青岛日报2022年3月9日10版
部分房地产开发商以“买一楼送院子”为噱头促销，但在规划图纸上，这些所谓的“私人庭院”实际上是属于全体业主的公共空间——
“私家花园”治理如何破“圈”
房地产开发商用绿篱将小区的公共空间圈成一个个“私家花园”，将其作为一楼房产的附属品私下“送”给购房者，一楼业主入住后在其中搭建储物间、凉亭、秋千荡椅，甚至开垦种菜，俨然是“院子”的主人。但是，无论是开发商“赠送院子”的虚假宣传，还是一楼业主对公共空间的实际占用，都是对大多数业主合法权益的侵占。由于开发商的“赠送”行为多为口头承诺或者在合同中“打擦边球”，而一楼业主又为此多花了钱，有关部门在治理此类圈占公共空间行为时阻碍重重。小区“私家花园”治理如何破“圈”，记者进行了相关探访。
现状
公共空间被圈占 小院成一楼“标配”
开春了，家住城阳区万科魅力新城二期的宋先生又烦恼起来。因为一楼居民在楼下小院又开始开垦种地了，宋先生担心沤肥的臭味会再次飘进自家窗户。
万科魅力新城二期居民楼下建起“私家花园”。
“小区规划图中标注的公共空间被一楼业主圈占为自家庭院，沤肥、种菜、搭凉亭……居民投诉过多次，虽然个别凉亭已被拆除，但被圈占的庭院和菜地仍然存在。”近日，宋先生通过本报舆论监督热线反映，开发商售房时私自将小区公共空间“赠送”给了一楼业主，导致小区普遍存在圈建“私家花园”问题，而且长年得不到解决。
3月1日，记者来到位于兴阳路、春城路路口的万科魅力新城二期小区探访。该小区是2019年入住的新建小区，有20多栋居民楼。记者注意到，几乎每栋居民楼一层的南侧绿地都用绿篱或围栏圈了起来，分割成一个个面积约70平方米的庭院。院内搭起遮阳棚、秋千荡椅等，有的地面铺设了石板，有的地面被开垦成了菜地。
“媒体多次报道过我们小区圈地建‘私家花园’的问题，但执法人员每次来只是清理院落里比较醒目的凉亭等私搭乱建，圈地、种菜等问题一直没解决。”宋先生说，圈地建“私家花园”仿佛成了他们小区一楼的“标配”。
即墨区莲花山路附近的理想城玫瑰园同样有这样的“标配”。小区内楼座南侧几乎都被近两米高的绿篱圈成面积规格统一的小院，有的做了路面硬化，有的种上了菜，有的建了木质遮阳亭，还有的绿地内侧建起了围墙。
理想城玫瑰园一楼业主在圈占小院里种菜。
“最初购房时，开发商和业主之间达成协议，买一楼赠送小院，因此一楼每平方米的价格要比其它楼层贵两三千元。”小区物业工作人员告诉记者，三年前就有居民投诉此事，执法部门也整治过，但效果并不明显。
莲花山路一家房产中介证实了小区物业的说法。“现在很多人都想要一楼带院的房子，但这些小院都是开发商的口头承诺，不会体现在购房合同和不动产证里。”房产中介告诉记者：“只要没人举报，就不会有人管。”
根据公开报道，2018年12月，经主管部门落实，理想城玫瑰园一楼圈地建院子是开发商售楼时对业主的私下承诺，执法部门联合物业成立巡查队伍，对圈占小院“即查即拆”。
探因
开发商“打擦边球” 后期执法存盲点
近年来，买房赠送私家花园是部分开发商售卖一楼住宅时惯用的促销手段。用绿篱围起楼前的一块空地，通过口头承诺，就可将一楼住宅价格抬高不少。个别开发商还会将这项内容以“打擦边球”的形式写入购房合同。
“我们前期在万科魅力新城二期开展过多次整治，清理了小院内部的一些私搭乱建，但在拆除庭院欲恢复公共空间属性时遇到很大阻力。一楼业主认为小院是自己花钱购买的。”城阳区综合行政执法局春城路中队执法人员告诉记者，在前期执法过程中，他们调取该小区图纸确认，楼前圈占小院的位置是小区居民共有的公共空间，但一楼业主拿出的购房合同中有“楼前空地面积归一楼业主独立使用”的条款，而且业主的确为此多花了购房款。
“我们调查发现，开发商最初卖房时，确实对所有一楼业主承诺过可以圈地建院子。购房合同中的相关条款含糊其辞，没有对院子的具体位置和面积进行标注。”执法人员说，由于涉及的业主太多，只要业主不在院内搭建构筑物、铺地硬化，其他的摆放桌椅、种菜等行为，一般不予追究。
