青岛日报9月15日报道
► 图/文 青岛日报 李鹏飞
青岛楼市上半年表现亮眼，新房成交近8万套，同比大涨28%。但进入下半年后，市场反转，表现疲软，七八月份连续两个月同比均下跌。
在传统的中秋、国庆假期以及“金九银十”季中，岛城楼市将表现如何？在全国各地房地产政策收紧的背景下，第四季度青岛楼市情况如何？意向购房者是持续观望还是择机入手？
八月楼市成交低迷 多层因素叠加导致
据青岛网上房地产统计数据，2021年8月青岛新房成交12074套，环比下降14.23％；同比下降12.8％。另据青岛网上房地产数据统计，2021年8月青岛二手房共计成交5326套，交易量环比下跌15.7％，同比下跌16.8％。
锐理数据山东区域总经理刘元婧分析认为，房地产的底层逻辑其实是大宗资产，是资产就很容易受金融政策影响，从去年底出台“三道红线”以来，房企的“钱袋子”就不断收紧，今年以来，金融机构除严格执行放贷红线，国家层面不断严查“经营贷”等贷款流入房地产市场，房地产市场的金融流通性收紧，尤其是到了下半年，贷款额度进一步收紧，到8月，多数银行已经停办二手房房贷，新房贷款亦拉长放款周期，金融收紧必然导致新房二手房成交下降。
山东太平洋房屋总经理刘明辉表示，首先，青岛8月各区域入市加推的36盘中改善盘居多，刚需大盘较少，新加推的项目在销量上没有太大的贡献。其次，年中结束，在经历了6月的成交高峰后，岛城7-8月的市场行情曲线下调，连续两个月新房环比下滑，上半年青岛释放了太多的购买力，所以在8月份市场成交量走低是“大势所趋”，“当然，市场下滑也与全国楼市大势息息相关。”
青岛市崂山区新锦路附近一写字楼项目。李鹏飞 摄
九月50盘入市 第四季度市场继续分化
据岛城多家机构不完全统计，9月岛城预计有近50个楼盘计划推新。从推盘区域来看，西海岸、城阳占主导地位，分别将有13个和9个楼盘入市，如西海岸崂矿健康苑润澜郡项目预计9月底或10月份开盘，城阳区的卓越中寰及高实雅苑项目也会有不同类型房源入市销售。即墨也将有7个楼盘入市，如和达幸福城暂定9月入市两栋高层。主城区方面，有12个盘首开或加推，如崂山区佳源华府二期山海印、东韩社区附近纯新盘海信璞悦等也计划入市，新都心板块备受关注的金地华章也将入市。
对于即将到来的中秋国庆假期以及“金九银十”乃至整个青岛第四季度楼市，市场会如何表现？
青岛房地产专家龙江认为，青岛房地产市场已经出现了分化，有的区域热有的区域冷，中秋、国庆节假期，可能市内几区有的楼盘会迎来一个小高潮，而周边地区有的楼盘销售可能会断崖式下降。
锐理数据山东区域总经理刘元婧分析，8月随着部分房企“打骨折”，成交量并没有起色，购房者出于避险需要，反而更靠近核心区购房，成交均价同比上升2%，从目前的市场情况来看，中秋节和国庆长假或很难体现以往的“金九银十”火爆景象，甚至成交量要低于疫情过后的2020年。
刘元婧进一步分析指出，从目前国家政策趋势来看，商业化的房地产市场已经转向“制造业化”，高周转、高杠杆的金融模式被淘汰，今后市场很难“炒热”，但从日本、韩国等发达国家的房地产市场来看，越是房地产市场低迷的时候，核心区域的房地产价值越坚挺，故青岛房地产市场下行的情况下，主城区也很难有大幅度降价的可能，但第四季度价格应该会平稳下来，不会像“金三银四”一样上涨，年底开发商着急回款的时候或可以拿到比较优惠的价格；西海岸目前呈现强烈的“头部效应”，就是头部项目占据绝对市场份额，第四季度地段、品牌和产品均比较好的项目大概率将表现亮眼，但受西海岸供应量大的影响，购房者心仪的项目价格亦会比较合适，目前成交量比较低的项目，第四季度或有较大幅度降价，以价换量的项目亦会增多；城阳之前因为共有产权政策带来的市场繁荣，将在第四季度回归市场常态，上半年跟风涨价的项目亦有恢复原来价格的可能，故第四季度城阳市场或将呈现从量跌价稳到量升价跌的态势；近郊区的即墨、胶州是青岛目前降价最厉害的区域，受2018年峰会大幅度拉高成交均价影响，降价将是区域主流，第四季度预计远郊区将进一步“内卷”，即陷入降价性促销的“双输”，直至市场恢复到涨价前，量价达到平衡。
青岛市城阳区东方城片区一低密度住宅项目。李鹏飞 摄
前八个月楼市同比升温 楼市未来稳定为主
记者查阅数据发现，单独看今年8月楼市成交的确表现不佳，但从1—8月的成交总量来看，楼市表现依然不错。据锐理数据统计，2021年1—8月，青岛新房销售102172套，销售面积11698669.24㎡，成交金额1747.70亿元，同比2020年，分别上涨21.0%，18.3%，20.8%；相比2019年1—8月，分别上涨20.3%，18.7%，23.3%。
其中，2021年1—8月，青岛新建商品住宅销售86570套，成交面积面积10275798.08㎡，成交总额总价1561.54亿元，同比2020年，分别上涨17.8%，16.9%，21.8%；相比2019年，分别上涨26.3%，24.0%，32.4%。
在岛城房地产专家龙江看来，“8月份的成交量也只是一个月的成交量而已，与楼盘的开盘数量和认购的情况相关，不能代表市场的行情。”通过今年1-8月楼市数据可以发现，整个青岛楼市保持在稳定状态。“只要土地市场不出现经常的流拍现象，不出现开发商不拿地的现象，这个市场就相对的稳定。”
