青岛日报社/观海新闻12月13日讯 在加快推动高质量发展的新一轮竞争中，城市更新已然成为关键赛道，考验着一座城市的眼光和格局。今天下午，“青沪学堂”第五期精彩开讲，青岛市第五批赴上海专业实训队、华东建筑设计研究院有限公司在沪举办青沪城市更新专题研讨交流会，并与青岛市委党校中青班云端连线，从政策法规、业态导入、商业运营等多个维度，共同探讨如何在城市更新中实现有温度的“新旧共存”，为青岛城市发展和城市品质提升铺就活力底色。活动的举办，也是第五批赴上海专业实训队深入研讨学习结出的硕果。
从上海到青岛，加强顶层设计，统筹区域发展
从更宏观的视野来看，城市更新从不止于建设，而是一场迈向宜居城市、绿色城市、人文城市以及智慧城市的全新的社会治理。如何让城市更可感、更可达、更好用，最终都指向人的感受。在通过城市更新实现区域协调、产业集聚、功能提升、风貌保护、文化传承等诸多领域，上海都已经有了探索。青沪城市更新专题研讨交流会特邀资深专家，就上海城市更新政策制定、规划设计、实施管理整个周期的实践，探寻适合青岛城市更新的路径。
上海的城市更新，尤其注重“有机更新”。上海现代城市更新研究院院长俞斯佳从城市的“有机更新”入手，为实训干部和中青班学员讲解了上海城市更新的发展历程。俞斯佳介绍，上海的城市更新始于20世纪80年代以改善居住条件为目标的旧城改造，经历了20世纪90年代以追求经济增长为目的的推倒重建，2000年至2010年以历史文化资源保护为重点的城市更新，2010年至2017年资源紧约束背景下的有机更新探索，以及2017年至今升级城市有机更新理念，逐渐建立体制完善的内涵式、渐近式、有机城市更新的新阶段。在俞斯佳看来，“《上海市城市更新条例》的出台，充分体现了‘人民城市’理念，让政府、专家、公众、企业各司其职，兼容并蓄。《条例》创新提出了‘统筹主体’概念，使城市更新在多元化复杂模式下明确了主体责任。而针对老旧小区在技术规范上的适度‘松绑’，在全国范围内实验探索了‘留改拆”并举的路径。同时，《条例》提供了项目获取方式的多渠道设计，激发了市场主体参与的积极性。”
从单体建筑到区域的协调保护，生动体现着上海近年来城市更新思路的转变。华东建筑设计研究院有限公司总经理、总建筑师张俊杰，为实训干部和中青班学员带来了上海城市高密度核心区更新模式分享。城市核心区是城市竞争力和软实力的集中体现区域，资源要素集聚，文脉积淀深厚，综合目标与趋势，张俊杰总结得出更新的四个实施维度，即功能、体验、系统和机制，并以上海城市核心区更新探索的区域整体型和触媒激活型两种模式，分别以徐汇滨江西岸金融城、外滩风貌区及延伸为案例，详细分析了地块面临的升级诉求和挑战，设计策略、原则，以及区域功能业态的植入，最终提炼出区域新的特色魅力，实现升级蜕变的创新打法。“城市高密度核心区是一个城市功能最复杂、要素最密集的地区，同时也是城市未来更新的主力战场。”面对存量时代的挑战，张俊杰认为，高密度核心区必须坚持以人为本的“活力”与“魅力”共构为目标，重新激活城市内涵，重塑城市形象，综合提升城市竞争力。
从石库门到里院，导入多元业态，留住城市乡愁
“如同石库门之于上海，里院是青岛独有的民居建筑形式，承载着几代青岛人的记忆，是颇具代表性的城市符号。修缮一新的街区还是少了些‘烟火气’。如何注入青岛元素，将其打造成老城区独有的中高端文创旅游空间？”青沪连线中，市委党校中青班的学员率先发问。
第一太平戴维斯在过去20年间深耕城市更新领域，主导并参与了众多更新项目，涵盖老城更新，片区升级，商圈升级，文化工业遗存更新，存量资产活化等多种类型。面对提问，第一太平戴维斯华东区高级董事、策略顾问部主管朱锋抛出了一个问题：“到底是石库门成就了新天地，还是新天地成就了石库门？”朱锋认为，无论是上海的石库门，青岛的里院，抑或是北京的四合院，都不能只关注原始肌底的保留，还要进行内容的植入。“首先要加大推广，让大家了解里院，再就是进行消费叠加，需要对高流量、事件型的、高频次的消费内容不断迭代替换，满足、呼应消费者的个性化需求，最终吸引人的还是消费。”朱锋说。
正如中青班学员所关注，在城市更新的众多范畴中，历史建筑和历史风貌承载着城市的历史文脉和历史价值，传承着城市的精神谱系，是城市历史、现实、未来相互映照的珍贵明珠，更是城市居民挥之不去的乡愁。在此前的专题调研中，临时党支部委员吴青、高元峰带队，华东建筑设计研究院有限公司山东区域事业部总经理李萌牵头组建了专家团队，前往上海多个区域探寻了历史建筑和历史风貌城市更新的“上海答案”。
