青岛市住房和城乡建设局、中国人民银行青岛市中心支行、中国银行保险监督管理委员会青岛监管局于6月1日联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称为《通知》）。《通知》对青岛非限购区域购房首付比例、二手房限售条件等做出调整，更有鼓励货币化安置、试点房票制度等新提法，一系列组合拳支持刚性和改善性住房需求。
提振楼市打出组合拳
根据《通知》，非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%；优化了特定条件群体商品住房上市交易年限,该群体新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年,取证满2年；二手房出售条件由取证满2年变更为取证满1年。
在限售方面，《通知》表示，在本市范围内的居民家庭，因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等情形需出售住房的，且住房符合新建商品住房合同网签备案满3年或取得《不动产权证书》满2年、二手住房取得《不动产权证书》满1年的，房屋产权人可申请解除住房交易限制。
也就是说，新房网签备案满3年或取得《不动产权证书》满2年即可出售，二手住房取得《不动产权证书》满1年即可出售。而在此前，新房需网签备案满5年方可上市交易，二手住房取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。不过，限售政策放松有个前提条件，那就是需满足如下情形:因家庭成员患重大疾病急需资金治疗、家庭收入不能支持住房贷款且已申请贷款延期展期等。
在首付方面，《通知》表示，随着本市非限购区域的调整，商业银行在非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例作出相应调整。《通知》还明确，商业银行在本文件印发之日前已接卷但尚未完成贷款合同签订的个人住房贷款业务，可按新政策执行。具体来说，在除市南区、原市北区以外的非限购区域，商业银行可降低商业性个人住房贷款的最低首付比例：商业银行在非限购区域发放的首套房、二套房商业性个人住房贷款的最低首付比例相应调整至20%和30%；商业银行在2023年6月1日前已接卷但尚未完成贷款合同签订的个人住房贷款业务，可按新政策执行。而在限购的市南区、原市北区，仍然执行首套最低首付30%、二套最低首付40%的政策。
记者也咨询多家售楼处，关于降低首付的政策各银行已于6月1日全面通知到项目，建行、工行、交行等各银行基本都已确认开始实施。
此外，此次新政还提出了鼓励货币化安置、试点房票制。《通知》明确，以城市更新优化住房供给，鼓励各区(市)棚户区和城中村改造征收补偿货币化安置，试点房票制度。
记者查询外地政策发现，此前南昌、昆明、贵阳、郑州、厦门、无锡、温州等城市，已纷纷公布并实施房票安置政策。有解释称，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有权人根据房屋价值发放等额（或等额+奖励金）面值的房票，被征收人可以凭房票在有效期内购买合作开发商的楼盘。目前，各地普遍的做法是，将被征收房屋按货币补偿金额量化，以房票形式核发给被征收人用以抵充购房款，并给予一定的政策性奖励、契税减免、购房补贴等。
多举措促进“卖旧买新”
在支持刚性和改善性住房需求方面，《通知》明确，全面推行二手房“带押过户”“优鲜卖”模式，促进“卖旧买新”“卖小换大”。
今年4月初，青岛市不动产登记中心、青岛市房地产事业发展中心联合发布了《关于做好存量房“带押过户”服务的通知》，明确了青岛存量房“带押过户”的具体模式和流程。存量房“带押过户”是指存量房交易前，卖方无须先行还贷，在不解除房屋抵押状态、交易各方均同意的前提下，完成存量房过户、再抵押，最后清偿原贷款解除初始抵押。业内人士认为，“带押过户”政策的进一步推进和扩围对当前房地产市场将产生积极带动作用，有利于提升二手房交易活跃度，促进换房需求加快释放，从而进一步对市场形成一定支撑。
所谓“优鲜卖”是针对有“卖旧房换新房”需求的购房者推出的交易模式，帮助购房者提前锁定意向新房，同时加速旧房售出。客户可以与开发企业、中介签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与中介签署房源加速售卖协议。若旧房成功售出，客户就可以办理接下来的新房购买流程；若旧房没售出，则开发商退还定金，客户也无需承担违约风险。
此外，实施保租房以购代建。积极支持平合公司或金融机构所属租赁企业收购存量房源作为保租房。支持住房租赁企业发行信用债券和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。
