青岛日报6月16日第10版

6月12日，浮山后劲松五路某项目在海天中心摇号开盘，现场座无虚席，具备资格者紧张与兴奋情绪交织，几小时后水落石出。据开发商宣传称，此次摇号共售出380套房源，收获15.18亿元。如此数据，让人恍惚回到三年前岛城楼市巅峰，也将“浮山后”再次拉近到观者面前。

二十多年蜕变 从安置区到高端居住区华丽转身

本次该项目开盘房源，高层售价33000元左右/平方米，小高层单价要再高2000多元。按照开发商宣传的总套数与营销总额计算，平均每套房源总价在399万元左右。如果按照30%首付，贷款30年来看，在该项目买一套房，首付需要付近120万元，月供14000多元。“如此房价，多少人能负担得起？为什么价格如此之高，还有人趋之如骛去争去抢？”这就不得不说浮山后楼市的“前世今生”。

据业内介绍，浮山后和辛家庄、灵山卫一样，是古村落名，据村史记载，浮山后村民以王姓为主，大约在明末清初年间迁徙至此，迄今已经有几百年的历史。置业者以及房地产圈所指的“浮山后”，则是因为这片区域位于青岛浮山的后面，所以得名“浮山后”，泛指一个楼市片区。

浮山后在青岛楼市版图中占据独特的位置，也一直是购房者关注度较高的板块之一。回顾浮山后板块的发展历程，从1997年浮山新区的规划开始拉开序幕，历经搬迁、重建、拓宽等一系列的重新规划，浮山后成为了交通升级、消费升级、人气大涨的新兴居住区。

据当地居民介绍，2000年，老台东片区拆迁，老台东人大概有一万余户，都安置在了浮山后一、二、四、六小区，现在这些小区都是开放式，其余的五小区是以前浮山后村民拆迁安置的，还有个七小区是商品房小区，以上这七个小区就是当年浮山后兴起之初，最早兴建起来的。“当时，这里的商品房只要2000多元每平方米，转眼这些年过去，房价早已经翻了好几番，浮山后也已高楼林立，周边三万元左右每平方米的住宅小区比比皆是，甚至定价更高、定位更高端的豪宅小区也有不少。”“2010年区域开始升温，浮山后逐渐完成华丽变身，目前已经成为青岛市高端居住区的代表区域之一。”

品牌房企进驻加持 浮山后楼市水涨船高

如果说台东地区居民的移入给浮山后带来人气，那么，中片和东片则在海尔、鲁信等大牌开发商进驻后才慢慢兴起的。“2004年之后，一批大牌房企看准了浮山后的商机，兴建了一大批新型现代社区，鲁信长春花园、海尔东城国际等小区陆续入驻浮山后，吸引了一批有经济实力的购房者来此定居。”此外，远洋万和城、明翠雅居、保利大国璟、桃李芳菲等楼盘也让浮山后向多元化发展，群雄并立。

业内人士指出，2010年以前，与市南老城区相比，浮山后的低房价特别亲民，堪称价格洼地，2010年新房价格仅为12000元/平方米左右，吸引了大批刚刚毕业来青就业大学生。

2010年以后，浮山后大批基础设施、学校医院以及商业配套兴建：2010年，青岛第二实验中学招生，2013年，青岛齐鲁医院开诊，2014年，合肥路永旺开业……浮山后终于开始“逆袭”，从青岛楼市的洼地，晋级为楼市高地。

截至2021年6月，据记者统计，浮山后片区房价3万元/平方米已是常态，金地宸悦房价突破3.5万元/平方米、紫樾尚府3.8万元/平方米、华新园东宸府已近4万元/平方米。从价格洼地到高地，直至“高不可攀”。

浮山后还值得出手吗

毋容置疑，浮山后是青岛楼市的一个传奇，只是这传奇能否延续？

有业内人士表示，浮山后楼市不可复制，其迅速发展，得益于“刚需”洼地的吸引力，十年的时间，高房价已经将区位优势彻底填平，目前的房价可能已触顶，三四百万元左右的总价、一百多万元的首付对刚需来说已经无缘了。“浮山后从最初的只有外地人买到现在的只有本地人和外地土豪一族在买，确实有些接盘的意思了。对于浮山后片区，不建议刚需以及投资者进场。”专家同时分析指出，浮山后的高房价在一定程度上透支未来市场，“将来不是不存在下跌的可能。”

也有业内人士指出，浮山后项目很多，目前汇聚了远洋、金地、华新园、保利等开发企业，各家情况都不一样，以劲松五路这次大卖的盘为例，33000/平方米的这个价格相对不高，除了开发商快速回款的资金因素外，也与这期楼盘的先天不足有着直接的关系。“整个小区四周都有不利因素，确实没有一栋楼是最完美的选择，都有这样或那样的缺陷。因此，只要选择这个盘，本身就是一种退而求其次的折中选择。”定位的客户群体也只能是刚改客户群，而绝不是对居住品质要求高的高端客户。“如果追求完美或对居住品质要求比较高，那建议还是买隔壁的高端盘或另作选择。”

还有一种观点则认为，目前来看，青岛楼市正在加速分化，各区各板块特色差异日益突出，以崂山区为代表的楼盘正在趋向或已完成豪宅化；远郊区盘市场乏力、加速洗牌；城阳区共有产权“药力”渐退；李沧因地王加持房价正起。以浮山后为代表的楼市区域，也有其鲜明的标签：位于主城，价值与价格介于豪宅与中端住宅之间，不乏入手者，“毕竟，在楼市复苏上扬、国际货币增发、主城土拍量少、崂山高攀不起等因素的刺激下，对有一定经济实力的刚改一族来说，浮山后是主城区为数不多的可出手的板块。”同时，专家也表示，尽管该区域受关注度高，但是投资者一定要谨慎考察，“要选择口碑好、质量与服务高的品牌开发商。”（青岛日报/观海新闻记者 李鹏飞）

作者简介：李鹏飞，青岛日报运营中心策划总监、青岛日报地产全媒体主编、观海新闻APP时尚频道负责人。媒体从业13年，作品曾获省级新闻一等奖。近年来专注并深耕房地产领域，在青岛日报设有专栏“飞阅楼市”。

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