兵无常势，水无常形。

置业投资，我们同样不能墨守成规。举例说，那些固守“宁要市南一张床，不要市北一套房”的人，现在一定会为错过浮山后、新都心的城市红利而扼腕叹息。

城市不停地生长，通货膨胀一直没有停歇，不论是地价还是房价，整个楼市的价值体系都在不断的重构。我们的置业思维也要在不断的创新中，发现价值错位的闪光点，从而让家庭资产增值速度与高速前行的时代列车同步。

那么，开平路45号地王横空出世后，最好的机会在哪里呢？

1主城“神盘”的价值思考

因为楼市的温度有些“失常”，所以老王最近一直在梳理新房成交数据。在这个过程中，碧桂园·云著悦界是最让老王惊讶的一个盘。看到成交数据时，我的下意识判断是机构统计人员笔误，多写了一位数。但当老王从三家不同的机构得到相差无几的数据后，陷入了深深的思考中：

一个公寓产品，为什么能累计销售800多套，始终位于板块新房销售榜的TOP5行列之中？

在对居住属性、投资属性、性价比三个维度进行综合调查之后，老王找到了问题的答案。

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碧桂园·云著悦界位于市北核心住区，周围有大量的开放式小区，地缘客户数量众多。但是与市南、浮山后的地缘客户偏好400万以上大户型不同的是，这个区域的改善族更为偏爱100万总价之下的产品。对于不愿意整天爬楼回家的居民来说，这是他们经济能力可承受范围内，最适合自住的选择；

从豪宅火热的市场中，我们可以发现一个问题：买房的不都是自然人，很多企业以公司的名义买房。位于市北CBD的碧桂园·云著悦界不仅仅是上佳的办公选择，而且还是合理避税的载体，同时可以增加企业的信誉背书，这是可以解决小微企业诸多难题的置业方案；

从价格而言，碧桂园·云著悦界的价格只是普通住宅的50%左右，在“地王”诞生之前，已经和主城区的地价相差不多，性价比不言而喻。

其实不仅仅是青岛，我们看上海、杭州、深圳等地，在传统核心区住宅土地日益稀缺，房价不断高涨的情况下，公寓产品成交量和价格都在快速放大。

在地价和建筑成本不断上涨的过程中，商品住宅与房屋租金价格必然会被重构，少数商住公寓的性价比也会随之凸显，成为资产投资的优质标的。

青岛主城，谁会接过碧桂园·云著悦界的神盘之棒呢？

2 RCEP与城市更新红利叠加

经常看老王文章的人，都知道我有一个观点：90%的公寓产品不能买。因为相比普通住宅产品，同时满足城市发展核心地段、纯熟生活配套、卓越产品力、强悍性价比的公寓产品实在太少了。

在这个特殊的不动产品类中，老王的置业建议只有“买入”和“垃圾”两种评级，没有“凑合”这个等级。所以，我们在选择公寓产品时，会非常苛刻。

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对于传统主城核心区来说，未来有两个机会：产业升级与城市更新。

从产业的角度来讲，主城最大的机会自然是市北区的RCEP试验区。RCEP创新试验基地以邮轮港区核心区为先开区，将建设中国(青岛)RCEP国际博览中心、跨境贸易创新中心、国际健康管理中心、国际油气交易中心、国际航运金融中心、青岛航运交易所、大宗贸易数字化科技平台等“五中心一所一平台”项目。

规划图

此外，RCEP创新试验基地还将积极构建山海生态廊，加强生态治理提升，打通山海相连的景观廊道、通风廊道; 打造滨海滨河发展带，沿25公里岸线，串联邮轮港区、“六个千亩”产业集聚区，推动海洋经济、科技创新、生态休闲、品质生活一体多元发展，这必将成为胶州湾东岸最重要的产业增长极。

我们看杭州，最近三年，不论是住宅还是公寓，房产价值增长最快的区域是哪里？当然是由产业聚集区，带来人才、优质配套聚集的未来科技城。在战略地位上，RCEP创新试验基地与未来科技城不相上下。

