文/青岛日报 吕蕾

刚刚过去的一季度,前期积压的购房需求加速释放，带动岛城楼市修复。其中，3月商品住宅成交量“爆表”，创下自2022年7月以来的新高。进入4月，首周成交量出现环比下滑。对于接下来的市场走势，业内人士认为，市场仍然处于温和恢复的阶段。短期来看，市场回暖的持续性，仍需要居民置业信心和收入预期的恢复。

区域热度分化加剧

从3月青岛楼市的表现来看，新房市场成交量保持了稳步提升的态势。业内人士表示，目前青岛楼市整体的成交情况较以往有了一定程度的改善。但从区域角度分析，仍然存在冷热不均的分化情况。

根据青岛网上房地产网数据显示，3月份，青岛市房产成交共计23427套，环比上涨61.1％。其中，新房成交14683套，环比上涨67.3％；二手房成交8744套，环比上涨45％。

3月，青岛市全市新房（包括住宅、公寓、商业产品等）成交14683套，成交量环比上涨67.3％。从商品住宅成交量来看，共计成交12040套，环比上涨76％，创下自2022年7月以来的新高。

青岛新房住宅各方面成交数据整体体现“轻改善”需求。从面积来看，100平方米至120平方米住宅成交量最高，其次是120平方米至150平方米面积的住宅。从建筑形态来看，高层产品依然是市场销售的主力。3月备受购房者关注的项目，从类型看，主力依然是改善及刚需类型；从区域看，主要集中在市北区、崂山区和李沧区。

二手房成交方面，3月，青岛二手房成交共计8744套，环比上涨45％，创下自2022年3月以来的成交量新高，市场回暖的态势得到确认。从各区域来看，各城区成交量均较上月环比上升。其中，西海岸新区二手房成交量最多，以2028套的成绩位列各区域之首。市北区、城阳区、即墨区分居第二、第三、第四位。

市场正在温和复苏

由于网签的延迟性，许多楼盘业绩可能比公布的成绩还要好。与此同时，个别楼盘在3月末进行了调价，有的甚至暂停了通过渠道卖房的合作。

经历3月的回暖，4月成为市场能否延续走热的关键时段。

据锐理数据统计显示，上周（4月3日-4月9日）青岛新房住宅成交约1344套，环比减少63.35%，成交面积约17.14万平方米，环比减少60.49%。网签成交均价17124元/平方米，环比增长21.56%。进入4月，成交有所放缓。二手房方面，上周（4月3日-4月9日）青岛二手房住宅成交约1432套，环比减少7.19%；成交面积约133165.96平方米，环比减少7.5%。

回顾一季度，青岛房地产市场的热度在2月步入高峰，3月中旬后开始回落；但从数据层面来看，3月单月创造了近9个月最好的成绩。业内人士认为，4月份第一周数据下滑，主要有以下两个原因：一是2月的成交延迟至3月网签，从4月开始，成交数据回归正常；二是新盘供应断档，部分热销项目经过前期消化，可供选择的户型和楼层变少了，价格却有所上调。

卓易数据分析师认为，一季度的市场形势几乎可以用“鲤鱼打挺”概括,1月沉浸在春节休憩中,市场表现平淡；2月初行情极速点燃,因为热销主城区多个项目的优惠取消变相涨价,这波“小阳春”本质是去年12月和今年1月积压需求的释放,也有政策利好叠加刺激市场信心修复的表现；但进入3月中旬,热度开始减弱,市场向上的动能未能持续。青岛楼市的基本面没有发生变化,接下来就要看楼市政策以及货币放松程度。

对于未来市场需求，某全国性品牌房企负责人的观点极具代表性。他认为，市场既没有“狂飙”,也没有“倒春寒”,新房需求“上有天花板,下有保底线”,市场仍然处于温和恢复的阶段：一方面，商品房存量规模已经很大，新房市场不可能再回到2021年的历史峰值；另一方面，只要外部环境不发生突发性变化，一段时间内，市场仍能保持12亿平方米左右的需求。

政策空间备受关注

4月6日，国家税务总局局长王军出席国新办发布会时介绍，一季度，住房消费呈现回暖迹象，房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%，较去年全年加快19.5个百分点；3月份增速进一步提升，同比增长17.9%。

但这背后是数个城市的政策“托举”。据中指研究院监测，2023年一季度已有超百省市（县）出台政策超170条，超30城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地政策多采用提高公积金贷款额度、发放购房补贴的方式，涉及优化限购政策、降低首付比例、优化预售资金监管等。

近日，青岛市不动产登记中心、青岛市房地产事业发展中心联合发布了《关于做好存量房“带押过户”服务的通知》。这意味着今后交易二手房时无需再提前结清贷款“赎楼”，大大减少了二手房买卖中的手续。而不少城市，对楼市的“松绑”力度，也在进一步加大。比如4月4日，合肥出台了四条限购松绑政策，针对郊区工业区和旅游区的住房取消限购。合肥的限购放松具有双重效应，既允许在此类郊区获得购房资格，同时此类房产不计入家庭住房套数。

虽然房价企稳回升了，但政策松绑空间也越来越小。目前楼市依然具有一定潜力，但潜力需求不等于现实需求，如何将潜在需求激发出来，这是决定楼市走向的关键因素。

青岛日报楼市观察员李鹏飞认为，青岛楼市当前正处在筑底回升、缓慢复苏的阶段，稳定或许依然会是2023年青岛楼市主基调。在这样一个房地产政策友好、高质量房屋供应充足的环境下，有利于居住刚需及改善性群体做出更好的安居选择。随着宏观经济逐渐走出疫情影响，房地产市场置业信心逐渐恢复，如何充分释放那些追求品质居住、改善置换等居住需求，是激活市场的关键，也是市场各方都应该重点关注的问题。（视频文案/李鹏飞  视频剪辑/王阳 青岛日报文字/吕蕾  责编/徐晶 美编/时彦丽 审读/苗玲）

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责任编辑：金泽钰