年后的房屋过了保修期，因房屋老化破损，申请房屋专项维修资金的需求在逐年增多，但即使如此，按照全市房屋专项维修资金累计120多亿元计算，目前的使用率也只有千分之三。

“维修资金申请下来得至少等一年半载，还不如自己花钱修。”市民肖先生家的屋顶出现漏雨，他首先想到的是自己2017年买这套二手房时，曾经缴了上万元的房屋专项维修资金。肖先生咨询社区和物业得知，屋顶属于整栋居民楼的公共部位，可以动用房屋专项维修资金，但前提是必须要有楼上20多户居民的同意签字。“平时乘电梯上下楼，楼上邻居的长相都认不全，何况还要挨家挨户解释房屋专项维修资金的用途、楼顶漏雨情况、维修价格估算等细节，万一签字同意率达不到住户的三分之二，那就白浪费时间了。”由于过程太过繁琐复杂，肖先生最终放弃了，最终自费对屋顶的漏点进行了维修。

肖先生家屋顶漏雨，因申请维修资金太繁琐，最终自己花钱维修了房顶。

“让不是自己家漏雨的邻居签字同意使用房屋专项维修资金，确实存在一定难度，由此导致百分之九十的居民放弃这项维修资金申请，选择自己掏钱维修。”一名区级房管处工作人员无奈地说。

破题

难点一：

“三分之二以上同意”是道“硬坎”

物业不愿介入居民犯了难

事实上，市房屋专项维修资金管理中心作为房屋专项维修资金主管部门，已经意识到市民申请维修资金的难度。

“目前使用的《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》是2012年正式施行的，其中对‘三分之二以上同意’的规定，也是根据上级法规制定，之后这些年的实际操作中确实显现出一些问题，造成市民在申请房屋专项维修资金时遇到困难。”市房屋专项维修资金管理中心工作人员告诉记者，“其实，目前全国各地的房屋专项维修资金使用率都很低，而‘三分之二以上同意’是维修资金使用中最难跨越的一道‘硬坎’。”

“居民签字后，只要资料齐全，区房管处可以在两个工作日内出方案，然后报送市房屋专项维修资金管理中心，五到七个工作日就可以把维修资金拨到施工单位进行维修。”市北区房管处工作人员说，材料提交后的流程时限有章可循，难就难在让居民签字的准备材料阶段。

由于房屋专项维修资金涉及每个业主个人账户，因此在申请使用前，必须要征得有利害关系户数三分之二业主的签字同意才能使用。“换句话说，房屋专项维修资金是与每个业主的房屋一一对应的，如果这处房屋的维修资金用完了，今后房屋买卖过户时，按规定要补齐。”房管部门有关负责人说，由此导致一些居民不愿为“别人家的屋顶和墙面”花自己的钱。

难点二：

缺乏细则“应急程序”难操作

居民利益攸关部门也“两难”

除了正常使用的审批程序，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》还将外墙墙面有脱落危险、屋顶渗漏、下水管道堵塞等严重影响房屋使用和安全等情况列为紧急情况，可以采取“应急程序”。“应急程序”不需要经过三分之二业主签字同意，就能审批到维修资金。但由于相关法规没有明确界定“应急程序”的适用范围，在实际操作中依然很难审批。

一名房管部门工作人员表示，判定房屋是否属于应急使用范围，目前没有详细的可操作性判定标准，只能由街道办或者社区居委会来出具认定，然后由房管部门审核。而街道办和社区居委会如何认定，更是没有适用标准。

“现在‘应急程序’具体细则不明确，如果屋面渗漏、排水管堵塞等很多问题都适用‘应急使用’程序，那么《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》中‘三分之二以上同意’的条款就没有任何意义。”这名工作人员说，房屋专项维修资金涉及每个业主的个人利益，主管部门理应为业户看管好账户里的每一分钱。

解题

发公告创新表决流程

修订法规下调表决率

“在符合法规的前提下，创新的方法可以简化房屋专项维修资金的表决流程，我们可以借鉴外地城市的做法。”就房屋维修金难使用问题，市政协委员、市工商联副会长杨亮建议，杭州市在房屋专项维修资金使用时，如遇屋顶漏水等急需维修事项，可在官方媒体发布有法律效力的维修资金申请公告，公告期满内不反对或未以书面形式提出异议的视为同意，只要公示期间没有三分之一以上业主书面投诉即可通过。

此外，杨亮还建议设立住房维修保险机制，将房屋专项维修资金转为保险费用，提高维修资金使用效率，从资金运转层面化解维修资金表决难、使用难的问题。

“房屋专项维修资金不能有效发挥作用的根本原因，在于缺乏与实践相结合的规章制度，没有统一的维修资金管理、运营、核算、监管标准。”山东青大泽汇律师事务所律师巩霞认为，制定和完善具有可操作性的维修资金管理、使用法规势在必行。

对于提高申请维修资金的可操作性，巩霞建议，可借鉴大连和上海在维修资金的管理模式，通过建立维修资金管理系统，用于业主的开户、使用和分摊，实现业主与银行、房管部门的数据交互，实现所有纸质材料均可网上申报、网上审核，业主通过手机APP便可查询所需信息。

记者留意到，2021年1月1日起施行的《民法典》中，关于房屋专项维修资金的内容引起广泛热议。按照《民法典》规定，使用房屋专项维修资金只需面积和人数“双过半”同意即可。

“国家层面已明确降低了房屋专项维修资金启动门槛，我们在修订《青岛市物业管理条例》时，把使用房屋专项维修资金的表决率从三分之二下调到二分之一。新修订的《青岛市物业管理条例》预计在2021年5月1日实施，同时，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》修订也已进入议程，将细化条款规定，增加可操作性。”市房屋专项维修资金管理中心工作人员介绍说，主管部门还将升级已经上线的维修资金管理系统，通过“线上表决”解决业主表决难题。

话题辣评

本期辣评嘉宾：

青岛科技大学教授 刘广珠

房屋需要维修，居民可以申请维修金，最后房屋维修了，而绝大多数居民用的却是自己的钱。维修基金已经设立，管理办法也颁布实施，有的居民申请维修基金却历时9个月，且在多家媒体报道推动下，才得以成功。这些现象背后的缘由，值得深思。

习近平总书记在今年的春节团拜会再次提出要大力发扬的“三牛”精神的第一条，就是面对人民群众日益增长的美好生活需要，争当为民服务的孺子牛。面对人民群众的需求，我们是否做到了为民服务？

也许，我们可以将这些申请过程中的阻滞都归结为政策不够细化、流程过于繁琐、操作太麻烦……但作为主管部门，在对待居民的现实要求时，除了对其说需要“出具证明”“提交材料”外，是否应该在各种工作流程的细节上更有作为？

青岛今年正在积极推进“项目落地年”，其中，深化城市精细化管理是题中之义，让我们将这一举措落实在实际工作中，让居民不再为房屋维修跑腿，让房屋专项维修资金真正成为百姓幸福生活的“保证金”。（本版文/图 邱正）

责任编辑：程雪涵