虹口区四川北路，百年前曾是文旅商融合碰撞的场域，随着今潮8弄近期完成修缮改造对外开放，时尚转身为户外演艺新空间，引入文化文艺元素活化利用，让老建筑实现了从“可阅读”到“可会客”的进阶。走进街区，处处可见海派文化元素的赋能，阿卡贝拉、治愈民谣、爵士名伶、英伦风等不同风格的演出已经排到12月底，特色市集不仅吸引了年轻人的目光，老年人也乐在其中。“这里是一整片石库门风貌街区，共有60幢石库门和8幢独立建筑，分布在8条弄堂里。既有百年精致豪宅‘颍川寄庐’，也有见证历史变迁的石库门弄堂社区‘公益坊’，融汇中西的‘扆虹园’等优秀历史保护建筑。很多老年人赶来怀旧，既有时尚感，又有烟火气，这种街区式的打造，为青岛历史城区更新提供了生动范本。”实训干部王文超了解到，项目改造中，虹口区在“留”的基础上更加注重“修”和“用”，实现了历史风貌保护、城市功能完善和空间环境品质提升有机结合。
以用促保，推动历史文化和现代生活融为一体，实训干部在位于徐汇区的建业里嘉佩乐酒店有了直观感受。这片建造于1930年至1938年的建筑，清水红砖、马头风火墙、半圆拱券门洞形成鲜明的建筑特色，是上海市目前最大的一片可改造的石库门建筑群。“嘉佩乐酒店亚太集团在建业里打造上海第一个纯别墅城市度假村建业里嘉佩乐酒店，成为老建筑活化利用的典型样本，市场反响强烈，这一业态模式，在青岛老城区更新改造中也开始尝试，以文化元素为多元业态模式的创新提供更多可能，值得期待。”实训干部盛建说。
实训搭桥，青沪深频互动，探索城市更新最佳实践
青岛与上海同为工业强市，工业遗存成为城市更新的重要实践场所。近年来，拥有工业文化特殊魅力的工业遗存更新不断展现工业文化特殊魅力，丰富了城市肌理，展现着人文情怀，诞生了不少网红项目。目前，青岛有不少老工业遗存尚待开发，活动现场特别设置了第三辑城市更新白皮书《工业遗存到城市复兴》预发赠仪式，让实训干部第一时间了解到工业遗存更新领域的研究成果。现场专家还围绕“工业遗存更新的商业与运营策略”“工业遗产价值评估与分类保护更新概论”“融入城市演进的工业遗产价值再生——西安大华1935更新思考”等主题进行了分享。
借助这次难得的交流机会，实训队和中青班的干部们不断发出“青岛之问”，而在这些困惑中，资金问题被多次提及。“项目的成功和选址关联性非常大，在项目的打造过程中，前期以哪个项目为主率先启动，比如何把物理空间打造得漂亮更为重要。上海在很多项目里，无论是新天地、田子坊、思南公馆，基本上都是在中心城区，商业价值比较高，依托于现有的商圈去发展，已经成功了一半。”在华东建筑设计研究院有限公司咨询与项目管理中心副总经理、前期策划中心主管张晋庆看来，城市更新的模式，第一种是开发商操盘、后期运营，第二种是政府为主导的模式，第三种是田子坊的渐进式微更新模式，三种模式各有特点，展现出来风格也不一样，“往往城市更新需要资金量很大，回报周期很长。以新天地为例，新天地只占到太平桥地区改造项目规模的约八分之一。单就一个项目来说，开发商可能是亏的，但却可以靠周边的项目反哺一小块项目，达到总账的平衡。具体每一个项目上，回报周期也是不一样的，上海的做法是‘一事一议’，不同的企业可承受的回报周期和可承担的模式也是不一样的。”
华东建筑设计研究院有限公司历保更新院副院长叶锺楠提供了一种新的视角，“如果我们觉得一个改造项目资金在短期内做不到平衡，这一点都不奇怪，即便从世界范围内来看，也没有单个地块实现资金平衡可复制的路径。我们刚刚经历了城市发展的增量阶段，对比之下会觉得更新项目难以盈利，但当我们不再具备条件为城市开启扩张模式时，这却是我们不得不做的。”叶锺楠从时间和空间两个维度进一步阐发，“空间尺度上，今年《条例》出台后，上海城市更新特别强调了区域更新的概念，统筹主体来负责区域更新，很大一部分原因，就是可以实现区域内的平衡；时间尺度上，我想把看待城市更新的视线拉得远一点，我们正处在从增量时代走向存量时代的过渡过程中，就可以采用存量和增量相结合的模式，以还没用完的增量开发进行补偿，这是一种比较现实和普遍的做法。未来我们可能会逐步进入精细化模式，但这需要足够精细化的政策配套和金融配套。”
围绕这一问题，实训干部也提出了自己的思考。“目前来看，比较传统的城市更新项目的融资途径有财政投资、政府专项债、发行债券、政策性银行贷款、PPP模式等，能为城市更新项目建设提供部分资金来源，但是局限性较大，不能完全满足项目建设的资金需求。”实训干部冯凯调研后提议，在资金筹措方面，可以借鉴上海模式，通过政企合作、以企为主，采取市场化的方式组建青岛城市更新基金，解决青岛城市更新项目建设的资金问题，推动青岛市城市更新工作顺利开展。
“这是一次难得的‘青沪课堂’，通过‘云上交流’，我们在青岛和上海两地共同学习上海先进的城市更新发展理念、经验和措施，是实训工作加强研讨学习的重要成果。”临时党支部委员徐冰介绍，第五批赴上海专业实训队通过对历史文化街区、产业用地、旧区改造、商办等不同领域更新的深入持续调研，形成了一批针对性建议和调研报告。活动的举办，进一步推动了青沪两座城市的交流，实训队作为前线联络员，将为更多“青岛之问”搭建平台，助力青岛更加充满活力、富有实力、独具魅力。（青岛日报/观海新闻驻沪记者 马晓婷）
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