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青岛楼市半年考,本土房企表现亮眼!

2023-07-07 11:15 青岛日报社/观海新闻  

时至年中,楼市又迎来“半年考”。岛城房地产市场在今年第一季度出现较为明显的复苏迹象,但第二季度,这种态势并未得到更好延续。

从市场反映看,第二季度的市场活跃度与第一季度相比虽然不高,但业内人士认为,促进房地产市场企稳复苏的各项政策正在持续产生效果,各界应有一点耐心,政策的落地见效需要一定时间。住房需求正逐渐从“有没有”向“好不好”转变,市场也逐步从高杠杆、高负债、高周转的“三高”模式向新发展模式过渡。

01

新房市场

本土房企表现出色

2023年上半年,市场分化的现状强化了房企对于青岛市场占有率的争夺。据锐理青岛统计,今年上半年新建商品房销售金额TOP20的开发商,合计总销售金额约550亿元,占青岛整个市场的半壁江山,占比49.7%。

海信地产、和达集团、万科地产三家房企占据前三位置。海信地产上半年以销售金额56.11亿元登顶销冠,海信君澜、海信依云小镇、海信璞悦等项目热销,海信君澜签约9.89亿元;海信依云小镇签约172套、8.93亿元;海信璞悦签约5.33亿元。

和达集团紧随其后,上半年销售43.92亿元位居第二。其中,和达智慧生态城、和达和山以及西海岸灵山湾板块和达云辰、和达云顶等项目均有不俗的表现。和达智慧生态城签约5.6亿元;和达和山签约3.3亿元;和达云辰签约3.26亿元;和达云顶签约3.01亿元。

万科地产以销售额39.67亿元位居第三,受益于森林公园、顺城万科海潮云起等项目热销的带动。森林公园签约12.8亿元、5.6万平方米;顺城万科海潮云起签约10.2亿元、7.1万平方米。

据卓易数据统计,前5个月全市商品住宅销售中,从需求结构来看,100平方米以下的占比只有21%,100-120平方米面积段成交最多,占比38%,与120-150平方米面积段加起来合计约70%。青岛市场进入“大改善”时代。改善型产品为市场提供支撑,而且越来越“卷”品质,产品增配明显,中高端改善产品成为供应主力。下半年随着张村河、金家岭、东李世博园等板块多个品牌开发商的新楼盘入市,改善产品仍将成为市场热点。

02

二手房市场

置换链条向上打通

随着楼市进入改善时代,越来越多的人开始卖旧换新,促进二手房交易,成为推动整个地产市场发展的重要一环。值得一提的是,今年上半年,青岛二手房挂牌量处于高位运行。二手房挂牌量增多,原因也是多重的,这其中有一定数量的换房需求,一些购房者通过卖旧买新或者卖小换大,实现居住条件升级。且“卖一买一”能够“带押过户”,以及能享受税费减免等便利和优惠,对二手房交易有一定的促进作用。

成交量方面,据贝壳数据统计,今年1-5月,岛城二手房共计成交29963套,超去年上半年6个月总成交量的近2成。业内人士认为,这个成交量还是比较乐观的,相当于保持了前几年的正常水平。从月份来看,1月本就是传统成交淡季,成交量较低。2月起,市场开始回暖,带看量和成交量激增。3月承接2月的势头,成交量继续上涨冲上“波峰”,环比涨5成左右,但这个上涨的势头只持续了2个月,到了4月,成交量开始下滑。5月基本稳定,持续了4月的态势。总体来看,上半年的二手房市场有点像“过山车”,经历了一个比较明显的抛物线过程。

购房者对二手房关注度最高的是位于主城区的延吉路片区、福州北路片区和浮山后片区。这3个片区今年前5个月的挂牌均价分别约为28000元/平方米、29000元/平方米和30000元/平方米。其中,前两个区域成为热门与供应量大有关,同时周边交通、学区、医院等配套成熟,各类面积段房源比较集中,价格上比新兴区域要低一些。而浮山后片区受关注主要与学区有关。

贝壳青岛相关负责人陈晶表示,目前岛城的二手房和新房市场有一个共同点,就是主城核心地段的房源保值度高、热搜度也高,因为地段好、品质好,而且各种配套齐全。“改善时代的到来,也让大户型变得更吃香,‘老破小’住宅的销售面临一定的困难。”

03

土地市场

行业未来谁唱主角

在房地产行业,有一个“面粉”和“面包”的比喻:土地是面粉,住房是面包。上半年青岛第一批次预告的14宗土地5月完成全部成交,占地面积约46.7万平方米,总建筑面积约113.68万平方米,成交总价106亿元。

一批次中的张村河046地块9家房企触发熔断,最后由越秀和青岛地铁联合获得;张村河018地块由海信获得。5月31日拍卖的市北捷能和郑州路地块,其中,捷能地块被中海获得;郑州路地块由海信电脑摇号获得。

6月初,青岛市发布2023年第二批次拟出让住宅地块清单预告。预告中显示,本批次青岛将供应地块14宗,本批次的供地范围主要为主城区,重点片区包括崂山株洲路片区、市北新都心片区、水清沟片区、湖岛片区、欢乐滨海城片区、李沧世园会片区、文昌路片区和青岛北站片区。

从今年第一次供地开始,青岛市的住宅地块供应节奏就已经发生了调整和优化。每批次供地前,会统一挂出地块预告,但时间上延长至3个月成交,且地块的上市拍卖不再集中为一次,而是改为多次。这一调整增加了政府供地和市场主体拿地的自由度,能在一定程度上提高房企的拿地意愿,改善了供求关系,为行业复苏在供给端打下良好的基础。

据中指研究院统计,今年5月,全国300城各类用地出让金达2605.79亿元,环比增长21.39%,同比增长5.57%。中指研究院企业研究总监刘水分析认为,今年以来,房地产市场发生积极变化,这些目前在积极拿地的房企,将是房地产行业未来的新势力。

04

政策调控

积极信号不断释放

居民购房意愿往往受到贷款价格、房价调整、税费和补贴、保交楼等多因素影响。政策层面,上半年房地产政策环境整体延续去年末以来的宽松态势,包括优化集中供地制度、全面推行不动产“带押过户”、降准降息稳经济、规范房地产经纪服务等。

信贷方面,6月20日,央行公布最新市场报价利率(LPR)。公告显示,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,与上月相比均下降了0.1%。降息后,目前青岛执行的信贷政策为首套房商业贷款房贷利率最低为4%,二套房贷利率最低4.8%。

在政策层面不断释放积极信号的前提下,市场普遍认为,下半年岛城楼市推货量预计会重新上升,供应充足之下,房企的促销力度也有望加大。同时,伴随当下改善型客户占据市场主流,为争夺改善型客户,房企在产品力方面的竞争也将更加激烈,在户型产品和配套等方面也会进行相应的迭代升级。

本报楼市观察员李鹏飞表示,房住不炒决定了楼市的总基调就是稳定。房地产行业竞争格局在下半年还会很突出,对于购房者而言,买房仍需要结合自身状况选择合适的项目,依然是性价比高者得天下,消费者尤其要多方考虑,选择那些绝对优质开发商。

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