从最初的 “看门护院” 到如今的 “城市服务商”，青岛物业行业历经三十余年风雨变迁，见证了城市发展与民生改善的生动实践。作为深耕行业的物业人，中海物业青岛公司总经理奚茂林（以下简称“中海物业”）亲历了政策迭代、市场转型与技术革新带来的行业变革，带领企业在时代浪潮中找准定位、主动作为。

紧跟政策步伐 解决业主需求

“物业行业的发展，始终离不开政策的引导和市场的推动。”奚茂林开门见山。他回顾，2021年实施的《青岛市物业管理条例》简化了业主大会成立流程，推动业委会运作规范化，标志着行业从传统“管理”向现代“治理”转型的关键一步。而政企联合推进的“大物管”模式，更将物业服务从小区围墙内延伸至城市公共空间，打开了行业新赛道。

2024年新修订的条例，则从党建引领、业委会规范到服务监管进行了系统性升级。“这对行业高质量发展意义重大，也为企业指明了方向。”奚茂林表示。作为央企，中海物业始终紧跟政策步伐，在“红色物业”方面打造“中海xin服务”党建品牌，在银海一号、寰宇天冠等项目通过红色议事厅、多方联席会议等机制，切实解决业主关切；在城市服务方面，承接城阳区城市空间综合服务，涵盖智慧城管、道路保洁、绿化养护等多领域，助力城区治理从“经验驱动”迈向“数据驱动”。

提质增效 坚持服务品质

“当前物业行业正处于从规模红利向价值红利转型的关键期。”奚茂林分析，业主需求正从“有没有”向“好不好”升级，智慧化、个性化、场景化服务成为新刚需；同时，行业也面临“提质增效”与“民生保障”的双重命题。

在此背景下，大型物业企业尤其是央企背景的头部企业，应成为“行业价值的重塑者与社会责任的担当者”。奚茂林指出，大企业应在四方面发挥引领作用：一是参与行业标准制定，将成熟经验转化为行业规范；二是率先实践新政策、新模式，如红色物业、城市服务，为中小同行提供借鉴；三是推动科技共享，牵头搭建物联网、AI等共性技术平台；四是树立区域标杆，通过优质项目提升行业整体社会认可度。

他以中海物业在青岛的紫御观邸项目为例，“多年来始终是区域典范，多次接待省内外参观，这背后是我们对服务品质的坚持，也是对‘价值共生’理念的践行。”

挖掘服务价值 创新发展

谈及企业发展中遇到的难题，奚茂林坦言：“人工成本上涨、外拓项目利润薄、政策约束增强……这些都是实实在在的经营压力。”但他认为，这些挑战也正是推动行业从粗放管理向精细治理转型的“阵痛”。

中海物业的应对策略是“摆正心态、多点破局”，在合规经营的基础上，以新视野、新技术挖掘服务价值。公司形成了市场拓展、优你互联、海博工程“三驾马车”并驱的发展格局：市场拓展逐步走向理性评估，并向多元业态延伸；优你互联围绕业主需求，构建“物业+养老+托幼+助餐+零售”的“15分钟生活圈”；海博工程与兴海物联则聚焦科技赋能，推动服务与科技深度融合。

“只要守住‘服务为本’的初心，用创新打破传统边界，就能把压力转化为发展动力。”奚茂林说。

科技赋能 解决真实痛点

“新技术正在重构物业服务的底层逻辑。”奚茂林强调，物联网、大数据、人工智能等技术的应用，要求企业从“人力密集型”向“科技驱动型”转型，实现服务的精准化、主动化、个性化。

在中海物业的实践中，科技赋能主要体现在三方面：提升服务效率、优化客户体验、降低运营成本。例如，海博工程的IFM设施设备管理系统实现园区设备可视化管理与节能降耗；优你家APP整合缴费、门禁、报修、房屋租售等系列功能，成为业主一站式服务入口。

“科技不是为了炫技，而是要解决真实痛点。”奚茂林举例，针对高空抛物问题，加装监控系统实现精准溯源；针对电瓶车进电梯隐患，通过AI监控自动识别预警。“未来，我们将进一步深化智慧社区建设，让科技真正成为业主安全感和幸福感的‘倍增器’。”

多领域探索前行 提高专业能力

面向青岛物业行业的高质量发展阶段，奚茂林认为，物业人需兼具“家国情怀”与“专业匠心”——既要有服务城市、服务民生的大局观，也要有精耕细作、精益求精的专业能力。

他判断行业将呈现三大趋势：一是城市服务市场化深化，物业企业将从“小区管家”升级为“城市运营商”；二是社区增值服务场景化，养老、托幼、健康管理等成为核心竞争力；三是绿色低碳常态化，“零碳社区”理念逐步融入日常服务。

当前亟待破解的，是“价值平衡”问题：经营效益与民生保障的平衡、行业创新与规范发展的平衡、人才供给与行业升级的平衡。奚茂林建议，政府、企业、业主三方应共建弹性定价机制，推动增值服务收益反哺基础服务；同时，建立健全行业标准与监管机制，确保智慧化应用不侵犯隐私；此外，加强复合型人才培养，适应行业升级需求。

“作为央企，我们将继续在城市服务、智慧社区、绿色兴企等领域探索前行，为青岛的高质量发展贡献力量。”奚茂林最后表示。