从城市规划来看，在地铁M3号线为主线的城市更新第一季落幕后，以地铁M1号线为主线的城市更新第二季已经拉开帷幕。碧桂园、绿城、中海、融创等国内顶级开发商云集于水清沟—胜利桥一线。17家开发商竞夺地王，足以说明区域发展潜力。一个个拔地而起的时尚住区，对应的一定是教育、商业、医疗资源的日渐丰盈。

产业发展的澎湃远景与居住品质的迭代升级红利叠加，主城最具成长潜力的板块因此而诞生。

3 后浪心中的“桃花源”

前几天，一名“等等”族看着招商碧桂园·依云四季几近清盘的公示牌向老王感慨：现在来看，去年你推荐的住宅产品，是整个板块性价比最高的项目。是的，现在复盘来看，招商碧桂园·依云四季其实是一个不需要老王宣传的盘，因为在老王写探盘日记时，首开的房子已经所剩无几。

年轻的后浪们与汹涌的地缘客户毫不犹豫地出手，多是看中了优越自然环境和TOD生活配套双加持的稀缺属性。

北岭山公园实景图

“出则繁华，入则自然”，是每一个都市人的梦想。

昨天上午，许久没有爬山的老王突然来了兴致，绕着北岭山公园环湖路走了一圈。一进入这个市区内最大的山头公园，天然氧吧给我的感觉就是四个字：神清气爽。在绿柳成荫，虫鸣鸟叫的环境中，老王拥有了一种久违的放松感。 

快节奏的生活、高强度的工作，都市人面对重重压力，鲜活的生命需要丰富滋养。多彩生活的实现绝不仅仅局限于居室内部，而当居住空间向外延伸时，社区园林做得再精致，也不如毗邻一座城市公园更让人舒心，公园便成为一种无可替代的城市资源。

北岭山公园实景图

TOD项目的一切出门即达，是时下最IN的生活方式，也是后浪们的最爱。相比普通的地铁房，招商碧桂园·依云四季社区商业广场与地铁广场相连，这种设计类似于日本大阪的Grand Front，通过商业街区与地铁站无缝衔接，吸引周边的居民聚集于此休闲消费。Grand Front运营以后，每日平均有250万人次通过大阪站流入Grand Front，让老旧的街区重回城市的C位。

所以，在青岛商铺销售整体疲软的大背景之下，招商碧桂园·依云四季商铺销售十分火爆。在商业逻辑中，这一反常的销售细节仿佛一枚埋藏隐喻的标签：这个街区，无论是向前追溯，还是此后发展，都自带生生不息的原动力，一直会是主城人心中的最爱。

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在招商碧桂园·依云四季，不用做让你无比纠结的减法题。大自然的美好与TOD的丰盈在此融汇，这便是后浪心目中最理想的住区。

4 生活细节决定投资价值

老王在日常交流中曾经反复说过，即使是投资，也要以刚需的眼光去审视目标房产。招商碧桂园·依云四季是M1号线的地铁盘，不仅仅是周边的地缘客户，对于在主城工作的上班族来说，都是十分便利的一个选择。周边的生活配套，也已经日渐成熟，鸿泰广场已经开业，位于一楼的利群生活超市可以解决日常所需：

实景图

孩子玩乐？同样不需要担心：

实景图

在踩盘中，老王发现与招商碧桂园·依云四季一路之隔的小区中有一个健身房，对于住公寓的年轻人来说，这是一个十分理想的配套。下班不但可以撸铁锻炼，而且可以解决夏日的沐浴问题，大大降低居住在公寓中的水电成本。

我们通过区位图可以发现，项目距离启元、超银等名校都不远，是家长陪读房的一个不错选择。招商、碧桂园都是户型大师，星空墅的户型也是无可挑剔：

样板间实景图

最关键的是价格，面包的价格真的与面粉形成了价值错位，性价比不言而喻。综合因素看下来，与开平路地价倒挂的房价之下，这是一个出租回报率最有可能达到年化6%-7%的产品。

这就是公寓市场10%的买入评级中，那1%应该立即出手的机会。

在目前燥热的青岛楼市中，对于预算不足80万的置业者来说，与其到偏远郊区赌博，在住宅产品即将迈上3万+的区域中，入手这样一套地段、配套、产品俱佳的星空墅，是不是一个更好的选择？