（文/青岛日报地产全媒体记者 李鹏飞）
连日来，房地产利好新政不断涌现，如青岛的公积金首付降低比例、全国多地陆续执行“认房不认贷”、存量房房贷利率将下调等等。房地产行业一系列调控“组合拳”打出，对“金九银十”及四季度青岛楼市将产生怎样的影响？置业者是否迎来“春天”？
9月5日，青岛日报地产全媒体记者采访了锐理数据山东区域总经理刘元婧，针对楼市未来，她以专业视角给出了解读与判断。
NO1青岛日报地产全媒体：系列新政对青岛楼市有何影响？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
个人认为，近日中央和地方楼市政策加力提效，体现出政府对稳楼市的决心。锐理数据认为，对青岛而言，主要有三大影响：其一，降门槛与降成本相结合，促进需求释放；其二，一线城市即将率先回暖，促进信心重塑；其三，存量房贷下调以促消费，促进宏观向好。
具体来看，首先是直接影响：目前青岛全域，商贷、公积金贷款的首付比例均降低至首套20%、二套30%，商贷利率首套4.0%、二套4.4%，刚需及改善客户的上车门槛和房贷压力均有降低，刺激“观望型”客户出手。其次是间接影响：一线城市“认房不认贷”叠加首付及利率调整，此前被政策限制下的购房需求得以释放，热度自上而下传导，有利于新一线城市的购房信心重塑，而信心比黄金更重要。最后，存量房贷下调：减轻提前还贷对楼市信心的冲击，同时降低居民支出，有利于恢复和扩大消费，充分发挥消费对经济发展的基础性作用。
NO2青岛日报地产全媒体：新政策对开发商来说意味着什么？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
新政策对于开发商而言，既是机遇，也是挑战。一方面，此前战略布局直接影响能否享受到本轮政策红利，对于重仓一线城市的房企利好最为明显，原政策限制下被压抑的需求得到集中释放，销售业绩回暖苗头已现，现金流和资金状况得到优化，新一线城市的核心区位项目紧随其后，享受政策利好辐射；另一方面，想要迅速将“观望型”客户从竞争对手中抢过来，实现流速与利润的双赢，竞争压力仍然不小。
NO3青岛日报地产全媒体：今年前8个月青岛楼市的特色是什么？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
从锐理数据库的官方网签数据分析来看，2023年1-8月份，青岛新房住宅市场容量与去年同期基本持平，并取得一定去库存成果，整体市场健康度有所提升。具体来看，成交价格回调2%后，房价仍坚持在1.5万元以上水位线；供应量同比下滑3%的情况下，销售量实现持平，整体供销比低于0.7，库存减少了11%。
从月度走势来看，三四月份需求集中释放、六月份年中冲刺业绩突出、七八月回落。锐理数据认为，七八月作为传统销售淡季，天气炎热、客户自然到访量下滑，加之观望情绪下，成交周期拉长，导致购房需求释放并不充足。
NO4青岛日报地产全媒体：系列新政对青岛金九银十的影响？金九银十将呈现什么特色？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
本轮新政组合拳，旨在促进一线城市刚需及改善需求释放，从而拉升整体楼市信心，进而促进楼市健康发展。回暖信号传导到青岛仍需一定时日，在看待新政对市场的影响的时效和力度方面，建议保持一定的理性乐观态度。
金九银十作为传统销售旺季，叠加新政组合拳刺激，开发商营销频次和客户到访率相较于七八月将得到显著提升，综合分析来看，主城核心区项目热销有望带动整体市场热度回升，但市场分化的底层逻辑和客户竞争依旧存在。楼市盘整周期，客户在观望中变得更理性也更专业，对于企业的财务风险与交付口碑、产品设计品质、价格策略等方面综合考量，兼备“核心地段+房企实力+产品力升级”的项目依旧受改善客群青睐，此外现房/准现房对刚需刚改的吸引力更强。
青岛日报地产全媒体： 对青岛下半年市场有怎样的预测？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
下半年仅余四个月，其中三个月为传统营销旺季——金九银十、年终冲刺，此轮政策包的落地后，一线城市、部分新一线城市及省会城市市场相继迎来回暖，青岛自然也不例外。个人预测，青岛下半年成交量有望回暖，其中核心区域热点板块表现亮眼，外围区域则把握政策红利期加快出货。考虑到青岛近年来房价持续高位横盘，预计房价不会出现大幅上涨，市场持续分化态势下，结构性小幅上调可能性较高。
NO6青岛日报地产全媒体：对意向置业者有哪些建议？
锐理数据山东区域总经理刘元婧：
我们建议，意向置业者首先要明确核心购房需求，须知没有楼盘是十全十美的，要做好舍弃非核心需求的心理准备，聚焦核心诉求；其次是多看房，对地段地势、各项配套、户型产品力等多维度横向比较，对项目的优劣势全面了解；最后是把握好入手时机，新政组合拳已经打出，金九银十期间，为冲业绩，各项目促销活动、促销力度值得期待，若年底压力小了反而不一定有更大力度，而且需警惕心仪的房源在金九银十被别人抢走，建议提前衡量是否有可替代项目，其他楼座是否有符合需求的备选房源，避免错失良机。
8月28日，青岛“下调公积金首付比例”政策正式发布。新政明确了在青岛市非限购区域内，降低住房公积金贷款首付比例。对于购买家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，购买家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。
8月30日，广州发布通知，优化个人住房贷款中住房套数认定标准，居民家庭申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。随后几日，深圳、北京、上海等城市也发布“认房不认贷”新政。
8月31日，央行发布消息，将统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施限购城市和不实施限购城市。这意味着，在实施限购的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好满足自身住房需求。
8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
9月4日，中国人民银行青岛市分行、国家金融监督管理总局青岛监管局联合下发通知，要求各商业银行迅速抓好落实关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知，加快制定具体操作细则，做好组织实施。通知明确，青岛市各阶段首套商业性个人住房贷款利率政策下限均和国家政策下限保持一致。
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