山东太平洋房屋总经理刘明辉告诉记者，今年1-8月份岛城楼市同比上升和去年疫情对市场的影响息息相关，去年2月疫情发生后，各售楼处选择延期开工或线上直播卖房。2020年第一季度青岛市共网签新建商品房17063套，而2021年一季度青岛新房共计成交34484套，在一季度的成交中就拉开了一个很大的差距。进入五六月份今年成交也非常稳定，虽然在七八月份出现了小幅度下滑，但整体数据仍是同比上涨的。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为，2020年楼市比较特殊，有疫情影响因素。和以往以及今年相比，去年的楼市整体具有后移性，“今年的楼市数据与市场表现，大概延迟1-2个月。”今年上半年楼市成交旺盛，市场表现亮眼，主要原因是前期积累的购房需求得到释放，共有产权等利好政策加持，以及大家对楼市预期看好。目前最大的变化是成交周期与成交效率有变化，基于房贷收紧政策，“之前成交可能需要三四十天，现在则需要五六十天左右。”大概30%的置换类群体受冲击最大，“也就是需要卖掉老房子然后再置业的群体，成交周期拉长很多。”刘倩倩对记者表示，接下来青岛房地产的市场会有一定波动，但整体看今年市场还是以平稳为主。
青岛市崂山区一写商业地产项目。李鹏飞 摄
政策调控持续加码 已向三线城市过渡
日前，住房和城乡建设部召开了“努力实现全体人民住有所居”的主题新闻发布会，会上再度重申坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，表示要督促地方政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，并在“十四五”期间将增加保障性住房的供给，重点下决心下力气解决新市民、青年人住房问题……可见国家一直在想方设法建立长效机制，以此促进房地产市场持续稳定发展。
贝壳研究院日前发布了8月份全国新房市场月报。报告显示，受房产调控政策持续加码影响，8月份有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。
分线级来看，8月仅一线城市成交量保持同比增长20%，二、三、四线城市成交量均不及去年同期；分城市来看，1-8月北、上、广、深的新房成交面积较2019年增速均稳定在四成以下，其中，受近期调控政策影响，北京、广州1-8月新房成交面积累计同比增幅收缩明显；与2019年同期相比，二线城市成交量增速低于30%的城市数量，约有80%，调控效果显著。
另外，住建部近日约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州，首次包含三线城市，这也预示着热度较高的三线城市将出台调控政策，调控开始向三线级城市过渡。
二手房是楼市的晴雨表，来自易居研究院的一组分析数据显示，考虑到今年热点城市调控力度史上罕见，且13个热点城市的二手住宅价格环比涨幅已多月回落，预计9月份二手住宅价格同比涨幅将继续回落。此外，在中央调控态度如此强硬的情况下，热点城市调控力度可能继续加强，部分区域楼市或将进入“最冷冬季”。
四季度或现“上车”好时机 谨慎对比少盲目
青岛房地产专家龙江表示，目前青岛最热的区域就是崂山区以及浮山后片区，价格还有上涨的动力。“客观的说市内楼盘还是相对安全，而周边地区的投资要特别谨慎。”对于刚需者来说，不论在哪个区，只要有购房需要，就可以在适当的时候出手购买。
锐理数据山东区域总经理刘元婧提示，目前青岛的平均去化周期为15个月，分区域看，各区域去化周期基本在0.5-2年范围，也就是说目前青岛市场库存基本在2年以内，而从土地出让来看，1-8月，青岛全市商住用地成交总建面938万平方米，同比减少49%；而且这些土地基本位于西海岸、胶州、即墨和城阳，也就是说，青岛目前的房地产低潮期大约在1-2年，所以有计划的购房者，如果准备近期入手，可以在第四季度开发商回款压力比较大的时候，寻找适合的房源，目标在西海岸的可以抓紧看房，寻找自身经济能力相匹配，价格也比较合适的楼盘，尤其是本身性价比较高，只因为年底回款降价的项目，可以多去了解看看；目标在即墨胶州的则需要谨慎入市，可以观望，不要盲目入手低价盘，如果有比较优惠的现房，可以着重了解。
山东太平洋房屋总经理刘明辉表示，青岛楼市最可期待的板块买高品质的改善盘，地段价值与产品力缺一不可，因此，第四季度买房，第一步还是要先看板块。纵观青岛楼市近几年新房成交量，可以发现，青岛各大板块中，唯有西海岸新区连续七年问鼎楼市冠军，并且占比正在逐年上升。与之相匹配的，还有不断上涨的房价，从0.81万/平方米、0.88万/平方米，到1.3万/平方米，再到1.4万/平方米……无论是新房房价、成交量都从侧面说明了西海岸新区不断进阶的城市价值，以及其对岛城置业者的强大吸引力。
青岛贝壳研究院首席市场分析师刘倩倩认为，随着青岛地铁1号线南段试运行带来区域利好，不久后，全长近60公里的地铁1号线全线将奔驶在东西海岸、连接五个城区。此外，青岛市城市轨道交通三期建设规划获批，对交通需求较大的购房者可以重点关注。另外青岛目前无论新房还是二手房的供应量都比较大，“建议购房者选择品牌开发商与有质量保障的房源，切记不能盲目入手。”（图文/青岛日报/观海新闻记者 李鹏飞）
作者简介：李鹏飞，青岛日报楼市全媒体主编、观海新闻APP时尚频道负责人。媒体从业13年，作品曾获省级新闻一等奖。近年来专注并深耕房地产领域，在青岛日报设有专栏“飞阅楼市”。
