青岛日报8月3日报道

近日，青岛市市南区再次发布学位预警，此次预警新增3所市南中片小学。购买学区房被不少家长视为子女教育的刚需。过去几年，青岛的学区房市场曾经出现过供不应求的火热场面，被视为房地产的“常青树”，在我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势下，学区房市场能否“独善其身”？学位预警又将对学区房市场带来怎样的影响？

• 学位预警降温学区房

在青岛，一说起学区房，市南中片无疑是佼佼者。7月30日，市南区教体局发布最新学位预警，新增3所热点学校，分别为青岛市实验小学、青岛文登路小学、青岛大学路小学。新增的3所学位预警学校全部位于市南中片，2024年、2025年在这3所学校报名的户籍适龄入学儿童，落户时间都限定在2023年8月1日前。同时，此前已预警的莱芜一路小学、市南区实验小学、镇江路小学、德县路小学2026年入学依然需要提前3年落户。

此次市南区学区预警，将对学区房带来怎样的影响？青岛链家商圈经理纪威特分析认为，一是将对青岛市实验小学、青岛文登路小学、青岛大学路小学这3所学校对应的学区房是利空。起码近两年孩子入学的家长，不会再考虑入手这3个片区的学区房。二是对市南中片唯一未发布学区预警的太平路学区房是利好。市南中片4所小学，除太平路小学外，已全部发布学区预警。因此，在政策对其他学区的挤压形势下，太平路学区的学区房下一步将会有所升温。

“扩大到全市范围来看，学区预警会产生通过落户年限等条件来确定入学优先级的现实效果，改变了部分家长原来钟意学区的置业计划。”纪威特说，部分没有提前买房落户的家庭就会转向没有学位预警的片区或者私立学校，浮山后小区是成交的热门。

实际上，市南并非唯一发布学区预警的城区。近几年来，市北、李沧、崂山等城区因为适龄入学生源持续激增，部分热点学校招生安置压力不断加大。据了解，目前，市内四区发布学位预警信息的小学共有24所。

据了解，2023年青岛市小学入学人数将迎来近年来最高峰，约有16.8万名儿童进入小学一年级，比2022年增加约4.3万人。分析认为，之所以今年多所学校发布预警最直接的原因在于2016年全面二胎政策实施，2017年二胎生育达到高峰，这两年出生的人口陆续在2022年和2023年进入小学就读。

• 老城学区房受到冲击

过去学区房热卖，除了优质的教育资源，还有其强大的增值保值功能。尤其是市南老城区的学区房，因为资源稀缺，价格增速一直超过普通住宅。只涨不跌，给了购房者买学区房的底气。

记者了解到，以青岛市南中片大学路学区为例，2019-2021年初，成交单价基本都在5万元以上，尤其是2019-2020年，有的房子成交单价甚至都超过6万元。单套房子不论房子状况好坏，基本没有低于170万元的，这也是最低门槛。属于大学路小学学区的恒山路散盘，今年3月份成交了两套落户房，成交价格分别是135万元、136.8万元。而在此之前，2021年3月份类似房源的成交价格为215万元。

“根据我们的日常接待和调研，目前客户的改善需求还是不少。人都是向往改善的，目前国家也出台政策鼓励改善性需求。”链家地产商圈经理赵加强分析，改善需求的释放和市场整体的情绪价值有很大关系，“比如今年2月份迎来小阳春，因为大家都觉得市场会好起来，比较有信心，学区房市场也跟着回暖。而到了3月份以后，市场观望气氛又浓重起来，学区房也跟着降温。”

还有就是“好学校越来越多了，相关部门在不断地均衡教育资源”。当前，岛城不断优化均衡的教育资源，的确正在打破人们的择校观念。

2022年出台的《青岛市基础教育优质资源倍增三年行动计划》明确提出，推进学位充足供给、新校高位发展、初中强校提质、特色高中创建、优质资源扩容等十大行动，计划用3年的时间，实现基础教育优质资源倍增。在新校建设方面，实行优质学校“一长多校”办学模式，仅今年秋季学期就将新启用小学25所、初中（含九年一贯制学校）12所，更多孩子有机会在家门口接受优质教育。

在优质学校带动下，高新区、李沧东片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，给老城区学区房市场带来冲击已是不争的事实。浮山后的崛起、新学校的建立、年轻人教育理念的改变，都让老城区学区房的人气没有以往那么高了，但是老城区学区房的根基并没有动摇，仍然是部分家长的“心头好”。市南片区的学区房因供不应求，仍是目前二手房市场的“最强阵地”。

• 购买学区房需综合考量

如今老城区学区房价格体系的松动让购房者不得不重新审视学区房这一话题。未来，学区房市场还会是房产界的“常青树”吗？

青岛日报楼市观察员李鹏飞认为，学区政策的调整、教师跨区域轮岗、新兴学区的涌现、私立学校的竞争，以及入学高峰过后新生儿断崖式下跌导致生源缩减，再加上疫情过后人们消费观念变得保守，这些无不对老城区学区房形成一轮又一轮的冲击。目前老城区学区房的价格已出现松动下行。

他认为，虽然学区房当前面临着许多不利因素，但它的增值价值还是不可替代的。“如果看好哪所学校，那购买学区房是一块敲门砖，该买还得买，毕竟学区房的数量是有限的，每一年发布的学位也是有限的，属于稀缺资源，与一般的房子还是有着很大的区别。尤其在经历过这一轮价格下滑之后，目前的价格经过前期的‘挤水’，已回归到一个比较低的水平，价格也比较稳定，有需求的家长可以择优入手。”

李鹏飞进一步表示，以这次市南发布的学区预警为例，市南中片除太平路学区外，均发布学区预警，另一方面也说明市南中片依然是大家眼中的热门学区和追捧之地，说明学区名额资源仍然紧张和稀缺。因此，也不能就此认为预警政策发布后，中片学区热度从此就下滑，学区房价格体系就此彻底“洗牌”。因为毕竟还有两三年以后入学的生源在支撑，与此同时也有家长为了稳妥入学，会提前下手买房。但是总体来说，学区房的风险和不稳定性因素在增加。随着教育资源越来越均衡，学区属性在全部的居住属性中所占的比重日益降低。若想购买学区房，使用的迫切性仍是第一考量因素。