在开展群(团)购住房活动方面，各区(市)组织综合实力强信誉度高的优质房企，采取推出优惠房源、发放住房消费券等措施，通过“手拉手”“青年人首套住房支持”等专题活动开展各类群体群(团)购商品住房。
新政还提到，进一步放宽人才住房分配准入条件。对于公开分配的人才住房，取消申请人及配偶5年内没有商品住房交易记录的限制；经市、区两级分配后剩余的产权型人才住房，可面向在青岛市持有商品住房不多于1套的人才配售。
今年以来，各地稳楼市新政密集出台。据中指研究院统计，2023年以来，已有百余城出台房地产调控政策超250次，其中济南、长沙、厦门等十余城对限购政策进行放松，部分热点二线城市如杭州已多次出台政策优化限购措施。除杭州、南京等热点二线城市继续优化政策外，上海、广州、深圳等一线城市也从公积金等方面持续对房地产政策进行优化，多孩家庭、人才、职住平衡产业人群等是核心城市政策支持的侧重点。
业内人士认为，本次青岛楼市新政中关键政策指向需求侧刺激，旨在支持刚性和改善型住房需求，盘活存量市场等。其中“限贷限售”放松、房票试点较为关键。中指研究院山东公司分析师表示，2023年春节过后青岛楼市迎来阶段性回暖，2月、3月商品住宅成交量环比涨幅均超80%，但进入4月份楼市显疲软，成交量环比下降约五成；5月成交量环比小幅上涨9.8%，但相比去年同期仍未见起色。在这样的市场背景下，青岛因城施策，打出楼市新政组合拳，积极支持刚性和改善性住房需求，目的在于激活房地产市场，促进交易“动起来”，稳楼市意图明显。
向上置换焕发新活力
目前核心城市政策存在较大优化空间，市场也期待更多实质性的政策落地，以提振信心，推动楼市继续复苏。
根据中指研究院监测数据，今年以来，各地已出台与老年群体、多子女家庭购房相关的政策超50条，主要包括提高公积金贷款额度、降低首付比例、允许提取公积金用于首付和租房、发放购房补贴、增加限购区购房套数等。
在支持老年群体购房方面，5 月 6 日，宁波出台 10 项措施促消费，其中在住房消费方面提到，支持银行机构在风险可控的前提下放宽房贷发放年龄限制，激活老年人购房需求。
发放购房补贴及给予税费优惠是去年楼市的重要支持政策，克而瑞统计发现，去年共170城通过减免住房转让税费、发放财政补贴来激活购房需求。购房补贴多是阶段性政策，今年以来，多地推出或延续购房补贴和税费支持政策，并利用房交会特殊节点加大购房补贴政策实施力度。如今年哈尔滨第 45 届房展会期间，居民购房可获得最高3%的购房补贴，还面向多孩家庭、人才购房、非本地户籍市民购房等提出针对性补贴举措。
在限购限贷等政策已放松的情况下，大多数城市选择对限售政策、购房补贴及公积金政策进行调整，鼓励房票安置等，以进一步促进刚性和改善性住房需求释放。如厦门在今年5月推出的房票政策上，做了一些升级。在房票的基础上增加了分段式购房奖励，12个月内使用房票购房，可获得使用面值5%的奖励，第13个月至24个月使用，则可获得使用面值2%的奖励。厦门也允许房票转让，并且同时一张初始房票可以分割金额转让给多人。除厦门外，今年南京主城六区、南昌四个中心城区等也都开始推行房票安置。
业内人士认为，青岛作为能级较高的城市，政策的继续宽松或能对二线城市形成示范效应，年内其他城市具备跟进调整的空间，调整路径或倾向于高能级城市限贷、限购、限售的定向松绑。
自2022年以来，青岛房贷利率多次下降、契税调整、限购放松等政策全面实施，引导市场信心不断增强。在支持刚性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房贷利率、降低交易税费等；二是降门槛，包括优化限购、降低首付比例等；三是打通二手房交易链条，为整个房地产市场提供源水和活力，包括出台“带押过户”细则等。
至于本次政策调整对青岛楼市交易的影响，青岛日报楼市观察员李鹏飞认为，本次政策调整新增了鼓励货币化安置、试点房票制度，结合已推行房票安置的城市基本面走势，青岛房票试点短期或能刺激需求，拉动基本面回升。“当下市场的一条主线是，刚需在新房市场的选择相对较少，于是去二手房市场置业。卖掉二手房的业主拿着资金继续投入新房市场向上置换，于是整个链条被打通，市场也被进一步盘活。本次政策调整旨在加速市场流动性，政策的调整会使得更多优质的二手房源流向市场，购房者可挑选余地尤其是次新房更加广泛。此外，由于与次新房市场有竞争空间，新房市场分化会加剧，差房子会越来越难卖，购房者对品质的要求会越来越高，开发商自然要付出更多努力提升产品力。”
释放刚性和改善性住房需求，是推动房地产健康、可持续发展的关键举措。对于居民来说，房贷是长期负债，支出意愿、偿债能力取决于其稳定就业与收入增长。但就像一个硬币有两面，楼市的回暖与否，关键还要看购房者的预期能否改善，增信心仍是关键。购房者的预期改善，还得需要他们对未来稳就业以及经济增长预期看好，对自己未来收入信心倍增，他们才敢买房，敢消费。（文/青岛日报 吕蕾）
责任编辑：金泽钰