那么，开发商可以圈占公共空间“送”给购房者当院子吗？答案当然是否定的。但对这种“打擦边球”做法存在监管盲点。
“住宅小区如果规划有院落，都要经过公示，有据可查。开发商用绿篱圈占公共空间，私下承诺‘一楼送院’与小区规划无关。”市自然资源和规划局工作人员说，小区规划仅对公共绿化面积有规范，在何处种植绿篱是开发商的自主行为。
“开发商通过‘一楼送院’促销的现象很多，但开发商在楼前种植绿篱的行为，无法判定为‘圈地’，他们的违规重点在于向购房者虚假承诺‘赠送院子’，属于虚假宣传，应该由市场监督管理部门进行调查查处。而购房者占用小区公共空间，则需要行政综合执法部门拆除清理。”市住房与城乡建设局工作人员说。
“开发商为应对执法检查，绝对不会在合同或宣传材料中出现‘一楼送院’的虚假宣传内容，造成执法取证难。”市市场监督管理局工作人员告诉记者，被开发商“一楼送院”欺骗的购房者遇到执法部门强拆后，如果向有关部门投诉，很难通过调解、协商得到结果，通常只能通过法律诉讼途径，要求开发商承担赔偿责任。但因为是开发商口头承诺，同样存在取证难的问题。如果购房合同中有含糊其辞的“送院子”条款，由于不符合相关法律规定，属于无效条款，可以作为诉讼依据。
“购买一楼的业主就是看好了多花钱能得到一个小院这一点，开发商是投其所好，因此一楼业主是既得利益者，一般不会主动投诉开发商的虚假宣传行为。”一位房地产业内人士告诉记者，如果楼上业主要投诉开发商虚假宣传，手里没有证据；若通过法律诉讼，因本身不是被侵权人，也不能主张。
建议
提前介入源头监管 借力司法守护公权
“《物权法》规定，小区公共绿地属于小区全体业主共有，严禁任何单位及个人圈占。圈建‘私家花园’会带来绿化面积减少、小区品质退化，不但侵占了小区大多数业主的权益，还容易引发邻里纠纷。”市政协委员薛月海认为，开发商不负责任的承诺给购房者搭建‘私家花园’种下‘种子’，而相关部门的管理盲点又使这一‘种子’恣意生长。相关部门应该从源头监管，主动作为，合力制止侵占公共空间的问题。
薛月海建议，执法部门在开发商售房时就应提前介入，查处“一楼送院”等虚假宣传行为。同时，为防止开发商在楼盘销售后注销公司，使消费者无处维权，主管部门可以借鉴“农民工工资保证金”制度，向开发商收取防止虚假宣传的保证金，在楼盘销售结束后再予以退还。
“相关部门还应将存在虚假宣传行为的开发商纳入企业诚信黑名单，使其在一段时间内无法顺利招投标、贷款，从而增加违法成本。”薛月海认为，物业公司是小区的直接管理者，应该落实第一道监督责任，及时发现、劝阻私自圈建行为并上报给执法部门。住建部门可将此项内容列入物业公司的考核指标，强化物业公司对小区的日常监管。
“为实现销售目的作出的‘口头承诺’是一种要约行为，具有一定的法律效力，开发商如果没有按照‘一楼送院’的宣传内容交付，就涉嫌虚假宣传，需要承担相应的法律责任。”山东青大泽汇律师事务所律师巩霞告诉记者，现实情况是，“口头承诺”很难取证，在没有保留证据的情况下，需要后期补充取证。巩霞建议消费者在购买“送院子”的商品房时，要求开发商把赠送部分在《商品房买卖合同》中以书面形式明确，并要求附图，确认归属面积，避免后期产生纠纷，或在权利受到侵害时能有充分的依据得到法律保护。
“小区内的公共面积属于全体业主共有，但涉及该小区所有业主的公共利益，楼上业主不能以个人名义起诉。”龚霞建议，这种情况最好由业主委员会对开发商提起诉讼。如果业委会起诉开发商虚假宣传胜诉，除可以要求赔偿，还可以向主管部门举报。《反不正当竞争法》第二十四条规定：“经营者利用广告或者其他方法对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门可以根据情节处以一万元以上二十万元以下的罚款。”此外，楼上业主还可以通过变通的方式，对圈占小院的一楼业主提起诉讼，要求其退还公共面积。
